Czy da się zbić kokosy na najmie

- 4,84 proc. netto w skali roku wynosi dziś przeciętna oczekiwana rentowność najmu liczona dla największych rynków nieruchomości, które badają Home Broker i Domiporta.pl - podaje Maciej Górka, analityk Domiporty.pl. - W zestawieniu miast o największym potencjale tym razem na czele znalazła się Łódź, wyprzedzając Gdańsk i Warszawę.
Patrz: Rentowność najmu mieszkań.

Większe zarobki

- Zakup mieszkania na wynajem nadal zyskuje na popularności wśród polskich inwestorów. Dobra nieruchomość będzie nie tylko przynosić zysk z czynszu, ale i może zyskać na wartości w czasie - podkreśla Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. Ta firma wraz z portalem Domiporta.pl bada rentowność najmu na wybranych rynkach od wiosny 2010 r. - Średnia wartość liczona dla siedmiu miast jeszcze nigdy nie była tak wysoka jak obecnie. Z najnowszych danych wynika, że kupując mieszkanie na wynajem można liczyć średnio na 4,84 proc. zysku netto w skali roku. Rok temu wskaźnik ten wynosił 4,39 proc., co oznacza duży wzrost zyskowności inwestycji - podkreśla Maciej Górka.

Przypomina, że jeszcze na przełomie 2013 i 2014 r. średnia rentowność wynosiła poniżej 4 proc. podczas gdy dziś zbliża się do 5 proc. netto. - Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań kupionych przez klientów Home Brokera i Open Finance oraz stawek najmu z serwisu Domiporta.pl pomniejszonych o 5 proc. - wyjaśnia Marcin Krasoń. - Obliczenia uwzględniają fakt, że mieszkanie nie będzie wynajęte cały czas. Założyliśmy, że w ciągu roku nieruchomość stoi pusta 1,5 miesiąca. Trzeba też uwzględnić podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni - mówi.

Maciej Górka przypomina, że przez długi czas największy potencjał zysków miał zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku, ale najnowsze dane Home Brokera i Domiporty.pl wskazują, że więcej zarobić można w Łodzi. - Z analiz wynika, że kupując w tym mieście lokal za średnią cenę transakcyjną (3612 zł za mkw.) zarobimy - po uwzględnieniu wszystkich kosztów - 5,58 proc. w skali roku - podaje analityk Domiporty.pl.

W przypadku Gdańska aktualna oczekiwana rentowność najmu netto to 5,39 proc. rocznie, co oznacza, że na zwrot z inwestycji w mieszkanie trzeba będzie czekać 18,5 roku. W przypadku Łodzi jest to niespełna 18 lat, a np. w Gdyni i Poznaniu okres ten przekracza 25 lat. - Średnia rentowność dla wszystkich badanych miast to 4,84 proc. rocznie, co da zwrot z inwestycji po 20 latach i ośmiu miesiącach - szacuje Maciej Górka. - Najwięcej uwagi inwestorów niezmiennie przyciąga Warszawa. Jest to zdecydowanie największy rynek nieruchomości w Polsce i choć nie zawsze oferuje najwyższe stopy zwrotu, to inwestorzy zwracają uwagę np. na wysoką płynność nieruchomości w stolicy oraz perspektywy wzrostu cen - podkreśla Maciej Górka. - Łódź jest miastem o bardzo niekorzystnej strukturze demograficznej, istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat kupione mieszkanie nie zyska na wartości lub trudno będzie je sprzedać. Z rentownością na poziomie 5,37 proc. netto Warszawa i tak plasuje się w czołówce polskich miast, a wielkością rynku wygrywa z resztą miast.

Lepiej niż na lokacie

- Pomijając czasowe promocje na lokaty krótkoterminowe i zwykle z ograniczoną kwotą, na bankowych depozytach nie zarobimy dziś wiele. W związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi bankowe oferty rzadko przekraczają dziś 2 proc. netto rocznie - przypomina Marcin Krasoń. - W porównaniu do nich inwestycja w mieszkanie na wynajem wygląda bardzo atrakcyjnie. Nawet miasta z najniższą oczekiwaną rentownością najmu (Gdynia i Poznań – niecałe 4 proc. rocznie netto) oferują znacznie więcej niż bankowe depozyty. Trzeba jednak pamiętać o specyficznych cechach jednego i drugiego sposobu lokowania kapitału. Zdecydowana większość lokat w Polsce to depozyty ze stałym oprocentowaniem i określoną datą zapadalności – mamy tu więc pewność co do tego, kiedy i ile zarobimy - podkreśla analityk Home Brokera.

Dodaje, że w przypadku mieszkania na wynajem są szanse na sporo wyższe zyski, ale spieniężenie nieruchomości nie jest takie łatwe, nie ma też pewności co do tego, że uda się szybko znaleźć uczciwego najemcę. - Dodatkowo, należy liczyć się z kosztami związanymi np. z okresowym remontem - mówi Marcin Krasoń.

Przytacza też ostatnie dane Banku Gospodarstwa Krajowego, z których wynika, że już w kwietniu może zabraknąć pieniędzy na tegoroczne dopłaty w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych". - Z puli 715 mln złotych zakontraktowanych na dofinansowanie w 2016 roku wykorzystano już ponad 77 proc., co oznacza, że przy obecnej dynamice ubywania środków, w ciągu dwóch miesięcy kasa się opróżni - zwraca uwagę Maciej Górka. – Istnieje zatem szansa, że część osób, które nie załapią się na dopłaty w tym roku, będzie korzystać z najmu. Liczba złożonych wniosków na dopłaty "MdM" na lata 2017-2018 wynosi ok. 1,9 tys. i z każdym miesiącem będzie rosnąć. Na tej sytuacji skorzysta część inwestorów posiadających lokale przeznaczone pod wynajem - ocenia.

Zastrzega jednak, że będzie to korzyść krótkoterminowa, bo najemcy będą w końcu chcieli kupić swoje mieszkanie. - Biorąc pod uwagę podaż ofert najmu w całej Polsce, przekraczającą 40 tys. mieszkań, każdy potencjalny najemca staje się cenny - dodaje Maciej Górka. - W kwestii działania samego programu "MdM" trzeba przypomnieć, że lokale nabyte z rządową dopłatą nie mogą być przeznaczane na wynajem, pod groźbą zwrotu wartości dopłaty.

Jak liczona jest rentowność najmu? Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 zł za mkw. opłat dla administracji płaconych przez właściciela (6 zł w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 zł w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Najem, Dzierżawa