Nie zawsze potrzebny jest powód, aby wycofać się z umowy

Nie zawsze potrzebny jest powód, aby wycofać się z umowy

Do zakończenia najmu może dojść przez wypowiedzenie przez którąś ze stron łączącego ich kontraktu bądź przez jego rozwiązanie.

Do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony, jak i na czas nieoznaczony może dojść z przyczyn określonych w ustawie, a także dodatkowo przez strony w umowie. Wypowiedzenie może zostać dokonane w terminach wskazanych w kodeksie cywilnym, ale czasami także bez ich zachowania (przypadki, gdy możliwe jest gwałtowne zakończenie umowy określają przepisy).

W określonym terminie

Ustawowe terminy na wypowiedzenie określają art. 673 § 2 i 688 k.c. Wynika z nich, że gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – wypowiada się go miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, ale dotyczy to jedynie umów na czas określony. Inna zasada obowiązuje przy czynszu płatnym miesięcznie, gdy umowa zawarta jest na czas nieoznaczony – wtedy najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu (niezależnie od rodzaju umowy), wypowiada się najem trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny – jeden dzień naprzód. Terminy można zmienić umownie, ale nie wolno skracać terminów wypowiedzenia wynajmującego względem najemcy.

Powody warto wpisać do umowy

Wypowiedzenie umów najmu na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów ustawowych nie musi nastąpić z ważnych przyczyn, dlatego najemca musi się liczyć, że wynajmujący będzie chciał zakończyć najem w każdym czasie i nie potrzebuje do tego ważnego pretekstu.

Lepiej chroniony jest najemca na czas określony – wynajmujący też może mu co prawda wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustawowych, ale tylko w takich sytuacjach, które strony wcześniej określiły w umowie.

Najlepiej określić przyczyny wypowiedzenia umowy na czas oznaczony jak najbardziej precyzyjnie – najemca będzie dzięki temu pewny, kiedy może stracić lokal użytkowy, a wynajmujący zyska pewność, że w razie odwołania najemcy do sądu po wypowiedzeniu mu umowy nie będzie ono podważone. Chodzi o to, aby nie zaskakiwać najemcy, który planuje, że będzie korzystał z lokalu użytkowego przez cały okres określony w umowie niezależnie od kaprysów wynajmującego.

Przykład

W praktyce często za ważne przyczyny wypowiedzenia umowy na czas oznaczony podaje się niezależny od właściciela duży remont lub zamknięcie ulicy w związku z jakimiś pracami budowlanymi albo konieczną przebudowę budynku. Przy kilkuletnich umowach najmu okoliczności takie trudno zaplanować więc trzeba się przed nimi zabezpieczyć. Inna częsta klauzula, to ogłoszenie upadłości najemcy.

Możliwe jest też wypowiedzenie zarówno umowy najmu na czas oznaczony, jak i nieokreślony w ustawowych terminach, jeśli zmienia się wynajmujący (lokal użytkowy zyskuje nowego właściciela). Przed takim wypowiedzeniem chroni zawarcie umowy z datą pewną lub jej wpisanie do księgi wieczystej.

Zaległości czynszowe

Istnieje kilka sytuacji, gdy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia. W praktyce najczęściej ma to miejsce wtedy, gdy najemca lokalu użytkowego dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Zgodnie z art. 687 k.c., jeśli wynajmujący zamierza wypowiedzieć wtedy umowę bez zachowania terminów ustawowych, to powinien on wcześniej uprzedzić o tym najemcę. Uprzedzenie musi być pisemne, a ponadto należy udzielić najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu uprawnia do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego bez zachowania ustawowych terminów. Co istotne, strony w umowie mogą na korzyść najemcy określić dłuższe okresy zalegania z płatnościami pozwalające wypowiedzieć umowę bez zachowania ustawowych terminów.

Ponadto nie chodzi tylko o dwa kolejne sąsiadujące ze sobą okresy płatności, ale mogą to być zaległości czynszowe za okresy różne (przy rozliczeniu miesięcznym np. zaległości za luty, a następnie dopiero za maj). Bierze się też pod uwagę sumę zaległego czynszu, a nie pełne należności niezapłacone za dany okres.

Przykład

Czynsz wynosi 5000 zł miesięcznie. Najemca uiszcza jednak tylko po 4000 zł co miesiąc.

Dwukrotność miesięcznego czynszu to 10 000 zł, a więc zaległość najemcy na tym poziomie powstanie po 10 miesiącach, nie wlicza się bowiem kwoty ewentualnych odsetek.

Uciążliwe korzystanie z lokalu

Zgodnie z art. 685 k.c. wynajmujący może też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy najemca lokalu użytkowego wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Trzecia możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez konieczności zachowania ustawowych terminów ma miejsce wtedy, gdy najemca przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Kolejny przypadek, kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów ustawowych, ma miejsce, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem. Przed wypowiedzeniem umowy w tym przypadku trzeba najpierw przesłać najemcy upomnienie.

Jeśli mimo to nie przestaje on używać lokalu w taki sposób albo gdy lokal zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie, to wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania ustawowych terminów. Takie uprawnienie przewiduje art. 667 § 2 k.c.

Rozwiązanie umowy (w przeciwieństwie do wypowiedzenia) wymaga porozumienia obu stron. Wtedy nie mają znaczenia terminy wypowiedzenia określone w umowie. Rozwiązanie umowy następuje też w razie nadejścia terminu zakończenia umowy.

Trzeci przypadek rozwiązania umowy (automatycznego) to spełnienie się warunku, od którego zależy rozwiązanie umowy (np. bankructwo najemcy, utrata koncesji na prowadzenie działalności).

Kaucja

Strony mogą zastrzec, że najemca wpłaci – przy zawarciu umowy – kaucję na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń. Wysokość kaucji, zasady jej waloryzacji, a także katalog roszczeń, których zapłaty jest ona zabezpieczeniem, ustalają strony w umowie.

W przeciwieństwie do ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość kaucji nie musi się ograniczać do dwunastokrotności miesięcznego czynszu, kaucja nie musi być tez zwrócona w ciągu miesiąca. Nie ma też zastosowania przepis o waloryzacji kaucji, choć strony mogą dobrowolnie zastosować ten – co do zasady korzystny dla długoletniego najemcy – mechanizm.

Oprócz kaucji pieniężnej strony mogą stosować inne formy zabezpieczenia roszczeń – weksel, gwarancję ubezpieczeniową, gwarancję bankową itp.

Jeśli strony nie ustalą niczego w sprawie waloryzacji kaucji, to podlega ona zwrotowi, przy rozwiązaniu umowy, w kwocie nominalnej. Tak wynika z art. 358 [1] § 1 k.c. Wynajmujący nie musi uiszczać odsetek, kaucja nie podlega też automatycznej waloryzacji z uwzględnieniem wartości rynkowej lokalu bądź wysokości stawek czynszu.

Wzór umowy najmu lokalu użytkowego