Sprzedaż mieszkań może się zmniejszyć, ale nieznacznie

Według szacunków firmy badawczej REAS w III kwartale 2017 r. w sześciu największych aglomeracjach w Polsce popyt na rynku pierwotnym – mierzony liczbą umów deweloperskich oraz rezerwacji – sięgnął 17,5 tys. mieszkań. W ciągu dziewięciu miesięcy deweloperzy znaleźli nabywców na 53,9 tys. lokali, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. REAS podtrzymuje prognozę z lipca mówiącą o tym, że w całym roku sprzedaż może sięgnąć 72 tys. mieszkań – o 16 proc. więcej niż w rekordowym 2016 r.

Oznacza to, że w IV kwartale klienci muszą kupić i zarezerwować 18 tys. lokali. Według REAS jest to realne – popyt wygenerują osoby chcące skorzystać z ostatniej okazji, by uzyskać dopłatę do wkładu własnego w ramach programu „Mieszkanie dla młodych". Pytanie, ile rezerwacji przekształci się w umowy zakupu i ile lokali wróci na rynek w I kwartale przyszłego roku – nie dla wszystkich zainteresowanych wystarczy pieniędzy i trudno oszacować, dla jakiej części klientów dopłata jest warunkiem koniecznym do zakupu lokalu.

Zmierzch „MdM"

Wolumeny są na rekordowym poziomie, ale analitycy REAS podkreślają, że popyt i podaż pozostają mniej więcej w równowadze.

Jeśli chodzi o ceny, widoczny jest trend wzrostowy. W przypadku mieszkań wprowadzonych do oferty na sześciu głównych rynkach w III kwartale ceny przekroczyły właśnie poziom z I kwartału 2009 r. – REAS przyjmuje ten okres za punkt wyjścia: to ostatni moment przed pokryzysową zapaścią, gdy ceny były jeszcze wysokie. Szczególnie silny wzrost obserwowany jest w Trójmieście, gdzie ceny w projektach wprowadzonych do sprzedaży w III kwartale sięgnęły 8,61 tys. zł za mkw., podczas gdy w ostatnich kwartałach poruszały się w zakresie 6–7 tys. zł. To już więcej niż w Warszawie (8,49 tys. zł). Średnią dla aglomeracji trójmiejskiej winduje Gdynia, gdzie ceny w nowych projektach dobiły do 8,94 tys. zł za mkw. wobec 5,5–7 tys. we wcześniejszych kwartałach.

Jak interpretować ten wzrost? Według analityków REAS to nie efekt windowania cen przez deweloperów, tylko pochodna zmiany struktury oferty, wynikająca głównie za zmierzchu programu „MdM". Zainteresowanie skupia się na klientach dobrze zarabiających, „przesiadających się" do większych mieszkań czy zainteresowanych zakupem lokali na wynajem. Deweloperzy wprowadzają zatem na rynek więcej lokali droższych, o wyższym standardzie i w lepszych lokalizacjach. Obserwowany równolegle wzrost cen transakcyjnych świadczy o tym, że jest to akceptowane przez rynek.

Zmierzch „MdM" powoduje również, że w segmencie popularnym znika limit ceny, co może przełożyć się na podwyżki.

Wzrost cen mieszkań jest również pochodną rosnących kosztów wykonawstwa – a jesteśmy przed spiętrzeniem inwestycji infrastrukturalnych. Deweloperzy mówią też o wzroście cen gruntów, co odbije się na przyszłych projektach – należy pamiętać, że od zakupu ziemi do wyczyszczenia stanu prawnego, uzyskania pozwoleń i rozpoczęcia budowy mija sporo czasu.

Duzi sobie poradzą

Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań i analiz rynku w REAS, wylicza najważniejsze czynniki napędzające sprzedaż.

– Mamy długi okres wyjątkowo niskich stóp procentowych, co spowodowało wzrost zakupów dokonywanych za gotówkę (której nie kalkuluje się trzymać w banku – red.) oraz ogromny wzrost popytu na lokale pod wynajem – mówi Kuniewicz. Wciąż widać wpływ programu „MdM", choć w różnym stopniu w różnych miastach i lokalizacjach. Za popyt odpowiada też demografia – rosnąca rola pokolenia trzydziestoparolatków – dodaje.

Jeśli chodzi o główne czynniki ryzyka, ekspertka wymienia stopniowy spadek atrakcyjności zakupów inwestycyjnych – spowodowana wysoką podażą, niepewnością związaną z programem Mieszkanie+, a także stabilnymi czynszami i perspektywą wzrostu stóp procentowych, co wpłynie na rentowność najmu. Kłopotem dla deweloperów jest z pewnością ograniczona dostępność terenów inwestycyjnych i wysokie ceny oferowanych gruntów.

REAS wskazuje, że badania GUS potwierdzają że liczba osób planujących zakup mieszkania lub domu jest najwyższa od boomu z lata 2006–2008. Popyt na mieszkania powinien się utrzymywać, jak długo stopy procentowe będą niskie, a płace będą rosły. Coraz trudniej będzie jednak szerokiemu rynkowi.

Analitycy Haitong Banku, obserwujący deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie, z umiarkowanym optymizmem zapatrują się na perspektywy rynku. Po rekordowym 2017 r. spodziewają się umiarkowanego spadku sprzedaży na szerokim rynku w roku przyszłym. Ich zdaniem należy oczekiwać znaczącego wzrostu kosztów budowlanych, co w dużej mierze przełoży się na wzrost cen mieszkań.

Analitycy podkreślają, że najwięksi deweloperzy, dysponujący dużymi bankami ziemi, będą mogli dalej rosnąć mimo spowolnienia na rynku. Na lepszej pozycji będą firmy, które same zajmują się generalnym wykonawstwem.

Po trzech kwartałach spółki notowane na GPW i innych parkietach sprzedały 22,6 tys. lokali, o 27 proc. więcej niż rok wcześniej. Rekordziści już osiągnęli sprzedaż rzędu 2,5–3 tys. mieszkań.

– W mojej ocenie uchwalenie ustawy o REIT-ach w zapowiadanym obecnie kształcie (spółki będą mogły inwestować wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe – red.) stanowić będzie dodatkowy bodziec stymulujący popyt na lokale, co może okazać się niezwykle istotne w przypadku podniesienia poziomu stóp procentowych – mówi Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator.

– Najbliższe kwartały, a nawet lata nie powinny przynieść zmian na rynku mieszkaniowym, nie przewidujemy takiego scenariusza – ocenia Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu, deweloperskiej spółki działającej na siedmiu rynkach. – Koniunktura jest dobra. Polacy cały czas kupują nowe mieszkania. W naszej ocenie ten trend wciąż będzie determinował sytuację w branży. Należy się zatem spodziewać kolejnych wysokich poziomów kontraktacji oraz uruchamiania nowych inwestycji. Popyt nadal równoważy się z podażą, dlatego sprzedaż mieszkań powinna pozostać na stabilnym poziomie. To pozwala nam z optymizmem myśleć o perspektywie najbliższych lat – dodaje.

Menedżer podkreśla, że w Polsce nadal mamy duże braki lokalowe. – Statystyki wskazują, że sytuacja Polaków się poprawia, a to sprzyja zakupom mieszkań. Stopy procentowe są nadal najniższe w historii, co ułatwia kredytowanie. Dodatkowo zachęca do nabywania mieszkań pod cele inwestycyjne, przede wszystkim ze względu na relatywnie wysokie stopy zwrotu – podsumowuje Juroszek.