Rz: Rynek mieszkaniowy rośnie i rośnie. Skąd ten boom na nieruchomości?

Agata Stradomska, RE/MAX Polska:

Rynek mieszkaniowy jest zróżnicowany. Inaczej działa w dużych miastach, inaczej poza strefą zurbanizowaną. Oczywiście, oceniając rynek jako całość, widać znaczące wzrosty sprzedaży. W niektórych miastach mamy też do czynienia ze zwyżkami cen nieruchomości, głównie na rynku wtórnym. Mieszkania drożeją m.in. w Trójmieście, Krakowie, Łodzi, Lublinie. Zwiększony popyt to przede wszystkim zasługa pokolenia wyżu demograficznego lat 80. To pokolenie dzisiejszych 30-latków, którzy zdołali już zgromadzić pewne oszczędności, mają też dobrą zdolnością kredytową. Do zakupu mieszkania zmobilizowały wiele osób rządowe programy, jak "Rodzina na swoim" czy późniejsze "Mieszkanie dla Młodych".

Na wielką skalę działają też inwestorzy.

Tak, inwestorzy są coraz bardziej aktywni. Skuszeni wyższą niż na lokatach stopą zwrotu z inwestycji w nieruchomości kupują głównie mieszkania na wynajem. Lokale są coraz bardziej dostępne także dzięki niskim stopom procentowym, które zachęcają do zaciągania kredytów hipotecznych.

Popyt rośnie więc deweloperzy produkują coraz więcej mieszkań.

Rosnące zainteresowanie nowymi mieszkaniami spowodowało, że deweloperzy budują więcej niż kiedykolwiek wcześniej. Według GUS w pierwszym półroczu 2017 roku oddali do użytkowania o 7,6 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Aż o 44,5 proc. wzrosła liczba lokali, na budowę których wydano firmom pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, a o 26,1 proc. wzrosła liczba mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli.

I to wszystko się sprzeda? Program "MdM", który napędzał sprzedaż wielu firmom, właściwie się już skończył. Osiedla nie będą stały puste?

Pieniądze z rządowego programu się wyczerpują, a w przyszłości nie są planowane podobne systemy wsparcia. Konsekwencje nie będą jednak widoczne od razu. Wiele mieszkań kupionych z dopłatą dopiero powstaje. Transakcje zakupu zostaną zawarte w tym i przyszłym roku. W wielu miejscach mieliśmy duży deficyt nowego budownictwa. Dziś deweloperzy uzupełniają tę lukę. Budują w takich województwach jak warmińsko-mazurskie, pomorskie, zachodniopomorskie, wielkopolskie.

Z oferty znikają nawet dziury w ziemi. O najlepsze mieszkania inwestorzy ostro rywalizują. Jesteśmy blisko bańki mieszkaniowej?

Dobrze wyceniane przez deweloperów nieruchomości, powszechny dostęp do informacji, publikowane statystyki cenowe powodują, że kupujący nie przepłacają. Świadomość nabywców jest coraz większa. Potrafią realnie ocenić, ile mogą zapłacić za mieszkanie. Dlatego nie mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Obecne wzrosty mają solidne podstawy.

Jeśli w kolejnych latach popyt nieznacznie spadnie, to z pewnością podaż, w szczególności generowana przez deweloperów, będzie podążać za potrzebami rynku. Nie obawiałabym się znaczących spadków cen. Zawsze trzeba jednak pamiętać, że zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa. To, że dziś są niskie stopy procentowe, a tym samym tanie kredyty, nie oznacza, że tak będzie zawsze. W przypadku wzrostu inflacji podniesie się oprocentowanie kredytów hipotecznych, a tym samym wzrośnie ich rata.

Warto więc inwestować w mieszkania na wynajem? Na tym rynku jest coraz tłoczniej.

Jeśli nie znamy się na inwestowaniu, nie mamy długofalowego horyzontu, nie inwestujmy w nieruchomości tylko z tego powodu, że robią to nasi znajomi czy rodzina. Na rynku jest rzeczywiście coraz ciaśniej. Na niektórych nowych osiedlach nawet co drugie mieszkanie jest kupowane na wynajem. Dzięki temu poprawia się jakość oferowanych lokali. Coraz więcej wynajmowanych mieszkań znajduje się w nowych budynkach. Lokale są nowocześnie wykończone i umeblowane. Mieszkania po babci z przysłowiową meblościanką przestają być główną alternatywą.

Chętnych na wynajem przybywa?

Społeczeństwo jest coraz bardziej mobilne. Popyt na wynajem lokali generuje migracja zarobkowa. Są też studenci, którzy stanowią znaczący odsetek wszystkich najemców. Są też obcokrajowcy - Ukraińcy, Białorusini, Rosjanie, którzy również wynajmują mieszkania. Standardy mieszkaniowe się zmieniają. Trzypokoleniowa rodzina w dwóch pokojach z kuchnią przechodzi do przeszłości.

Dziś młodzi ludzie chcą większej niezależności i komfortu, dlatego idą na swoje. Wzrastające wynagrodzenia sprawiają, że wiele osób stać jest na taką samodzielność. Pierwsze osobne mieszkanie to właśnie mieszkanie wynajęte. Pomimo że w ostatnich latach przybyło wiele mieszkań, to deficyt wciąż jest duży. Liczba osób przypadających na jedno mieszkanie w Polsce to 2,7, podczas gdy w zachodniej części Europy wskaźnik ten wynosi 2-2,5.

Rynek najmu może to zmienić?

Wzrost zasobów mieszkaniowych jest możliwy między innymi poprzez dostarczanie lokali na wynajem. Widzą to nie tylko inwestorzy indywidualni, kupujący pojedyncze mieszkania, ale i instytucjonalni, inwestujący w całe budynki pod wynajem, czy nawet rząd, uruchamiając program Mieszkanie +.

