Wyjątki od czynszów w euro

Właściciele biur coraz częściej umożliwiają płatność za wynajem w złotych. Jest to znaczący atut dla części najemców, szczególnie dla spółek Skarbu Państwa oraz instytucji sektora publicznego” – napisali w ostatnim raporcie analitycy firmy doradczej JLL, wskazując, że presja czynszowa na rynku biurowym będzie wzrastać głównie ze względu na koszty budowy oraz aranżacji powierzchni.

W I połowie 2024 r. stawki czynszów w biurach w Warszawie wynosiły, po kolejnych wzrostach, 18–28 euro za mkw. miesięcznie w centrum miasta i 13,75–18,5 euro w pozostałych częściach, choć dało się znaleźć biura za 12–13,5 euro miesięcznie. W regionach rozpiętość to 11,5–18 euro.

Rozliczanie czynszów w euro to na rynku nieruchomości komercyjnych standard. W ostatnim czasie część najemców obiektów handlowych zgłaszała postulaty, by przejść na złote, co miałoby zdjąć z nich ryzyko walutowe. Jak wspomniana w raporcie JLL tendencja wygląda na rynku biurowym?

Reguła i wyjątki

Jarosław Kwiecień, dyrektor w dziale reprezentacji najemców biurowych w JLL, potwierdza, że na polskim rynku nieruchomości komercyjnych denominacja czynszów w euro jest od ponad 20 lat powszechnie stosowanym rozwiązaniem.

– Jest to praktyka, która stała się standardem, szczególnie w sektorze biurowym, magazynowym oraz handlowym. Deweloperzy i duże instytucje wynajmujące preferują ustalanie czynszu w euro, co jest ściśle związane z zabezpieczeniem przed ryzykiem kursowym. Kredyty hipoteczne zaciągane na budowę lub zakup nieruchomości często są denominowane w euro, dlatego właściciele nieruchomości preferują, aby przychody z najmu były również wyrażane w tej walucie. To pozwala im unikać ryzyka kursowego i stabilizować przychody w walucie, w której mają zobowiązania kredytowe – tłumaczy Kwiecień.

Jednak mimo dominującej praktyki na rynku występują liczne wyjątki, które ilustrują elastyczność i różnorodność podejść.

– Na przykład Polski Holding Nieruchomości, który zarządza dużym portfelem nieruchomości, oferuje możliwość ustalania czynszu w złotych. Jest to istotne, ponieważ PHN jako podmiot kontrolowany przez Skarb Państwa może mieć większą swobodę w negocjacjach warunków umowy najmu, w tym waluty czynszu, co jest korzystne dla najemców. Praktyka ta jest szczególnie widoczna, gdy początkowe stawki czynszu podawane są w euro, a elastyczność w negocjacjach umożliwia dostosowanie się do potrzeb najemców – mówi Jarosław Kwiecień. – Właściciele mniejszych nieruchomości, a także obiektów z dużymi pustostanami również mogą wykazywać większą elastyczność w zakresie waluty czynszu. W przypadku takich nieruchomości, gdzie obłożenie jest niskie, wynajmujący mogą być bardziej skłonni do ustalenia czynszu w złotych, aby przyciągnąć potencjalnych najemców. Niskie obłożenie może sprawiać, że wynajmujący są bardziej otwarci na różne formy dostosowań, w tym możliwość negocjacji waluty czynszu, co może być istotnym czynnikiem w decyzji najemców – dodaje.

Ekspert zwraca uwagę, że większa elastyczność w zakresie waluty czynszu jest również bardziej widoczna w przypadku tych, którzy posiadają nieruchomości kredytowane w złotych lub całkowicie nieobciążone kredytami.

– Tu wynajmujący mogą być bardziej skłonni do ustalenia czynszu w złotych, co minimalizuje ryzyko kursowe dla najemców i ułatwia zarządzanie finansami. Takie podejście może być korzystne dla obu stron, pozwalając najemcom na lepsze planowanie budżetu i uniknięcie wahań kursów walutowych – mówi Jarosław Kwiecień.

