Rz: Młoda rodzina mieszka u rodziców. Chce się usamodzielnić. Jak ma ocenić, czy stać ją na kredyt hipoteczny i ile pożyczą jej banki?

Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi: W pierwszej kolejności powinna policzyć, czy stać ją na zaciągnięcie kredytu oraz na jego późniejszą obsługę. Ważne jest zatem podliczenie, jakimi środkami własnymi dysponuje.

W tej chwili banki wymagają minimum 10 procent wkładu własnego, by udzieliły kredytu. Ale dodatkowych środków związanych z transakcją potrzeba co najmniej kilka procent wartości mieszkania więcej. Konieczne będzie bowiem pokrycie kosztów prowizji, ubezpieczeń czy aktu notarialnego. W przypadku zakupu na rynku wtórnym dodatkowo musimy zapłacić także 2 procent podatku od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC). Ważne jest także policzenie, ile co miesiąc jesteśmy w stanie przeznaczyć na ratę kredytu. Koniecznie trzeba tu uwzględnić ewentualny wzrost raty w przypadku wyższego oprocentowania, a także spadku wynagrodzeń. Warto założyć nieco ostrożniejszy scenariusz, by zminimalizować możliwe problemy ze spłatą rat.

Na co zwracają uwagę banki, oceniając zdolność kredytową rodziny?

Rozpatrując wniosek kredytowy, banki oceniają poziom dochodów i ich stabilność. Najkorzystniej oceniane są oczywiście osoby zatrudnione na podstawie umowy o pracę, najlepiej na czas nieokreślony, ale szans na kredyt nie są pozbawione także osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych czy prowadzące działalność gospodarczą. Na zdolność kredytową wpływają także dotychczasowe i aktualne zobowiązania. Spłacone już kredyty czy pożyczki nie oddziałują bezpośrednio na zdolność kredytową, ale to na podstawie historii spłat budujemy swoją wiarygodność. Zdolność kredytową obniżą jednak pożyczki, które ciągle spłacamy, a także karty kredytowe czy przyznane limity w rachunku osobistym. Koniecznie trzeba mieć świadomość, że negatywnie na zdolność kredytową wpływają także limity na kartach kredytowych, których nie używamy. Bank traktuje je jako potencjalną możliwość zadłużenia, co oznacza, że zdolność kredytowa jest obniżana. Z tego powodu warto uporządkować swoje finanse i pospłacać oraz pozamykać niepotrzebne produkty kredytowe.

Jak można poprawić swoją zdolność kredytową, czyli pożyczyć więcej?

Sposobem na podwyższenie zdolności kredytowej jest także dołączenie współkredytobiorcy. Do kredytu mogą przystąpić rodzice, rodzeństwo, a często nawet osoby niespokrewnione. Trzeba jednak pamiętać, że okres kredytowania, co nierzadko wpływa na zdolność kredytową, jest wyznaczany pod kątem wieku najstarszego kredytobiorcy. Zatem jeśli do kredytu przystąpi np. 50-latek, to kredyt z reguły będzie mógł być udzielony na maksymalnie 20 lat.

W niektórych więc przypadkach dołączenie współkredytobiorcy może wręcz obniżyć możliwą do uzyskania kwotę kredytu, zwłaszcza gdy dodatkowe osoby mają inne zobowiązania. Dołączając inne osoby do kredytu i pożyczając dzięki temu wyższą kwotę, trzeba jednak w pełni uświadomić sobie, czy będzie nas rzeczywiście stać na spłacanie większych rat kredytowych. Formalnie za kredyt będą odpowiadać wszyscy kredytobiorcy, należy jednak wspólnie ustalić, kto i ile będzie płacił.

Czy warto iść do kilku banków i sprawdzać oferty?

Zawsze warto porównywać oferty kilku instytucji, nie tylko w przypadku kredytu mieszkaniowego. Po pierwsze, różna może być zdolność kredytowa. Banki w różny sposób wyznaczają poziom dochodu netto, co będzie się przekładało na kwoty, jakie możemy otrzymać. Szczególnie duże rozbieżności, sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, będą występować w sytuacji, gdy zarabiamy na podstawie umów-zleceń lub o dzieło, ewentualnie prowadzimy działalność gospodarczą. Podejście banków do tych źródeł dochodów jest bardzo zróżnicowane, co będzie się przekładać na duże różnice w zdolności kredytowej.

Drugim powodem, dla którego warto porównać propozycje różnych banków, jest oferta cenowa. W zależności od kwoty kredytu czy wkładu własnego możemy otrzymać różne warunki dotyczące marży, oprocentowania czy prowizji. Nie należy zatem ograniczać się do oferty tylko jednego banku czy sugerować się opinią innych osób. Każdy kredytobiorca ma różne preferencje i oczekiwania względem kredytu i ofertę należy dobrać do swoich potrzeb.

Czy banki będą wiedziały – korzystając ze wspólnej bazy Biura Informacji Kredytowej (BIK) – że klient był w kilku bankach w tej sprawie?

Zapytania w BIK pojawią się dopiero po złożeniu wniosku kredytowego. Jednak w przypadku kredytu mieszkaniowego kilka zapytań nie ma aż tak dużego znaczenia, jak ma to miejsce w przypadku pożyczek gotówkowych. Banki mają świadomość, że kredytobiorcy mieszkaniowi poszukują najkorzystniejszej oferty i złożenie wniosku w trzech, czterech bankach nie powoduje, że wniosek zostanie odrzucony.

Czy łatwiej będzie o kredyt na nowe mieszkanie czy na rynku wtórnym?

