Nie ma rady, najem biur będzie coraz droższy

Koszt wynajmu biura składa się z dwóch składowych. Po pierwsze, czynszu, po drugie, opłat eksploatacyjnych. Eksperci firmy doradczej Knight Frank, specjalizującej się w nieruchomościach komercyjnych, uważają, że przy stabilnych stawkach czynszów najemcy zwracają obecnie większą uwagę na poziom kosztów eksploatacyjnych.

Drogie media i praca

Specjaliści Knight Frank wzięli kolejny rok z rzędu pod lupę koszty eksploatacyjne w biurowcach w Warszawie i miastach regionalnych. Najnowsze dane i wnioski „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej" publikują jako pierwsze.

Biorąc pod uwagę uśredniony wynik za lata 2011–2018, największy udział, sięgający 37 proc., w kosztach eksploatacyjnych to koszt zużycia mediów. Na podatek przypada 13,2 proc., na obsługę techniczną 11 proc., ochronę i recepcję 9,9 proc., zarządzanie nieruchomością 6,2 proc., sprzątanie 4,7 proc., użytkowanie wieczyste 5,6 proc.

Ponadto 10,7 proc. przypadło na pozostałe koszty. Jest to specyficzna grupa, uzależniona od rodzaju i stanu technicznego nieruchomości. To m.in. koszty napraw, materiałów eksploatacyjnych, usług serwisowych, ale też prac i dekoracji okolicznościowych, odśnieżania, utrzymania zieleni.

Z szacunków Knight Frank wynika, że w latach 2011–2018 opłaty eksploatacyjne w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu wzrosły o 7,8 proc., do 20,45 zł za mkw. miesięcznie, w pozostałej części stolicy zmniejszyły się o 3,8 proc., do 18,06 zł, a w regionach wzrosły o 3,6 proc., do 16,21 zł.

– W najbliższych latach należy się spodziewać wzrostu kosztów eksploatacyjnych, ponieważ znaczną część udziału w nich mają media – mówi Magdalena Oksańska, dyrektor działu compliance w zakresie zarządzania nieruchomościami w Knight Frank.

– Przed nami perspektywa wzrostu cen energii. W tym roku ceny w Polsce zostały sztucznie zamrożone decyzją rządu, ale taki stan nie utrzyma się na dłuższą metę. W niedalekiej przyszłości należy się przygotować na wzrost kosztów zużycia wody, taki jest trend światowy – dodaje.

Poza tym wzrost kosztów napędzany będzie wzrostem wynagrodzeń – zwłaszcza w perspektywie zapowiedzianego dynamicznego wzrostu płacy minimalnej i stawki godzinowej.

– Mówimy tu oczywiście głównie o ochronie budynku oraz ekipach sprzątających – precyzuje Oksańska. – Właściciele biurowców starają się ograniczyć do minimum liczbę osób koniecznych do obsługi obiektu. Stosowane są rozwiązania technologiczne pozwalające zautomatyzować wejście do budynku. Ponadto systemy monitoringu mają ograniczyć liczbę pracowników ochrony. Trudniej natomiast zastąpić ekipy sprzątające – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że coraz trudniejsze jest zapewnienie odpowiedniego poziomu obsługi technicznej biurowca.

– Zmiany w wynagrodzeniach spowodowały, że dziś technicy zarabiają tyle co pracownicy ochrony, przy czym oczekiwania i wymagania im stawiane są wyższe; potrzebne są specjalistyczne uprawnienia i wykształcenie oraz umiejętność szybkiej oceny sytuacji i podejmowania decyzji. Wiele osób często rezygnuje, bo szuka lepiej płatnej, ale mniej stresującej pracy. Przewiduję zatem, że stawki oczekiwane przez firmy zajmujące się utrzymaniem technicznym obiektów będą rosły – mówi Oksańska.

W tym roku zaostrzyły się przepisy dotyczące segregacji i odbioru odpadów. Przy obowiązku segregacji przewidziane są dotkliwe kary pieniężne. Zdaniem ekspertki Knight Frank dostosowanie się do wprowadzonych przepisów nie powinno być wyzwaniem dla zarządców i użytkowników biurowców.

– To kwestia dobrych chęci i dobrej edukacji. Nie wydaje mi się, żeby ustawienie dodatkowych pojemników z podziałem na frakcje było trudne do zorganizowania. Niemniej spotykamy się z obawami części najemców i serwisów sprzątających – mówi Oksańska.

Nie wszystkie jednak składowe kosztów eksploatacyjnych rosną. W ostatnich latach koszty zarządzania nieruchomościami zmalały ze względu na dużą konkurencję – podkreśla ekspertka. Z drugiej strony oczekiwania właścicieli i najemców wobec zarządców znacznie wzrosły.

– Kiedyś zarządca był bardziej administratorem, dziś wykonuje część pracy z zakresu asset managementu (zarządzania aktywami – red.). Już nie tylko dba o to, by utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym, ale często oczekiwane są od niego działania mające na celu podniesienie wartości zarządzanego aktywa czy portfela aktywów. Wymagane jest zatem strategiczne planowanie działań w perspektywie krótko- i długoterminowej, jak również szeroka wiedza z zakresu marketingu, prawa, aspektów technicznych, nowych technologii, często z uwzględnieniem wpływu na środowisko – wylicza Oksańska.

Pilnowanie kosztów

Mimo perspektywy wzrostu kosztów najmu ekspertka Knight Frank nie spodziewa się większych migracji najemców do budynków z niższymi opłatami eksploatacyjnymi czy czynszem.

– Raczej będziemy obserwować trend skrupulatnego pilnowania kosztów przez najemców. Kiedyś często nie byli oni do końca świadomi, co składa się na koszty eksploatacyjne i jak są one naliczane. Najemcy przywiązują coraz większą wagę do takiego skonstruowania umowy, by zapisy w tym zakresie były klarowne – mówi Oksańska. – Coraz częściej zastrzegają sobie prawo do przeprowadzania audytów kosztów eksploatacyjnych przez zewnętrznych audytorów doświadczonych w zakresie rozliczania kosztów – podkreśla.

Nieruchomości Komercyjne