Najemcy nieruchomości komercyjnych zwyczajowo ponoszą obciążenia składające się z trzech części: czynszu, opłat za media (według zużycia) oraz tzw. opłaty serwisowej – czyli w skrócie kosztów utrzymania części wspólnych (ogrzewanie, odśnieżanie, sprzątanie, ochrona, administrowanie itp.). Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług ma do tych składników zastrzeżenia.
Po pierwsze, do waloryzacji czynszów – która była znośna, dopóki inflacja była pod kontrolą, ale w 2022 r. w strefie euro sięgnęła 10 proc. (a czynsze rozliczane są w euro, co jest zresztą kolejnym punktem zapalnym). Po drugie, do rozliczania service charge – ZPPHiU argumentuje, że naliczanie opłat dla poszczególnych najemców nie jest transparentne, nie jest przewidywalne (system zaliczek i zwrotów/dopłat na koniec roku) – zatem postuluje, by była to zryczałtowana stawka określona jasno w umowie.
Organizacja zyskała argument w postaci nagłośnionego w mediach branżowych (portal omnichannelnews.pl) październikowego wyroku Sądu Najwyższego, gdzie jeden z najemców wygrał z centrum handlowym. Sąd uznał za czyn nieuczciwej konkurencji praktykę polegającą na tym, że najemcy nie płacili opłaty serwisowej proporcjonalnie – jedni byli uprzywilejowani kosztem innych.
- Mamy jasny, klarowny wyrok, który potwierdza nasze stanowisko: jedni najemcy nie mogą ponosić kosztów, które zostały obniżone dla innych najemców. Wynajmujący może stosować obniżki, ale muszą one być jasne dla wszystkich najemców i pokrywane z budżetu wynajmującego – powiedziała portalowi omnichannelnews.pl Zofia Morbiato, dyrektor generalna ZZPPHiU.
Zalew pozwów?
- Sędziowie uznali, że w badanej sprawie, wytoczonej właśnie przez taką niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu – mówi Joanna Domoń–Kulas, wspólniczka w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy. - Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych – tłumaczy Domoń–Kulas. - Poszkodowany może dochodzić zwrotu nadpłaconych kosztów, a ponieważ nadpłaty takie wynoszą często po 100 i więcej złotych za metr kwadratowy lokalu, czyli nawet kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy złotych rocznie i przedawniają się dopiero po trzech latach, problem robi się poważny. Najemcy mają teraz otwartą drogę do dochodzenia od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat. Kwoty pozwów mogą iść w dziesiątki milionów złotych. Kiedy zaś rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść – ostrzega.
