Rz: Czy nowe prawo budowlane, które wejdzie w życie 28 czerwca, ułatwi życie deweloperom budującym osiedla mieszkaniowe czy tylko inwestorom indywidualnym?

Jan Jarosławski, prawnik, ekspert w firmie Skanska Residential Development Poland: Nowelizacja prawa budowlanego likwiduje obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Ten przywilej nie obejmie deweloperów mieszkaniowych realizujących duże inwestycje. Dla nich ustawodawca szykuje kolejne obostrzenia.

Jakie obostrzenia ma pan na myśli?

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nad którym obecnie trwają prace, rozszerza listę kryteriów, które deweloper musi spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Uzyskanie WZ dla większych inwestycji mieszkaniowych może być w przygotowywanym brzmieniu projektu jeszcze trudniejsze niż obecnie. Z kolei postulowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) likwidacja otwartych rachunków powierniczych może dodatkowo obciążyć deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, od których banki finansujące inwestycje wymagają większej wiarygodności i silniejszych zabezpieczeń.

A planowane skrócenie czasu potrzebnego na formalności związane z przygotowaniem budowy?

Ani nowelizacja prawa budowlanego, ani procedowany właśnie projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują zapowiadanych wcześniej ułatwień dla deweloperów w postaci uelastycznienia procedur administracyjnych.

Ustawa liberalizująca prawo budowlane służy głównie inwestorom prywatnym, którzy będą mogli szybciej i sprawniej postawić lub przebudować własny dom. A to tylko część wszystkich nowych lokali w Polsce.

Od 28 czerwca więcej typów inwestycji będzie zwolnionych z dotychczasowego obowiązku ubiegania się o pozwolenie na budowę. Teraz wystarczające będzie zgłoszenie i przekazanie projektu budowlanego do starostwa powiatowego. Nie trzeba będzie załączać ani oświadczeń o zapewnieniu wody, energii, ciepła i gazu, ani dokumentów o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych itp. Ustawodawca likwiduje wiele uciążliwych z punktu widzenia inwestora prywatnego obowiązków, jak na przykład obowiązek zgłoszenia planowego rozpoczęcia prac budowlanych nadzorowi budowlanemu.

To oczywiście krok w dobrą stronę, ale nadal brakuje szytych na miarę rozwiązań dla deweloperów. Nie chodzi o to, żeby więksi gracze działali na specjalnych warunkach, ale o to, aby procedury administracyjne nie spowalniały procesu inwestycji, zwłaszcza na terenach przeznaczonych już pod zabudowę postanowieniami planu miejscowego.

Czy deweloperzy mogą się przygotować na likwidację warunków zabudowy i rachunków otwartych?

Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który ma wprowadzić bardziej elastyczne formy pozwolenia na budowę dla deweloperów, może wejść w życie, według szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, dopiero za około dwa lata.

Tymczasem w tworzonym projekcie zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajduje się postulat, aby uzyskanie tzw. WZ odbywało się w oparciu o uchwałę rady gminy potwierdzającą zgodność założeń inwestora z przyszłą koncepcją zagospodarowania terenu. W rezultacie proces inwestycji, jeśli w ogóle dojdzie do skutku, może być dodatkowo rozciągnięty w czasie.

Procedura uzyskiwania tzw. wuzetki już teraz trwa dłużej, niż przewidują regulujące to przepisy. Postulat, aby o przyznaniu lub nieprzyznaniu decyzji o warunkach zabudowy przesądzała opinia rady gminy, może doprowadzić do zamrożenia znacznej puli gruntów, które wprawdzie posiadają odpowiednią infrastrukturę (np. kanalizacyjną, transportową), ale nie są dziś objęte aktualnym miejscowym planem zagospodarowania.

Czego obawia się branża deweloperska?

Oto przykład: deweloper będzie mógł wystąpić z wnioskiem o uchwalenie planu zagospodarowania na interesującym go terenie, ale gmina będzie w praktyce mogła obwarować to warunkiem wybudowania przez niego całej infrastruktury technicznej wokół inwestycji (m.in. sieci przesyłowe, obiekty dostarczające podstawowe usługi w zakresie energii, dostarczania ciepła, wody, usuwania odpadów, ścieków, transportu itd.) i przekazania jej na rzecz gminy nieodpłatnie.

To budzi wątpliwości z punktu widzenia biznesowego, czyli rentowności potencjalnej inwestycji, w której koszty będzie trzeba wpisać wybudowanie dodatkowej infrastruktury, a to może się przełożyć na wysokie ceny mieszkań.

