Same negocjacje nie uchronią od kary

Kiedy kupuje się nowiutkie mieszkanie od dewelopera, zazwyczaj przez lata nie trzeba się przejmować remontami części wspólnych. W takich wspólnotach mieszkaniowych wpłaty na fundusz remontowy ustalane są na niskim poziomie, co powoduje, że przez lata nie są poważną pozycją w czynszu.

Jednak w dłuższej perspektywie nie warto na nim zbyt oszczędzać, bo gromadzone powoli środki w przyszłości mogą uchronić właścicieli przed finansową katastrofą. Życie pokazuje bowiem, że unikanie napraw czy minimalizowanie kosztów funduszu remontowego we wspólnotach może po latach odbić się czkawką. Bo gdy blok, apartamentowiec czy kamienica jest w na tyle złym stanie, jego pilnych, kosztownych napraw może zażądać nadzór budowlany. Wtedy żartów już nie ma.

Zwlekanie czy unikanie nałożonego obowiązku nie tylko nic nie da, ale może jeszcze skończyć się słoną karą. Przestrogą może być jeden z najnowszych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Pusta kasa

Sprawa dotyczyła jednej z wrocławskich wspólnot mieszkaniowych, na którą powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) nałożył 20 tys. zł grzywny. Kłopoty wspólnoty miały swe źródło w decyzji sprzed kilku lat, gdy w maju 2011 r. PINB nakazał jej doprowadzenie do właściwego stanu technicznego m.in. konstrukcji dachu, elewacji kominów, klatki schodowej oraz stropów poprzez wykonanie określonych robót budowlanych. Na ten spory remont wspólnota dostała czas do 31 marca 2012 r.

Miesiące mijały, a na posesji niewiele się działo. W marcu 2016 r. urzędnicy wysłali do wspólnoty upomnienie. W odpowiedzi wspólnota wystąpiła o zmianę terminu wykonania robót oraz przedłożyła oświadczenie osoby uprawnionej o wykonaniu części z nakazanych prac.

Wspólnota tłumaczyła, że w celu wykonania nakazu podwyższyła składki na fundusz remontowy oraz zgłosiła swój budynek do lokalnego programu rewitalizacji. Zapewniła, że uzyskanie dofinansowania w ramach tego programu ma umożliwić wykonanie nakazu w całości. Podkreśliła też, że obecny stan techniczny budynku nie zagraża zdrowiu i życiu mieszkańców oraz przechodniów. Nic to jednak nie dało. PINB nie tylko odmówił zmiany pierwotnej decyzji –

po analizie ustaleń poczynionych w toku kontroli oraz przedłożonej dokumentacji uznał, że nałożony obowiązek nie został wykonany w zakresie wskazanym w tytule wykonawczym. Przeprowadził jeszcze kontrolę celem sprawdzenia wykonania nakazu, co potwierdziło, że obowiązek nie został wykonany w całości. W chwili kontroli w budynku trwały roboty związane z demontażem rusztowania po remoncie dachu.

Dodatkowo inspekcja postanowiła zasięgnąć informacji od spółki, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Zarządca potwierdził, że wspólnota dwukrotnie podwyższała wysokość wpłat na fundusz remontowy oraz gromadzi środki finansowe na remont. Niemniej wyjaśniła również, że informowała właścicieli lokali o konieczności wykonania obowiązku oraz konsekwencjach, jakie mogą ponieść za jego niewykonanie.

Przedstawione dokumenty potwierdziły, że członkowie wspólnoty pomimo tego wstrzymywali się z podjęciem jakichkolwiek robót budowlanych. Taka sytuacja powtarzała się przez kilka ostatnich lat. Spółka nie była przy tym w stanie wskazać osób, które zostały ustanowione do czuwania nad wykonaniem nałożonego obowiązku.

W tej sytuacji PINB nałożył na wspólnotę 20 tys. zł grzywny w celu przymuszenia. Podkreślił, że zobowiązana nie wykonała obowiązku z art. 61 prawa budowlanego i zlekceważyła ciążący na niej nakaz wynikający z decyzji. Grzywnami po 500 zł ukarano też osoby z zarządu spółki zarządzającej odpowiedzialnej za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez wspólnotę ciążącego na niej obowiązku.

Wspólnota zaskarżyła grzywny. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu przekonywała, że nie uchylała się od realizacji nałożonych na nią obowiązków.

W skardze zwracano uwagę, że wartość prac remontowych nakazanych przez organ sięga 1 mln zł, a wspólnota nie dysponuje takimi środkami. W najkrótszym możliwym terminie podjęła jednak rozmowy z instytucjami finansowymi, zmierzając do uzyskania kredytu. W ocenie wspólnoty 20 tys. zł grzywny to za dużo, zwłaszcza że część obowiązków została wykonana.

Słona kara

To jednak nie przekonało wrocławskiego WSA.

Oddalając skargę wspólnoty mieszkaniowej, sąd przypomniał, że instytucja grzywny w celu przymuszenia jest środkiem stosowanym w postępowaniu egzekucyjnym, którego celem jest doprowadzenie do realizacji przez zobowiązanego obowiązków o charakterze niepieniężnym. Jako środek przymuszający, ma na celu doprowadzenie do wykonania przez zobowiązanego określonego obowiązku, który w spornej sprawie nie został wykonany.

Racji wspólnocie nie przyznał też NSA. W wyroku z 18 września 2019 r. uznał, że w spornej sprawie były podstawy nałożenia grzywny (sygn. akt II OSK 2485/17, prawomocny). Nie zgodził się też, że kwota była zbyt wygórowana.

NSA zauważył, że wspólnota nie wykonała nałożonego na nią obowiązku napraw. Jak tłumaczył sędzia NSA Roman Hauser, w sprawie nie miało znaczenia, że wspólnota podejmowała pewne czynności czy negocjacje w celu wykonania obowiązku. Nie ma bowiem wątpliwości, że decyzja nakazująca określone prace nie została wykonana. Znaczenia nie mało też to, że zarządza nią spółka.

Kacper Starszyk, prawnik z kancelarii Bird & Bird, przypomina, że to obowiązkiem wspólnoty jest bieżące monitorowanie stanu technicznego nieruchomości wspólnej i na tej podstawie ustalanie opłat związanych z kosztami zarządu, w tym wysokości funduszu remontowego.