Spór o rozliczenia w centrach handlowych

Przy opłatach serwisowych jedni najemcy nie mogą być uprzywilejowani kosztem innych – wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego.

Publikacja: 03.04.2023 12:58

Centrum handlowe

Centrum handlowe

Foto: Adobe Stock

Najemcy nieruchomości komercyjnych zwyczajowo ponoszą obciążenia składające się z trzech części: czynszu, opłat za media (według zużycia) oraz tzw. opłaty serwisowej – czyli w skrócie kosztów utrzymania części wspólnych (ogrzewanie, odśnieżanie, sprzątanie, ochrona, administrowanie itp.). Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług ma do tych składników zastrzeżenia.

Po pierwsze, do waloryzacji czynszów – która była znośna, dopóki inflacja była pod kontrolą, ale w 2022 r. w strefie euro sięgnęła 10 proc. (a czynsze rozliczane są w euro, co jest zresztą kolejnym punktem zapalnym). Po drugie, do rozliczania service charge – ZPPHiU argumentuje, że naliczanie opłat dla poszczególnych najemców nie jest transparentne, nie jest przewidywalne (system zaliczek i zwrotów/dopłat na koniec roku) – zatem postuluje, by była to zryczałtowana stawka określona jasno w umowie.

Organizacja zyskała argument w postaci nagłośnionego w mediach branżowych (portal omnichannelnews.pl) październikowego wyroku Sądu Najwyższego, gdzie jeden z najemców wygrał z centrum handlowym. Sąd uznał za czyn nieuczciwej konkurencji praktykę polegającą na tym, że najemcy nie płacili opłaty serwisowej proporcjonalnie – jedni byli uprzywilejowani kosztem innych.

- Mamy jasny, klarowny wyrok, który potwierdza nasze stanowisko: jedni najemcy nie mogą ponosić kosztów, które zostały obniżone dla innych najemców. Wynajmujący może stosować obniżki, ale muszą one być jasne dla wszystkich najemców i pokrywane z budżetu wynajmującego – powiedziała portalowi omnichannelnews.pl Zofia Morbiato, dyrektor generalna ZZPPHiU.

Zalew pozwów?

- Sędziowie uznali, że w badanej sprawie, wytoczonej właśnie przez taką niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu – mówi Joanna Domoń–Kulas, wspólniczka w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy. - Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych – tłumaczy Domoń–Kulas. - Poszkodowany może dochodzić zwrotu nadpłaconych kosztów, a ponieważ nadpłaty takie wynoszą często po 100 i więcej złotych za metr kwadratowy lokalu, czyli nawet kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy złotych rocznie i przedawniają się dopiero po trzech latach, problem robi się poważny. Najemcy mają teraz otwartą drogę do dochodzenia od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat. Kwoty pozwów mogą iść w dziesiątki milionów złotych. Kiedy zaś rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść – ostrzega.

Zaraz jednak dodaje, że wcale nie spodziewa się nagłej fali nowych spraw sądowych. - Sąd Najwyższy nie przesądził, że zróżnicowanie najemców, jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne jest nieuzasadnione. Nie stwierdził, że wynajmujący powinien pokryć deficyt kosztów wspólnych z własnej kieszeni, jeżeli zaliczki zapłacone przez najemców nie wystarczają. Zarzucił jedynie, że w pewnej konkretnej umowie najmu zabrakło precyzji przy ich rozliczaniu. W innych sprawach mogą więc zapadać inne orzeczenia – podkreśla Domoń–Kulas.

Potrzebne zasady

Choć w Polsce nie ma precedensów, to październikowy wyrok może być przyczynkiem do zmiany sposobu zawierania umów dotyczących rozliczania service charge. Jednak, według Domoń–Kulas, inne traktowanie dużych i małych najemców nie są do końca nieuzasadnione. - Jeżeli jakaś grupa najemców ma być przez wynajmującego traktowana w sposób uprzywilejowany, musi on określić, jaka to grupa, na czym ma polegać uprzywilejowanie oraz dlaczego ma ono mieć miejsce. Uprzywilejowanie powinno być też rzeczowo uzasadnione. Powinno zatem odnosić się do generowanych przez daną grupę najemców rzeczywistych kosztów eksploatacyjnych. Gastronomia powoduje więcej kosztów wspólnych niż handel. Im zaś lokal jest większy, tym z reguły niższa jest sprzedaż na metr kwadratowy. Z tego powodu najemcy dużych lokali generują proporcjonalnie mniej takich kosztów jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Uzasadniałoby to objęcie ich niższymi stawkami – tłumaczy Domoń–Kulas.

Najemcy nieruchomości komercyjnych zwyczajowo ponoszą obciążenia składające się z trzech części: czynszu, opłat za media (według zużycia) oraz tzw. opłaty serwisowej – czyli w skrócie kosztów utrzymania części wspólnych (ogrzewanie, odśnieżanie, sprzątanie, ochrona, administrowanie itp.). Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług ma do tych składników zastrzeżenia.

Po pierwsze, do waloryzacji czynszów – która była znośna, dopóki inflacja była pod kontrolą, ale w 2022 r. w strefie euro sięgnęła 10 proc. (a czynsze rozliczane są w euro, co jest zresztą kolejnym punktem zapalnym). Po drugie, do rozliczania service charge – ZPPHiU argumentuje, że naliczanie opłat dla poszczególnych najemców nie jest transparentne, nie jest przewidywalne (system zaliczek i zwrotów/dopłat na koniec roku) – zatem postuluje, by była to zryczałtowana stawka określona jasno w umowie.

Pozostało 80% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?