Wspólnoty mieszkaniowe: garaż też się będzie liczył przy głosowaniu

Do Sejmu wpłynął właśnie projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. Jego autorem jest sejmowa Komisja Infrastruktury.

Projekt zrównuje status właścicieli lokali i współwłaścicieli w częściach ułamkowych. Zgodnie z nim dla potrzeb głosowania nad uchwałami będzie się sumowało udział właściciela w nieruchomości wspólnej przypisany do lokalu z tym przypisanym do współwłasności. Dzięki temu siła jego głosu będzie większa.

Gdyby natomiast wspólnota podjęła decyzję, że chce głosować według zasady, iż na każdy lokal przypada jeden głos, to współwłaściciele garażu ustanowią pełnomocnika. Będzie on głosował w ich imieniu.

Zmiana ta skierowana jest przede wszystkim do współwłaścicieli garaży wielostanowiskowych.

Chodzi o to, że właściciele mieszkań, którzy mają swoje miejsca postojowe, są jednocześnie współwłaścicielami garażu. Ustawa o własności lokali przewiduje, że najważniejsze decyzje wspólnota mieszkaniowa podejmuje w formie uchwał. Właściciele głosują nad nimi swoimi udziałami w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że im ktoś ma ten udział większy, tym mocniejszy jest jego głos. Praktyka najczęściej jest taka, że im większa powierzchnia lokalu, tym większy udział.

Jednocześnie właściciele mieszkań, którzy wykupili miejsca postojowe, są współwłaścicielami lokalu użytkowego, czyli garażu.

I tu powstaje pytanie, jaką siłę przebicia we wspólnocie ma taki garaż: czy każdy jego współwłaściciel ma jeden odrębny głos, czy też wszyscy mają w sumie jeden.

Jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie nie ma. Obecnie brakuje zaś przepisów, które wprost rozstrzygałyby ten problem. Sądy natomiast różnie orzekają w takich sprawach.

I tak, Sąd Okręgowy we Wrocławiu w swoim wyroku z 12 marca 2008 r. (sygn. akt I C 467/06) stwierdził, że każdy współwłaściciel lokalu [tu: użytkowego] może głosować nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli.

Jest również uchwała Sądu Najwyższego z 3 października 2003 r. (sygn. akt III CZP 65/03), która mówi, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu. Powinni oni więc zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a gdy brakuje zgody – zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego.

Na problem wielokrotnie zwracał też uwagę rzecznik praw obywatelskich i chciał zmian w przepisach. Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przyznało mu rację i już dawno obiecało przygotować projekt.