Czy dym z grilla można uznać za uciążliwy? Co robić, gdy sąsiad na działce obok często dymi w okna?

Mariusz Zając: Co do zasady grillowanie na działce rekreacyjnej należy uznać za działanie mieszczące się w granicach jej społeczno-gospodarczego przeznaczenia, a tym samym za prawnie dozwolone i nienaruszające praw właścicieli nieruchomości sąsiednich. Jedynie w sytuacjach szczególnych, np. celowego i złośliwego ustawiania grilla w pobliżu działki, niereagowania na prośby o jego przesunięcie można rozważać skierowanie przeciwko właścicielowi takiej nieruchomości pozwu o zaniechanie immisji w trybie art. 144 k.c.

Czy na balkonie w bloku można rozpalać grilla?

M.Z.: W wielu wspólnotach mieszkaniowych lub spółdzielniach obowiązują regulaminy porządku domowego wprost zakazujące urządzania grilla na balkonach, loggiach czy tarasach.

W przypadku uporczywego naruszania tego zakazu, podobnie jak w przypadku innego uporczywego występowania przeciwko regulaminowi porządku domowego, wspólnota lub spółdzielnia może podjąć działania nawet zmierzające – w skrajnych przypadkach – do przymusowej sprzedaży takiego lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Wątpliwości może budzić kwestia ukarania takiej osoby na podstawie kodeksu wykroczeń. W mojej ocenie, z uwagi na brak wyrażonego wprost zakazu w przepisach przeciwpożarowych, nie jest to możliwe. Sąsiedzi mogą więc albo starać się wpłynąć na właściciela mieszkania poprzez wspólnotę czy spółdzielnię, albo starać się uzyskać ochronę osobiście w trybie powództwa o zaniechanie immisji.

A czy można grillować w ogródku mieszkania na parterze?

M.Z.: Podobnie w przypadku grillowania na terenie ogródków przydomowych zasadnicze znaczenie będzie miał fakt uregulowania tej kwestii w regulaminie wspólnoty lub spółdzielni.

Czytelnik pisze, że sąsiad na działce obok niemal przez cały weekend używa kosiarki, podkaszarki, odkurzacza ogrodowego, piły i innych urządzeń mechanicznych, bo sprząta na swojej posesji. W efekcie inni narażeni są na weekendowe hałasy, co jest szczególnie uciążliwe w sezonie letnim, kiedy wszyscy spędzają czas na dworze. Czy można ograniczyć jakoś takie niedogodności?

M.Z.: Możliwość skutecznego prawnie przeciwdziałania opisanej sytuacji zależy od tego, czy rzeczywiście zachowanie sąsiada znacząco przekracza zwyczajowe normy swoją intensywnością oraz głośnością wykorzystywanego sprzętu.

Jeśli czynności sąsiada znacząco odbiegają od miejscowych zwyczajów i uzasadnionych potrzeb pielęgnacyjnych jego nieruchomości, można oczekiwać uzyskania ochrony poprzez powództwo o zaniechanie immisji hałasów.

Kolejny list: „Sąsiad na działce obok ma kury. Hoduje je na swoje potrzeby. Raz na kilkanaście dni sprząta kurnik i wyrzuca odchody – jak mówi »nawóz« – pod wspólne ogrodzenie. Przez dobę lub dwie zapach truje okolicę, wpada do domów po sąsiedzku. Czy można skutecznie zakazać tego działania?".

Olga Wasilewska: W omawianej sytuacji istotne dla oceny działania właściciela nieruchomości jest to, w jakiej okolicy znajdują się działki – na terenie wsi, miasta, w strefie przemysłowej czy może na terenach uzdrowiskowych.

Jeżeli zatem właściciel działki hoduje kury w centrum miasta, to wynikający z tego faktu dyskomfort, w tym również nieprzyjemny zapach, będą przekraczać przeciętną miarę zakłóceń względem sąsiednich działek. W takiej sytuacji będzie nam przysługiwało prawo do wystąpienia do sądu z żądaniem zaniechania przez sąsiada uciążliwych działań.

Takie uprawnienie nie będzie nam przysługiwało, gdyby działka znajdowała się na przedmieściach mniejszego miasta bądź na terenach wiejskich. Ze względu na powszechność takiej praktyki na tych terenach nie będziemy mieli do czynienia z działaniami przekraczającymi przeciętną miarę zakłóceń dla działek sąsiednich.

Czy gałęzie drzew, które stoją na działce sąsiada, ale przewieszają się przez płot, można ściąć bez zgody właściciela drzewa?

O.W.: Zasadniczo tak, ponieważ zgodnie z art. 150 k.c. właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie owoce i gałęzie zwieszające się z drzew posadowionych na sąsiednim gruncie. Niemniej uprzednio należy wyznaczyć właścicielowi sąsiedniej działki odpowiedni termin do ich usunięcia. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego sąsiadowi terminu będziemy mogli obciąć zwisające na naszą działkę gałęzie.

Jeżeli jednak obcięcie zwisających gałęzi jest niewystarczające z uwagi na wysokość i rozłożystość drzew, które zasadniczo ograniczają dostęp światła do naszej działki, możemy żądać na podstawie art. 144 k.c. uregulowania tej kwestii na drodze sądowej. W efekcie sąd może nakazać usunięcie wadzących drzew lub stosowne ich przycięcie, aby nie zakłócały odpowiedniego korzystania z naszej nieruchomości.

