Deweloperski boom ciągnięty jest przez rozkwit mniejszych miejscowości. Dynamika przyrostu mieszkań w największych aglomeracjach jest wyraźnie niższa, bo tu najtrudniej o grunty i najmniej wydolna jest administracja – Warszawa i Wrocław notują wręcz spadki wobec lat przed pandemią. Ostatnie miesiące, analizując w skali kraju, to aktywność deweloperów na rekordowych poziomach, ale wrzesień przyniósł mocną korektę. Czy to w aglomeracjach sytuacja jeszcze się pogorszyła, czy to w powiatach przestało wrzeć?
Mocna zadyszka
W całej Polsce we wrześniu ruszyła budowa 11,3 tys. mieszkań, o 20 proc. mniej miesiąc do miesiąca i o 28 proc. mniej wobec średniej z okresu marzec–sierpień – czyli rozgrzanego do czerwoności sezonu budowlanego.
Jeśli wgłębić się w dane z poszczególnych miast, okazuje się, że wrześniowa korekta w zbliżonym stopniu dotyczy największych rynków, jak i Polski powiatowej.
Czytaj więcej
Liczba lokali w projektach rozpoczynanych we wrześniu skurczyła się względem bardzo gorących wcześniejszych miesięcy. Rynkowa nierównowaga rośnie.
W sześciu największych miastach ruszyła budowa 3,4 tys. lokali, o 37 proc. mniej miesiąc do miesiąca i o 31 proc. mniej wobec wspomnianej wcześniej średniej. Zielonymi wyspami okazały się Łódź oraz Gdańsk, gdzie notowane były wzrosty o odpowiednio 22 i 5 proc. wobec średniej. Za to w Krakowie aktywność deweloperów zamarła – 75 lokali w budowie to spadek o 91 proc. względem średniej. W kolejnych 60 miastach na prawach powiatu deweloperzy rozpoczęli budowę 3 tys. lokali, o 7 proc. więcej wobec sierpnia oraz 33 proc. mniej względem średniej z poprzednich miesięcy sezonu budowlanego. Tutaj na plus wyróżnia się Lublin, który zanotował 18-proc. wzrost wobec średniej. W pozostałych miastach we wrześniu zaczęto stawiać prawie 4,8 tys. mieszkań, o 17 proc. mniej miesiąc do miesiąca i 24 proc. mniej wobec średniej.
Trudno i... drogo
Agnieszka Mikulska, ekspertka w dziale mieszkaniowym CBRE, podkreśla, że wrześniowy spadek to efekt bardzo wysokiej bazy poprzednich miesięcy. Patrząc jednak z perspektywy kilku lat, wyniki w skali kraju nie odbiegają od typowych wartości dla tego miesiąca, a w skali regionalnej potwierdzają trend: problemy z uruchamianiem inwestycji w największych aglomeracjach oraz ożywienie w małych miastach.
Silniki boomu pracują pełną parą - rynek będzie rósł z uwagi na dalszy rozwój logistyki i e-commerce
– Nie można jednak zapominać o trudnościach z dostępnością materiałów budowlanych, ich rosnących cenach i rosnących kosztach wykonawstwa oraz o wciąż niepewnej sytuacji pandemicznej – mówi Mikulska. – To ograniczenia, które powodują zmniejszenie liczby rozpoczynanych budów. Większość z tych czynników będzie oddziaływać na rynek również w najbliższych miesiącach. Do tego już za kilka tygodni dojdzie pogoda. W najbliższych miesiącach raczej można się spodziewać dalszego spadku statystyk – dodaje.
Czytaj więcej
Firmy wyraźnie zwolniły z tempem uruchamiania inwestycji, Kowalscy trzymają wysoką formę.
Zwraca też uwagę, że w ostatnich czterech miesiącach deweloperzy ponownie uzyskują dużo pozwoleń na budowę, co pozwala dość optymistycznie przewidywać wyniki w 2022 r., o ile nie pojawią się nowe ograniczenia związane z pandemią lub ogólnym otoczeniem gospodarczym.
Niezależny ekspert Jan Dziekoński ocenia, że spadek uruchamianych budów jest zaskoczeniem, zwłaszcza że tempo wydawania pozwoleń w tym roku jest rekordowe, a poprzednie miesiące były szczytem aktywności firm.
– Za wcześnie, by jednoznacznie wyrokować, ale przyczyn może być kilka – mówi Dziekoński. – Dla budownictwa deweloperskiego powodem może być stopniowo spadające zainteresowanie nowymi mieszkaniami ze względu na dynamiczny wzrost cen w pierwszej połowie roku. Może to potwierdzać spadająca liczba wniosków kredytowych oraz hamowanie cen ofertowych i ruchu na portalach. Dla części projektów, zwłaszcza budownictwa indywidualnego, mogą to być nieplanowanie wysokie koszty materiałów oraz niedostępność usług wykonawstwa – chociaż aktywność Kowalskich w budowie domów jest rekordowa i nie osłabła we wrześniu. Wreszcie – być może to tylko chwilowa zadyszka po pracowitym okresie w pierwszym półroczu – dodaje.
Czytaj więcej
Realny wzrost cen domów w 25 czołowych miastach świata przyspieszył do 6 proc. od połowy 2020 r. do połowy 2021 r., co stanowi najwyższy wzrost od 2014 roku.
