Rynek nieruchomości a kredyty we frankach

Marzena Rudnicka komentuje:

- Gwałtowne zmiany na rynku finansowym dają z reguły pole do popisu autorom najbardziej katastroficznych komentarzy. Nie inaczej stało się po uwolnieniu kursu franka szwajcarskiego. Mogliśmy przeczytać i usłyszeć nie tylko o spodziewanym bankructwie tysięcy kredytobiorców, ale i o negatywnych skutkach dla rynku inwestycji w ogóle.

W biznesie nie ma prostych zależności. Dlatego, paradoksalnie, zamieszanie wokół franka może zwiększyć zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości. Oczywiście, nie we wszystkie i nie wszystkich lokalizacjach. Pamiętajmy, że chociaż przeważająca część osób, które zaciągnęły kredyt na zakup nieruchomości (nie tylko w CHF), pożyczyła pieniądze na zakup własnego domu lub mieszkania, to część kredytów została wzięta z myślą o inwestycji.

Dotyczy to przede wszystkim osób, które można określić mianem wyższej klasy średniej. Osób dobrze zarabiających, niebojących się o swoją zawodową i finansową przyszłość, które myślą o lokowaniu środków w bezpieczne i długofalowe inwestycje. Niekoniecznie chodzi o lokowanie „zaskórniaków" – takie osoby potrafią oszacować, czy w danej sytuacji opłacalne będzie zaciągnięcie kredytu.

Lokowanie pieniędzy w produktach bankowych przestało być w Polsce sposobem na bezpieczne oszczędzanie. Mamy bowiem wybór między produktami o dużym ryzyku i hipotetycznie interesującym zysku oraz produktami bezpiecznymi, lecz przynoszącymi zysk w najlepszym razie niewiele przekraczający wskaźnik inflacji. Ten sposób inwestowania to w najlepszym razie „zamrażanie" gotówki.

Dlatego Polacy znacznie chętniej myślą o inwestowaniu w nieruchomości.  Własne M jest powszechnie uważane za bezpieczną lokatę kapitału. Nieprzypadkowo w Polsce znacznie większy odsetek osób, niż w krajach zachodniej Europy, kupuje lokale, a nie wynajmuje. Ostatnie lata zweryfikowały zbyt optymistyczny stereotyp, że wystarczy kupić jakiekolwiek lokum w jakiejkolwiek dzielnicy wielkiego miasta, by tylko liczyć zyski.

Skokowa zwyżka cen mieszkań w Warszawie i innych aglomeracjach w latach 2006-2007 wywołała błędne przekonanie, że jest to początek długofalowego trendu. Potem zaś, gdy stało się jasne, że dalszy, powszechny wzrost cen nie nastąpi, pojawiła się nadzieja, że znajdą się nabywcy na lokale po wysokiej cenie, za jaką zostały one kupione. I tutaj wiele osób przeżyło duże rozczarowanie. To, co dla laika było zaskoczeniem, dla specjalistów od rynku nieruchomości niespodzianką nie było: inwestowanie w nieruchomości może być bardzo bezpiecznym i perspektywicznym przedsięwzięciem. Zależy jednak, gdzie, w co i z jaką myślą zamierzamy inwestować.

Warszawa przestała być numerem jeden wśród metropolii w których, dysponując kwotą do 1-1,5 mln złotych, mamy do wyboru wiele bezpiecznych i zyskownych inwestycji. Te dwa przymiotniki – „zyskowny" i „bezpieczny" – mają tym większe znaczenie, gdy na inwestycję zaciągamy kredyt. Nieruchomość musi bowiem przynosić co najmniej taki dochód, by możliwa była spłata rat kredytowych. Perspektywiczne pod tym względem metropolie to przede wszystkim Kraków, Wrocław i Trójmiasto.

Analitycy szczególnie ciepło wypowiadają się o pierwszym z tych miast. Ma ono wielki potencjał przede wszystkim ze względu na turystykę oraz na spodziewany rozwój przedsiębiorczości. To zaś wiąże się nie tylko ze wzrostem zainteresowania wynajmem mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, lecz i inwestycjami w hotele. Teraz także dostępnymi nie tylko dla tych, którzy operują dziesiątkami milionów złotych. W największych miastach do ofensywy szykują się deweloperzy oferujący lokale w tzw. aparthotelach. Na czym polega ten model inwestowania? Inwestor może nabyć jeden lub więcej apartamentów w obiekcie. Przez pierwsze lata ma gwarantowany zysk na określonym poziomie, następnie zaś proporcjonalny udział w zyskach całego aparthotelu.

Ważnym elementem umowy jest zapis, że przez określony czas (zwykle 10-15 lat) nabywca nie może lokalem swobodnie dysponować, tzn. musi pozostać on apartamentem hotelowym na wynajem. Dodatkową atrakcją jest możliwość uzyskania zwrotu podatku VAT – niezależnie od tego, czy prowadzi się działalność gospodarczą, czy też nie.

Dlaczego aparthotele mają szansę zdobyć bardzo dużą popularność wśród inwestorów indywidualnych? Po pierwsze – kwota inwestycji. Wystarczy kilkaset tysięcy złotych, by nabyć apartament. Po drugie – duże bezpieczeństwo, bowiem obiekty hotelowe w sercu Wrocławia, Krakowa czy Gdańska to ogromne prawdopodobieństwo godziwego zysku. Na pewno zaś zysk ten, przy bardzo ostrożnych prognozach, będzie wyższy od oferowanego przez banki.