Mieszkanie ze strychu – kiedy należy się PIT po sprzedaży

Tak wynika z odpowiedzi, jakiej udzielił podatnikowi Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (interpretacja nr IBPBII/2/415-1032/14/AK z 19 lutego 2015 r.)

Adaptował jeszcze nie własne

Pan X otrzymał od wspólnoty mieszkaniowej część nieruchomości wspólnej (m.in. strych, poddasze, piwnicę), którą za zgodą wspólnoty zaadaptował na odrębny, samodzielny lokal mieszkalny. Następnie wspólnota przeniosła na niego własność tego lokalu. Podatnik chciał w nim zamieszkać, ale zmieniły się jego życiowe plany i w efekcie sprzedał lokal. Nie miał pewności, od jakiego momentu liczyć pięcioletni termin, którego upływ decyduje o tym, że sprzedaż nieruchomości nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego po sprzedaży. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje tylko, że początek biegu tego terminu wyznacza koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W tym przypadku sprawa jest jednak skomplikowana. Proces inwestycyjny był długi, a do tego przed rozpoczęciem prac adaptacyjnych pan X zawarł z zarządem wspólnoty umowę przedwstępną, która była jednocześnie umową użyczenia części wspólnej. Umowa zawierała zgodę wspólnoty na przeprowadzenie adaptacji i ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie tej własności umową w formie aktu notarialnego na rzecz podatnika za określoną cenę, a także termin, do którego wnioskodawca zobowiązał się ukończyć prace budowlane. Miała spełniać dwie funkcje: po pierwsze gwarantować inwestorowi zasadność ponoszenia nakładów przed uzyskaniem prawa własności, po drugie dawała mu tytuł prawny do prowadzenia prac adaptacyjnych oraz nabywania artykułów i usług budowlanych we własnym imieniu i na własny rachunek.

Przedstawiając własne stanowisko we wniosku o interpretację podatkową pan X stwierdził, że skoro ustawodawca użył w przepisie zwrotu „(...) w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie", to nie określił pierwszeństwa dla żadnej z wymienionych sytuacji. W efekcie zdarzeniem wpływającym na bieg okresu 5 letniego będzie to, które wystąpi szybciej: zakończenie budowy, za które uznać można uprawomocnienie się pozwolenia na użytkowanie, albo zawarcie ze wspólnotą umowy przyrzeczonej przenoszącej własność.

Podatnik nie może wybrać

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie zgodził się ze stanowiskiem podatnika. Przyznał, że skoro ustawodawca użył zwrotu „(...) w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie", to nie określił pierwszeństwa dla żadnej z wymienionych sytuacji. Przesłanki te należy traktować zatem jako równorzędne, a w konsekwencji wystąpienie którejkolwiek z nich (albo obu łącznie) rodzi powstanie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

- Nie oznacza to jednak, że ustawodawca zostawił podatnikowi dowolność wyboru daty, od której chciałby on liczyć bieg 5-letniego terminu, w zależności od tego, która czynność wystąpi szybciej ¬– nabycie czy wybudowanie, a więc, do której czynności będzie korzystniej się odnieść dla liczenia tego terminu. Podatnik powinien bowiem uwzględnić rodzaj nieruchomości lub prawa, które odpłatnie zbywa aby ustalić czy w jego sytuacji 5-letni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto, czy roku, w którym je wybudowano – stwierdził Dyrektor IS.

W jego ocenie w sprawie pana X istotne znaczenie ma ustalenie czy doszło do nabycia, czy wybudowania lokalu mieszkalnego, który powstał wskutek zaadaptowania części wspólnej budynku. Oba te pojęcia należy jednak rozpatrywać w sensie prawnym, a nie potocznym.

Liczy się wniosek, nie akt

Jak wskazał organ podatkowy pojęcie „samodzielny lokal mieszkalny" zostało ściśle określone w ustawie o własności lokali. Jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali – umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Z kolei w myśl art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

- Powyższe przepisy oznaczają, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jednakże podkreślenia wymaga, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem w sytuacji gdy sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej, to odrębna własność istnieje od chwili złożenia wniosku - stwierdził Dyrektor IS.

Dlatego w sprawie pana X nie można biegu 5-letniego terminu liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie lokalu (rozumiane jako uprawomocnienie pozwolenia na użytkowanie), gdyż w tym momencie lokal ten nie istniał jeszcze w sensie prawnym (nie istniała odrębna własność lokalu).

Na liczenie 5-letniego terminu nie miało również wpływu samo podpisanie ze wspólnotą końcowej umowy przenoszącej własność. Samo zawarcie aktu notarialnego nie wystarczy bowiem do powstania odrębnej własności lokalu.