Duża elastyczność

Szef działu reprezentacji najemców biurowych w JLL podkreśla, że w sektorze publicznym – w tym w przypadku dużych najemców z tego sektora, takich jak spółki Skarbu Państwa – ustalanie czynszu w złotych jest stosunkowo powszechne.

– Jest to związane z budżetowaniem wydatków w złotych oraz potrzebą unikania ryzyka kursowego. Duże spółki Skarbu Państwa często mają większą dźwignię negocjacyjną ze względu na swoje potrzeby dotyczące dużych powierzchni biurowych oraz stabilność finansową. Wynajmujący są często skłonni do ustalenia czynszu w złotych, aby przyciągnąć wiarygodnych najemców, co jest szczególnie cenne w kontekście stabilności rynku biurowego po pandemii. Dla takich najemców stabilność i przewidywalność kosztów są kluczowe, co sprawia, że ustalanie czynszu w naszej walucie jest korzystne dla obu stron – tłumaczy Kwiecień.

Ekspert podkreśla, że rynkowe praktyki obejmują również nietypowe rozwiązania dotyczące przelicznika walutowego.

– Przykładem może być ustalanie stałego przelicznika z euro na złote, który może być aktualizowany cyklicznie, na przykład raz w roku. Może to być średni kurs z określonego okresu lub kurs z korektą na korzyść wynajmującego. Innym rozwiązaniem jest stosowanie hedgingu walutowego, które pozwala zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym, choć koszty takiego zabezpieczenia mogą być pokrywane przez jedną ze stron umowy. W zamówieniach publicznych stosowany jest kurs przeliczeniowy euro, który obecnie wynosi 4,6317 zł (kurs NBP to 4,2364 – red.), co również wpływa na negocjacje dotyczące czynszu – mówi Kwiecień. – Podsumowując, mimo że denominacja czynszu w euro jest powszechnie stosowana na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, rynek wykazuje elastyczność w dostosowywaniu się do potrzeb różnych grup najemców. Zastosowanie różnych mechanizmów, takich jak stałe przeliczniki czy hedging walutowy oraz możliwość negocjacji waluty czynszu, przyczyniają się do większej stabilności i przejrzystości umów najmu. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce potrafi dostosować się do zmieniających się warunków i potrzeb zarówno wynajmujących, jak i najemców, co jest kluczowe w utrzymaniu równowagi i efektywności w tym sektorze – dodaje.

Biurowiec to produkt

Jak podkreślają eksperci Knight Frank w poradniku, w większości budynków biurowych czynsz najmu jest wyrażony w walucie euro, co wynika z tego, że budynki stanowią produkt inwestycyjny na rynku kapitałowym, a wartość budynku jako produktu inwestycyjnego jest zależna od poziomu czynszów najmu.

„Właścicielami nowych budynków biurowych są najczęściej zagraniczne fundusze inwestycyjne, które również pozyskują na nie finansowanie w tej walucie. Określając płatność czynszu w euro, unikają zatem ryzyka kursowego, co jednocześnie pozwala na wycenę budynku jako produktu inwestycyjnego, który generuje określony i stabilny przychód” – czytamy w publikacji.

Czynsz jest określony w euro, jednak comiesięczna płatność dokonywana jest w złotych: właściciel nieruchomości wystawia fakturę na kwotę w naszej walucie przeliczonej z euro na podstawie kursu NBP w dniu poprzedzającym wystawienie faktury. Najemcy nie muszą zatem posiadać konta walutowego.

Nie są jednak niespotykane czynsze liczone w złotych. Z punktu widzenia najemców waluta, w jakiej nominowane są czynsze, to ważny aspekt w kontekście umownej dorocznej waloryzacji stawek o wskaźnik inflacji.

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne