Jak dodaje, najdroższe mieszkania są w centrum i na Starym Mieście. – Trzeba wziąć pod uwagę ceny gruntów, ich ograniczoną i wielkość, i dostępność – tłumaczy Piotr Wiak. – Projekt musi też spełniać coraz to większe oczekiwania klientów. Te wszystkie czynniki nie zawsze dają gwarancję najwyższej marży – zauważa. Dodaje, że niewielkie działki w centrum pozwolą na zamknięcie inwestycji po wybudowaniu jednego budynku. Są też projekty obliczone nawet na pięć lat. – Przykładem może być nasze osiedle – Wybrzeże Reymonta w kameralnej dzielnicy przy nabrzeżu Odry. Jest tworzone dla ok. 2 tys. osób, wymaga szczególnej staranności i prognoz na kilka lat – podkreśla wiceprezes spółki Rafin. Przyznaje, że nie każdy projekt sprawdzi się w każdym miejscu. – Na wrocławskich Krzykach nie wybudujemy dziesięciu czy 12 kondygnacji – mówi Wiak. – Klienci chcą tu niskich, kameralnych budynków. W centrum jest jedna zasada – im wyżej, tym lepiej.
Plany i urzędy
Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal, podkreśla zaś, że bez względu na miasto deweloperzy cenią te lokalizacje, które pozwalają na osiągnięcie odpowiednich zysków oraz sprawną realizację inwestycji. – Bardzo duży popyt jest w Warszawie i Krakowie. Mieszkania sprzedają się tam na bardzo wczesnych etapach – zwraca uwagę. – Dlatego też oferta deweloperów jest szeroka w każdym rejonie miast. W Krakowie prężnie rozbudowywany jest Ruczaj. Na popularności zyskały także Czyżyny, gdzie budujemy City Towers Czyżyny.
Jak mówi wiceprezes, ważny jest uregulowany stan prawny gruntu, plan miejscowy, sprawnie działające urzędy. Ale, jak podkreśla, wypracowany przez dewelopera zysk zależy przede wszystkim od modelu biznesowego firmy, a nie lokalizacji inwestycji. – O większe zyski trudniej w przypadku projektów z segmentu niższego, które powstają w małych miastach, np. wokół Warszawy i Krakowa – zwraca uwagę Mateusz Juroszek. Tłumaczy, że na wysokość marży mają wpływ m.in. cena gruntu, cena sprzedaży nieruchomości, rodzaj projektu, liczba kondygnacji. – Najwyższe marże mogą wynosić nawet 40 proc. Taki poziom nasza firma uzyskała z projektu Nadwiślańska 11 w Krakowie – wskazuje Juroszek. – Najniższe marże dotyczą projektów ekonomicznych, o niskim standardzie, gdzie jedynym kryterium wyboru przez klienta jest cena. My takich inwestycji nie realizujemy.
W Katowicach, jak mówi Maciej Wójcik, prezes TDJ Estate, nowe inwestycje powstają m.in. między starszymi osiedlami, stanowiąc uzupełnienie istniejącej zabudowy. – Dynamicznie rozwijają się południowe dzielnice. Wszystkie inwestycje zakładają wykorzystanie istniejącej infrastruktury – opowiada Maciej Wójcik. TDJ Estate najbardziej ceni miejsca, w których mogą powstać nie tylko mieszkania, ale i powierzchnie handlowo-usługowe. – To daje szansę na stworzenie nowej części dzielnicy, której mieszkańcy mają dostęp do placówek użyteczności publicznej, obiektów komercyjnych, a także miejsc rekreacyjnych – wyjaśnia prezes TDJ Estate. Firma na katowickiej Ligocie buduje Osiedle Franciszkańskie, które ma być przykładem realizacji tych zamierzeń.
– Z perspektywy branży deweloperskiej Katowice są najbardziej dynamicznie rozwijającym się miastem aglomeracji śląskiej. O sukcesie sprzedaży, a tym samym o poziomie zysków, decyduje nie tylko dobra lokalizacja – komentuje Maciej Wójcik. – Istotne są też standard budynków i mieszkań oraz kompleksowość oferty. Budując Osiedle Franciszkańskie, staramy się zachować dobrą jakość przy relatywnie niskiej cenie. To sprawia, że marża jest umiarkowana. Taka polityka zapewnia jednak popyt i dobre wyniki sprzedaży.
W Poznaniu, jak zauważa Justyna Hamrol-Wasielewska, regionalna dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development, klienci nie są już przywiązani do konkretnych dzielnic i biorą pod uwagę cały rynek. – Deweloperzy są bardziej aktywni w szeroko rozumianym centrum, m.in. na Jeżycach, gdzie budujemy Kamienicę Jeżyce – wskazuje. – Zainteresowaniem cieszą się też: Grunwald, Piątkowo, Winogrady, głównie ze względu na infrastrukturę i dobre skomunikowanie z centrum.