Dlaczego branża broni się przed zamkniętymi rachunkami powierniczymi?

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych – którą proponuje UOKiK – może skutkować ograniczeniem konkurencji na rynku pierwotnym, eliminując głównie mniejszych deweloperów, którzy mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania całej inwestycji.

Projekt UOKiK może także dotknąć większych graczy i znacznie ograniczyć konkurencję. Skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i cała branża budowlana oraz klienci, którzy prawdopodobnie będą musieli zapłacić znacznie więcej za metr kwadratowy mieszkania.

Wstępne szacunki Polskiego Związku Firm Deweloperskich wykonane w związku z pracami nad zaopiniowaniem projektu wykazały, że same koszty finansowe zastąpienia rachunków otwartych zamkniętymi mogą skutkować podniesieniem cen lokali na rynku warszawskim o kilkaset złotych za metr kwadratowy.

Poziom ochrony konsumenta wprowadzony ustawą deweloperską z 2012 r. znacznie ogranicza ryzyka związane z zakupem mieszkania, a dalsze ograniczenia biznesu mogą nie okazać się wcale korzystne dla nabywców. Nowelizacja projektu ustawy ma być gotowa do końca czerwca br.

Dlaczego ceny mieszkań miałyby wzrosnąć?

Dla inwestorów jednym z największych problemów jest przewlekłość postępowania administracyjnego, a tym samym rosnące koszty i przeciąganie procesu inwestycyjnego. O ile prywatni właściciele mają już pewną swobodę w projektowaniu i budowaniu swoich domów, o tyle skala proponowanych restrykcji – narzucanych na deweloperów – może znacząco osłabić pozycję zwłaszcza tych, którzy nie posiadają rezerw w bankach ziemi.

Ograniczenie możliwości zagospodarowywania nowych terenów wpłynie bowiem na wzrost cen gruntów, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową. Postulowane zmiany są motywowane chęcią powstrzymania dalszego rozlewania się miast na rzecz bardziej zwartej zabudowy. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby likwidacja WZ była skutecznym panaceum na „puchnięcie" przedmieść.

Znacznie lepszym pomysłem byłoby uproszczenie procedur planistycznych i zmniejszenie szczegółowości regulacji w uchwalanych planach miejscowych, które przyspieszyłyby możliwość zagospodarowania i uwalniało nowe grunty pod inwestycje.

CV

Jan Jarosławski – prawnik, ekspert w firmie Skanska Residential Development Poland. Jest członkiem Izby Adwokackiej w Warszawie i absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego. Specjalizuje się w prawie nieruchomości.

Firmy budują coraz więcej

Bartosz Turek, analityk Lion's Bank

Przez ostatnie miesiące deweloperzy nie szczędzili sił i środków na dalszy rozwój skali prowadzonej działalności.

Coraz lepsze wyniki firm budujących mieszkania notowane są już od wielu miesięcy, a powody takiego stanu rzeczy pozostają w dużej mierze niezmienione. Przede wszystkim są to stopy procentowe. Dzięki nim kredyt jest rekordowo tani, a lokaty nisko oprocentowane.

Oba te czynniki działają pozytywnie na rynek nieruchomości. Tani kredyt ułatwia decyzję o zakupie własnego M, a nisko oprocentowane lokaty powodują, że część osób posiadających kapitał w poszukiwaniu większych zysków kupuje mieszkania na wynajem. Drugim ważnym elementem są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Te każą od stycznia br. posiadać min. 10 proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania. Na tym paradoksalnie korzystają deweloperzy.

Trzeba bowiem pamiętać, że aby kupić mieszkanie, trzeba posiadać nie tylko wkład własny, ale też gotówkę na pokrycie kosztów transakcyjnych. Te na rynku pierwotnym można wycenić na około 1–2 proc. wartości nieruchomości, podczas gdy na wtórnym już na 5–6 proc. wartości nieruchomości.

W efekcie, chcąc kupić używane mieszkanie na kredyt, trzeba mieć 15–16 proc. jego ceny w gotówce, a w przypadku lokalu nowego wystarczy 11–12 proc. ceny. Cierpią na tym sprzedający lokale używane, a korzystają deweloperzy, którzy oficjalnie przyznają, że konieczność posiadania narzuconego rekomendacją S wkładu własnego (w 2014 r. – 5 proc., a w 2015 r. – 10 proc. wartości nieruchomości) nie jest dla nich nadmiernym problemem.