Z punktu widzenia banku z reguły nie ma znaczenia, czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym czy na wtórnym. Istnieje co prawda kilka banków, które nie chcą kredytować inwestycji na etapie tzw. dziury w ziemi i wymagają, aby budowa była bardziej zaawansowana. Jednak nawet jeśli zdecydowaliśmy się na taką inwestycję, to nie powinno być problemu z uzyskaniem kredytu.

Natomiast z punktu widzenia kredytobiorcy mieszkania na rynku wtórnym z reguły oznacza znacznie krótszy czas, w jakim można się wprowadzić. Na rynku pierwotnym często trzeba poczekać kilka miesięcy do czasu, kiedy możliwe będzie prowadzenie prac wykończeniowych.

Czy warto skorzystać z „Mieszkania dla młodych" czy lepiej wziąć zwykły kredyt, bez dopłaty państwa?

Jeśli tylko spełniamy kryteria „MdM" i nieruchomość, którą chcemy kupić, także kwalifikuje się do dopłat, to myślę, że warto skorzystać z tego programu. Możemy oczywiście dyskutować nad zasadnością programu z punktu widzenia całego sektora kredytowego czy rynku nieruchomości, ale z punktu widzenia kredytobiorcy „MdM" to rozwiązanie opłacalne. W zależności od lokalizacji, metrażu i wielkości rodziny otrzymuje się od państwa kilkadziesiąt tysięcy złotych dofinansowania. W większości banków kredyty „MdM" są w takiej samej cenie co kredyty bez dopłat, ale nawet gdyby były one wyżej oprocentowane (o 0,2–0,3 pkt proc.), to z racji tego, że pożyczamy mniej ze względu na dopłatę, suma zapłaconych odsetek w „MdM" będzie niższa niż przy kredycie bez dopłaty.

Decydując się na „MdM", należy także pamiętać o ograniczeniach w ciągu pięciu lat od nabycia nieruchomości, np. o braku możliwości sprzedaży czy wynajęcia mieszkania. Jeśli akceptujemy te kryteria, to myślę że warto z programu skorzystać.

Na lato tego roku rząd zapowiadał nowelizację „MdM". Czy czekać na zmianę przepisów?

Projekt nowelizacji przewiduje wzrost poziomu dopłat dla rodzin z co najmniej dwójką dzieci. Osoby wychowujące dwoje dzieci otrzymają o 33 proc. większe dopłaty niż na obecnych zasadach, a rodziny z minimum trojgiem dzieci – aż o 160 proc. większe.

Co prawda ustawa nie została jeszcze ostatecznie przyjęta i możliwe są inne modyfikacje, ale proponowane zmiany idą w kierunku zwiększenia poziomu dopłat, a nie ich ograniczenia. Zatem myślę, że rodziny w dwójką i więcej dzieci, jeśli tylko mogą, powinny poczekać na wejście w życie nowych przepisów. Niemal na pewno można stwierdzić, że będą to zmiany korzystne dla kredytobiorców.

Od czego zależy cena kredytu hipotecznego? Ile wynoszą dziś marże?

Głównym parametrem decydującym o cenie kredytu jest marża będąca składnikiem oprocentowania. Aktualnie średnie marże, w zależności od kwoty kredytu i wielkości wkładu własnego, wynoszą od 1,8 do 2,00 pkt proc. Są zdecydowanie wyższe od tych oferowanych kilka lat temu. W latach 2012–2013 były niższe o ok. 0,4 pkt proc. Porównując marże, nie należy także zapominać o innym elemencie kredytu, jakim jest prowizja za udzielenie pożyczki. Dzisiaj często wynosi ona od 1,5 do 2,00 proc. Coraz trudniej znaleźć banki, które udzielą kredytu bez prowizji, jak było to kilka lat temu.

Jakie dodatkowe produkty musi dokupić klient?

Banki często oczekują założenia konta i regularnego jego zasilania wynagrodzeniem. Wymagana jest także karta debetowa lub kredytowa oraz regularne korzystanie z niej. Często warto zdecydować się na te dodatkowe produkty, gdyż relatywnie niewielkim kosztem możemy uzyskać dużą obniżkę kosztów kredytu. Koniecznie jednak należy sprawdzić i zapamiętać, jakie będą konsekwencje niewypełnienia warunków dodatkowych w trakcie okresu spłaty, np. co bank zrobi z naszym kredytem, jeśli np. przez jeden miesiąc nie wpłynie wynagrodzenie czy nie przeprowadzimy odpowiedniej liczby transakcji kartą płatniczą.

Niestety, najczęściej bank podwyższy bezpowrotnie marżę kredytu mieszkaniowego. Dlatego, decydując się na dodatkowe produkty związane z kredytem, należy pamiętać o zobowiązaniach, jakie się z nimi wiążą.

Łatwo dziś o kredyt hipoteczny czy banki rzucają klientom kłody pod nogi?

Na pewno o kredyt jest trudniej niż np. w 2008 r. Nie można jednak powiedzieć, że banki celowo utrudniają uzyskanie kredytu.

Jeśli klient ma stabilne źródło dochodów oraz dysponuje wymaganym minimum 10-proc. wkładem własnym, to kredyt mieszkaniowy zostanie przyznany.

Kredyty są dziś wyjątkowo tanie. Ale co będzie za rok?

Nowe kredyty dzisiaj wydają się tanie głównie za sprawą niskich stóp procentowych. Jest to jednak złudzenie, gdyż kredyty hipoteczne były tańsze kilka lat temu. Dzisiaj oferowane marże są wyższe o około 0,4 pkt proc. niż kilka lat temu. Oznacza to, że osoby, które wtedy się zadłużyły, płacą dzisiaj niższe raty niż te, które biorą kredyty teraz.