Jak podkreśla Bartosz Turek, analityk Lion's Banku, rodzina, która chce sprzedać mniejsze mieszkanie, a potem kupić większe, musi się przygotować na spore koszty okołotransakcyjne. - Łącznie mogą pochłonąć nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jak je ograniczyć? Zamiast sprzedaży starego i kupna nowego lokum trzeba przeprowadzić transakcję zamiany - radzi analityk.

Tradycyjne rozwiązanie

- Większość osób chcąc zamienić mieszkanie na większe, szuka nabywcy na swoje cztery kąty, rozglądając jednocześnie za nowym lokalem. To rozwiązanie - nazwijmy je tradycyjnym - wymaga przeprowadzenia dwóch transakcji - sprzedaży i zakupu. Jest to dość skomplikowane - nie ukrywa Bartosz Turek. - Niełatwo jest bowiem tak zsynchronizować transakcje, aby moment wyprowadzki z dotychczasowego mieszkania nie nastąpił przed odebraniem kluczy do nowego domu. Niewiele osób rozważa jednak rozwiązanie znacznie prostsze i tańsze, a więc transakcję zamiany - zauważa.

Bartosz Turek tłumaczy, że na zamianę mogą się zdecydować dwie rodziny o różnej sytuacji życiowej. - Jednej na przykład urodziło się dziecko i potrzebuje większej powierzchni, a dzieci drugiej rodziny się usamodzielniły. Mieszkanie stało się za duże, więc rodzina jest skłonna zamienić się na mniejszy lokal, licząc na zastrzyk gotówki - wyjaśnia analityk.

Podkreśla, że przewagą tego rozwiązania są niższe podatki, koszty prowizji czy obsługi notarialnej. - Nie brakuje oczywiście minusów. Liczba odpowiednich ofert jest bowiem niewielka - nie ukrywa Bartosz Turek. - Dla przykładu - na jednym z dużych portali internetowych publikującym oferty, tych dotyczących zamiany mieszkań w Warszawie jest jedynie kilkadziesiąt, podczas gdy ofert sprzedaży - kilkadziesiąt tysięcy - podaje.

I podkreśla, że ofert zamiany może być oczywiście więcej, ponieważ tego typu ogłoszenia mogą się często pojawiać jedynie na tablicach informacyjnych czy w gazetach, a nie na portalach internetowych. - Niemniej wybór mieszkań do zamiany jest ograniczony, co nie znaczy, że nie warto szukać - mówi Turek. - W przypadku transakcji zamiany osoby korzystające z pomocy pośrednika płacą prowizję tylko raz, a nie dwa razy jak w podejściu tradycyjnym - raz przy sprzedaży i raz przy zakupie. Do tego dochodzi niższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Płaci się go bowiem nie od wartości kupowanej nieruchomości, a jedynie od różnicy wartości zamienianych praw.

Z płyty do nowego bloku

- Pozostaje jeszcze taksa notarialna. Co prawda można ustalić, kto ją płaci, ale w przypadku transakcji zamiany taksę (liczoną od wartości droższej nieruchomości) strony dzielą często między sobą po równo - zauważa Bartosz Turek.

I podaje przykład. Przyjmijmy, że świeżo upieczonemu studentowi rodzice na początek nauki kupili kawalerkę w bloku z wielkiej płyty na pograniczu Mokotowa i Ursynowa w Warszawie. -Kiedy dziecko skończy studia i założy rodzinę, lokal stanie się za ciasny. Kawalerkę wartą 250 tys. zł małżeństwo chce zamienić na większe mieszkanie w nowym budynku o wyższym standardzie - opowiada Bartosz Turek. - Wybór pada na 50-metrowe lokum z komórką lokatorską i miejscem postojowym w garażu podziemnym na Ursynowie, tuż obok metra.

Właścicielką tej nieruchomości była starsza pani, która chciała za mieszkanie 450 tys. zł. Część tej kwoty miała być wydana na niewielką kawalerkę. - Strony postanowiły, że zamiast sprzedawać posiadane mieszkania i kupić bardziej odpowiednie - wymagałoby to zawarcia łącznie aż czterech transakcji - dokonają zamiany - mówi analityk. - Gdyby młode małżeństwo chciało większą nieruchomość kupić po sprzedaniu swojej kawalerki, musiałoby ponieść koszty transakcyjne w kwocie ok. 33,2 tys. zł. Przy zamianie wystarczyło na ten cel przeznaczyć 16,3 tys. zł. W obu przypadkach niezbędna była oczywiście dopłata w kwocie 200 tys. zł - zastrzega.

Po kilku latach nowe mieszkanie stało się dla młodej rodziny za ciasne. Na świat miało przyjść trzecie dziecko. - Rodzinie udało się wprawdzie spłacić kredyt, ale nie chce po raz kolejny się zadłużać, by kupić większy lokal w nowym budownictwie - opowiada Bartosz Turek. - Wybór padł na blok z wielkiej płyty - dodaje.

Trzeba więc znaleźć osobę, która ma np. 70-metrowe czteropokojowe mieszkanie, ale chce zamieszkać w mniejszym lokalu o wyższym standardzie. - Cena, za jaką właściciel większego „M" chciał sprzedać swoje lokum, odpowiadało cenie mniejszego w lepszym budownictwie - mówi Bartosz Turek. - Koszty transakcyjne zmniejszono do minimum – nie było konieczne opłacanie PCC, bo wartości obu nieruchomości były identyczne. W efekcie zamiast kosztów transakcyjnych na poziomie 33,3 tys. zł (przy standardowej transakcji najpierw sprzedaży, a potem zakupu) trzeba było zapłacić tylko 12,4 tys. zł kosztów zamiany, z czego 11 tys. zł można było uniknąć, nie korzystając z pomocy pośrednika.

Na kredyt

Jaką kwotę trzeba mieć lub pożyczyć, aby zamienić przeciętne dwa pokoje na trzy?- Biorąc pod uwagę 17 największych miast, jest to średnio 75,6 tys. zł - podaje Lion's Bank. Największymi kwotami trzeba oczywiście dysponować w miastach, gdzie nieruchomości są najdroższe - mówi Bartosz Turek. - Nie powinno dziwić, że w gronie badanych miast prym wiedzie stolica, gdzie różnica w cenach używanych mieszkań o powierzchniach 60 i 45 mkw. wynosi 105,8 tys. zł. Średnio taką kwotę trzeba dopłacić właścicielowi, aby swoje trzy pokoje zamienił na dwa. Do tego dochodzą jeszcze koszty transakcyjne, które można oszacować przy zamianie na 14,2 tys. zł, co daje w sumie kwotę prawie 120 tys. zł.