Czytelnik chce wymienić rozpadające się ogrodzenie, które stoi na granicy działki jego i sąsiada. Czytelnik chce postawić płot z drewna, ale sąsiad protestuje, bo woli siatkę. Czytelnik pyta, czy sąsiad może się nie zgodzić i co w takiej sytuacji. Czy koszty budowy wspólnego ogrodzenia zawsze dzieli się na pół?

O.W.: Niestety, przepisy prawa nie regulują kwestii związanych z finansowaniem budowy ogrodzenia. Z treści art. 154 k.c. wynika jedynie domniemanie, iż mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów, którzy – korzystając z wymienionych urządzeń – są obowiązani do ponoszenia wspólnie kosztów ich utrzymania.

Stosownie do powyższego należy wskazać, że w sytuacji, gdy chcemy naprawić już istniejące ogrodzenie, a nasz sąsiad nie chce partycypować w tychże kosztach, możemy przeciwko niemu wystąpić do sądu.

Jednak sytuacja kształtuje się odmiennie, gdy chcemy postawić nowe ogrodzenie, ponieważ nie ma stosownych narzędzi prawnych, które zobowiązałyby naszego sąsiada do partycypacji w kosztach. Zatem jeżeli nie dojdziemy do porozumienia z sąsiadem, sami będziemy musieli sfinansować planowaną inwestycję.

Należy przy tym mieć również na względzie, że w sytuacji, kiedy nie będzie to wspólna inwestycja, nowe ogrodzenie należy posadowić w taki sposób, aby nie przekraczało granicy należącej do nas nieruchomości. To pozwoli uniknąć możliwych problemów w przyszłości dotyczących ewentualnego naruszenia granic działki.

Sąsiad czytelnika grabi liście i śmieci na działce, a następnie na koniec dnia rozpala ognisko i pali wszystko, co nagrabił. „Gdy zwracam mu się uwagę, mówi, że nie pali śmieci, tyko piecze ziemniaki w ognisku" – pisze czytelnik i pyta, co może zrobić w takiej sytuacji.

O.W.: Niestety, przepisy w tym zakresie są nieprecyzyjne. Z jednej strony ustawa o odpadach zakazuje przetwarzania odpadów poza odpowiednimi instalacjami i urządzeniami, natomiast z drugiej strony dopuszcza spalanie zgromadzonych pozostałości roślinnych poza instalacjami i urządzeniami, chyba że są one objęte obowiązkiem selektywnego zbierania.

Zatem można przyjąć, że palenie pozostałości roślinnych na własnej posesji jest dozwolone, jednak nie może to powodować nadmiernej ilości dymu i uciążliwego zapachu.

Mając na uwadze treść art. 144 k.c., jeżeli ognisko przekracza miernik bezprawności – czyli przeciętnej miary zakłóceń wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych – można wystąpić do sądu o ochronę przed immisjami, w tym przypadku przed szkodliwym dymem i zapachem.

Jeżeli dym z ogniska przedostaje się na ulicę, ograniczając w ten sposób widoczność kierowcom oraz zagrażając bezpieczeństwu, zasadna jest interwencja policji lub straży miejskiej.

Natomiast kategorycznie zabronione jest palenie śmieci. Zakaz ten reguluje ustawa o odpadach. I tak: ten, kto wbrew zakazowi termicznie przekształca odpady poza spalarniami odpadów lub współspalarniami odpadów, podlega karze aresztu albo grzywny.

Jednocześnie warto mieć na uwadze, iż niektóre gminy wprowadzają całkowity zakaz palenia ognisk na swoim terenie, bez względu na to, czy jest to ogródek działkowy czy też przydomowa działka.

Czytelnik pisze: „Odkąd dzieci sąsiadów dostały quady, nie ma spokoju na działce, bo ryk silników przez kilka godzin dziennie jest nie do zniesienia. Poza tym rozjeżdżają wspólną nieutwardzoną drogę prowadzącą do kilku posesji. Rodzice nie reagują na uwagi. Co robić?".

M.Z.: W opisanej sytuacji właścicielowi nieruchomości przysługują co najmniej dwa środki ochrony prawnej, które mogą być dochodzone na drodze sądowej.

Po pierwsze, może domagać się zakazania jazdy quadami po sąsiedniej działce z uwagi na mające miejsce immisje w postaci hałasu.

Po drugie, jako współwłaściciel nieruchomości drogowej może domagać się zakazania rozjeżdżania drogi dojazdowej i domagać się jej przywrócenia do stanu poprzedniego. W tym drugim przypadku podstawą roszczeń będą przepisy art. 222 § 2 w związku z art. 209 k.c.

CV

Mariusz Zając, adwokat, partner w Kancelarii Zając, Zarębski i Partnerzy. Autor bloga Nieruchomosciprawo.pl. Specjalizuje się w problematyce nieruchomości i sporów sądowych.

Olga Wasilewska, aplikant adwokacki z Kancelarii Zając, Zarębski i Partnerzy. Zajmuje się sprawami z zakresu prawa nieruchomości.

>warto wiedzieć

Przepisy kodeksu cywilnego pomocne przy sporach sąsiedzkich:

Art. 144:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Art. 150:

Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Art. 154

§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Art. 209

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.