Kiedy da się zarobić na pałacu

– Stare mury przyciągają turystów. Można więc zakładać większe obłożenie niż w nowym obiekcie w tej samej lokalizacji – przekonuje Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Banku. W zamkach i pałacach działają hotele, centra spa, sale konferencyjne, restauracje. – Poddając nieruchomość renowacji, można liczyć na spore dopłaty z publicznej kasy, co oznacza wzrost rentowności inwestycji – zauważa Bartosz Turek. – Problem w tym, że inwestor musi dysponować sporym budżetem – kilku czy nawet kilkunastu milionów złotych.

Bank i konserwator

Zdaniem Jarosława Mikołaja Skoczenia z firmy Emmerson Realty inwestycje w zabytkowe nieruchomości są bardzo trudne. – Wymagają i dużej wiedzy, i dużych pieniędzy. W przypadku remontów trzeba się też liczyć z barierami urzędniczymi. Takie inwestycje mogą się ciągnąć latami, pochłaniając fortunę – przestrzega. Ekspert Emmersona wspomina inwestora, który postanowił odtworzyć XIX-wieczny apartament w Krakowie. – Trwało to pięć lat. Pochłonęło ogromne pieniądze. Jednak mimo kolejnych przecen na nieruchomość nie ma chętnych – opowiada Skoczeń. – W Paryżu czy Londynie taki apartament osiągnąłby zawrotną cenę. W Polsce na razie nie ma, niestety, takiego rynku – ocenia. Według Skoczenia na szybki zwrot nie mają też szans inwestycje w zamki i pałace, wymagające wielkich nakładów na renowację. – Najszybciej zwraca się inwestycja w kamienicę o dobrym standardzie i w dobrej lokalizacji, pod warunkiem że da się ją przekształcić w luksusowe biura – twierdzi.

Także pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, ocenia, że zabytki nie zawsze są dobrą inwestycją. – Ważne są cele, na jakie chcemy je wykorzystać. Trzeba wiedzieć, czy w konkretnym przypadku wyznaczony cel jest możliwy do realizacji – podkreśla. – Po pierwsze – trzeba sprawdzić, czy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków i tym samym objęta ochroną konserwatora. Jeśli tak, to musimy się liczyć z tym, że to konserwator określi, co i w jakim zakresie można z nieruchomością zrobić – wyjaśnia.

Bywa i tak, że nieruchomość jest wpisywana do rejestru zabytków już po zakupie i wstępnych uzgodnieniach co do jej adaptacji. – Prace mogą zostać wtedy wstrzymane, mimo że inwestor uzyskał wcześniej stosowne pozwolenia – przestrzega pośredniczka. Przyznaje jednocześnie, że inwestycja w zabytki, choć trudna, może przynieść satysfakcjonujące dochody, jeśli tylko jest dobrze przemyślana i przygotowana.

Na pułapki czyhające na inwestorów zwraca też uwagę Jarosław Łoboda z firmy doradczej ProDevelopment. – Prawo pierwokupu zabytkowych nieruchomości przysługuje gminie. Może się więc okazać, że po sporządzeniu umowy przedwstępnej to gmina wejdzie w prawa niedoszłego nabywcy i sama kupi obiekt – mówi. – Kłopotliwa może też być próba zabezpieczenia kredytu hipotecznego na takiej nieruchomości. Większość banków albo odmówi takiego kredytu, albo ustali wyższą marżę – dodaje.

Na ryzyko związane z inwestycją w zabytki zwraca też uwagę Tomasz Piętowski, analityk portalu Domy.pl. – Zakup powinien być poprzedzony wnikliwymi badaniami marketingowymi, które uwzględnią potrzeby lokalnego rynku, a także działania konkurencji – radzi. Analitycy są zgodni: ogromną rolę odgrywa lokalizacja zabytku. – Nawet najciekawszy obiekt nie przyciągnie odpowiedniej liczby gości, jeśli trudno będzie do niego dojechać, a w sąsiedztwie nie będzie żadnych atrakcji turystycznych – przestrzega Bartosz Turek. Dlatego lepiej nie inwestować w zamki, pałace, dworki, młyny, spichlerze w nieciekawej okolicy, np. na podupadłych wsiach.

Solidne wyceny

A Tomasz Piętowski dopowiada, że trzeba też zwrócić uwagę na stan nieruchomości, nie mówiąc już o jej cenie. – Wielu inwestorów decyduje się na zakup nawet zrujnowanych obiektów ze względu na wartość samej działki – zauważa analityk portalu Domy.pl.

Bartosz Turek radzi, by pod uwagę brać zabytki o ciekawej historii, w dobrej lokalizacji, z dobrze zbadanym stanem technicznym, archeologicznym i prawnym. – Niezbędna jest też wiarygodna wycena robót budowlanych. Inwestor musi mieć również pełną wiedzę na temat zaleceń konserwatora i możliwego do uzyskania dofinansowania – tłumaczy analityk z Lion's Banku. – Nieprzewidziane sytuacje mogą się jednak zdarzyć zawsze. Przeważnie są kosztowne, trzeba więc mieć spore zaplecze kapitałowe.

Z analiz Lion's Banku wynika, że najtańsze ruiny zamku można kupić w Polsce za 150 tys. zł. – Taka oferta czeka na nabywcę w województwie lubuskim. Zamek, którego historia sięga XIV w., znajduje się niedaleko rzeki. Częściowo okala go sucha fosa. 400-metrowy obiekt wymaga jednak kapitalnego remontu – opowiada Bartosz Turek. Jednym z najdroższych zamków jest obiekt w miejscowości Krąg w woj. zachodniopomorskim. Łączna powierzchnia zamku i zabudowań to ponad 3,5 tys. mkw. W zamku jest 120 miejsc noclegowych. Urządzono też restaurację, salę koncertową, salę balową i bibliotekę. Cena ofertowa to 15,5 mln zł. – Poza granicami kraju kwota ta wcale nie imponuje. Z moich informacji wynika, że najdroższym zamkiem na rynku jest Bran w Rumunii, wyceniony na ok. 80 mln dolarów – mówi Turek.

Tomasz Piętowski dodaje, że zabytki wymagające gruntownej przebudowy i renowacji, położone poza granicami większych miast można kupić już za 600–700 zł za mkw. – Tak wyceniane bywają wiejskie dworki, ale i zamki, których stan pozostawia wiele do życzenia. Obiekty w dobrym stanie, o bogatej historii, w centrach dużych miast mogą osiągać ceny nawet 30–40 tys. zł za mkw. – podaje analityk.

Czekanie na zyski

Jak podkreśla Bartosz Turek, sposobów na wykorzystanie zabytku jest cała masa. – Najpopularniejszym pomysłem jest otwarcie hotelu z zapleczem konferencyjnym i spa. Ofertę warto poszerzyć o restaurację oraz inne atrakcje, takie jak wynajem łodzi, jazda konna czy pole golfowe – radzi. Jego zdaniem pod uwagę warto też wziąć popularne na Zachodzie rozwiązanie polegające na podziale obiektu na pojedyncze apartamenty i ich sprzedaży.