Najem wcale jednak tani nie jest. Rata kredytu bywa niższa niż czynsz.

Tak, stawki najmu są wysokie. W relacji do średniej ceny sprzedaży metra mieszkania czynsze są nawet dwukrotnie wyższe niż w innych krajach Europy. To oczywiście sprzyja inwestorom, ale przy wzrastającej podaży będzie miało wpływ na redukcję zysków z najmu. Nie oznacza to jednak, że wynajem nie będzie opłacalny w porównaniu z innymi alternatywnymi sposobami lokowania kapitału. Nieruchomości dają nie tylko dochody z najmu. Można też liczyć na wzrost ich wartości w przyszłości, co pozwoli zrealizować dodatkowy zysk.

Lepiej wynajmować mieszkanie na doby?

Najem krótkoterminowy coraz bardziej zyskuje na popularności w dużych miastach. To alternatywa dla biznesmenów i turystów spędzających w danym mieście kilka-kilkanaście dni. Zamiast wynajmować pokój w hotelu czy pensjonacie, wybierają apartament w bloku, apartamentowcu lub kamienicy. Daje to większą prywatność, niezależność, umożliwia przyrządzenie posiłków, i daje spore oszczędności, szczególnie, gdy w jednym mieszkaniu może zamieszkać kilka osób. Popyt na takie usługi sprawia, że wiele osób myślących o inwestowaniu w nieruchomości, rozważa taką właśnie inwestycję.

Ile zarobimy na wynajmie krótkoterminowym?

Taki najem może zapewnić dużo wyższy przychód niż tradycyjny najem długoterminowy. Mieszkanie dla dwóch osób w Warszawie można wynająć już za ok.150 zł za dobę. Przeciętnie jest to ok. 300 zł. Większe lokale, które mogą pomieścić trzy - cztery osoby, kosztują 250 zł i więcej - nawet 500-800 zł za dobę. Musimy się jednak liczyć, że mieszkanie nie będzie wynajęte zawsze. Lokale w dobrych lokalizacjach są wynajęte 40- 60 proc. czasu. No i w najem krótkoterminowy trzeba się bardziej zaangażować. Mieszkanie trzeba promować, trzeba obsługiwać gości, prowadzić rezerwacje, sprzątać, naprawiać usterki, wydawać i odbierać klucze. To wszystko pochłania czas.

Do obsługi możemy zatrudnić firmę.

Jeśli zlecimy zarządzanie najmem wyspecjalizowanej firmie, pomniejszymy dochód o około 20-40 proc. Najem krótkoterminowy może być atrakcyjną alternatywą głównie w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, gdzie jest duży popyt na usługi noclegowe.

Wiele ciekawych lokalizacji, np. miejscowości nadmorskie, będzie się cechować dużą sezonowością. Dlatego też podejmując decyzję o kupnie mieszkania na wynajem, trzeba bardzo dokładnie przeanalizować rynek, porównać zarówno koszty, jak i możliwe do uzyskania przychody, a także oszacować nakłady czasowe i organizacyjne, na które możemy sobie pozwolić.

Z analiz wynika, że w Polsce da się zarobić na najmie więcej niż w wielu innych krajach.

W Europie najwyższe stawki najmu obowiązują są w Luksemburgu, Holandii i Francji. Wynajmując tam mieszkanie w dużym mieście, trzeba się liczyć z kosztem powyżej 20 euro za mkw. Najtaniej zamieszkać jest w Czechach, Rumunii, na Litwie, gdzie lokal wynajmiemy średnio za 6 euro za mkw. Oczywiście w każdym kraju będziemy mieli do czynienia ze zróżnicowaniem cen w poszczególnych miastach i dzielnicach. W Warszawie za wynajem mieszkania zapłacimy przeciętnie ok. 12 euro za mkw., we Wrocławiu, w Krakowie, Gdańsku - ok. 9 euro, a w Łodzi - 6,5 euro.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy prześledzimy relację pomiędzy miesięcznym czynszem a ceną sprzedaży metra mieszkania. Biorąc pod uwagę tylko ten parametr, najniższy zysk z najmu metra kwadratowego kupionego mieszkania będzie w Austrii, Czechach, Niemczech i Szwajcarii - wynosi poniżej 0,3 proc. Najkorzystniej wypada inwestycja w Holandii, gdzie będzie to ponad 0,9 proc., ale ciekawie też wygląda Polska i Estonia, z możliwym zyskiem ponad 0,6 proc.

Oczywiście, na faktyczną rentowność z najmu ma wpływ wiele innych czynników, takich jak podatki, ubezpieczenia, koszty kredytu, popyt i podaż. Jednakże, patrząc z perspektywy Europejczyka, inwestycje w Polsce, a szczególnie w Warszawie, wydają się być bardzo atrakcyjne. Ma to też potwierdzenie w rzeczywistości. W 2016 r. cudzoziemcy (osoby fizyczne i prawne) nabyli w Polsce prawie 650 tys. mkw. lokali - najwięcej w województwach mazowieckim, małopolskim i pomorskim. Do największych inwestorów (prócz krajów bloku wschodniego) należą Holandia, Niemcy, Cypr, Luksemburg i Francja.

CV

Agata Stradomska, z wykształcenia marketingowiec i pośrednik w obrocie nieruchomościami, a z pasji sprzedawca. Aktywnie działa na rynku nieruchomości, przekazując swoją wiedzę i doświadczenie, prowadząc szkolenia. Menedżer ds. marketingu i szkoleń w RE/MAX Polska, części międzynarodowej sieci biur nieruchomości.