Rynek nieruchomości komercyjnych w rozkwicie

Rynek nieruchomości i branża budowlana w Polsce powoli wychodzą z dołka, w którym znajdowały się przez ostatnie lata. W drugim kwartale 2014 roku ożywienie tych gałęzi gospodarki dało się zauważyć m.in. w danych Głównego Urzędu Statystycznego. Liczba pozwoleń na budowę nowych osiedli mieszkaniowych wzrosła, według wyliczeń GUS – w stosunku do analogicznego okresu 2013 roku – o ponad 11 proc. i wyniosła około 16 tys. Co prawda za wcześnie jest, by mówić o „boomie" w branży budowlanej, niemniej są to pewne symptomy ożywienia. A one zwiastują z kolei okazję na „murowany" zysk.

Wznoszenie inwestycji

Bynajmniej jednak nie chodzi o ulokowanie kapitału w branży budowlanej per se – np. w akcjach spółek deweloperskich (choć nie jest to aż tak złym pomysłem). Tym, co jest interesujące z punktu widzenia średnich inwestorów dysponujących wolnymi środkami rzędu 300 tys. złotych (lub mających możliwość uzyskania kredytowania w tej kwocie), są „wytwory" branży budowlanej – lokale. Nie mieszkaniowe, kupowane pod wynajem, ale obiekty przeznaczone na cele handlowo-usługowe. Skąd taka rekomendacja? Z prostej kalkulacji potencjalnych zysków w zestawieniu z ryzykiem, jakie związane jest z kupnem lokalu. W przypadku mieszkań relacja ta nie wypada dziś zbyt korzystnie. Według wyliczeń ekspertów rynku nieruchomości rentowność netto mieszkania pod wynajem obecnie rzadko kiedy przekracza 4 lub 4,5 procent w skali roku. Nawet przy uwzględnieniu, że koszt kredytu hipotecznego w złotówkach jest obecnie na poziomie około 4 procent, koszty eksploatacji lokalu mieszkalnego, wysokie nasycenie rynku ofertami oraz wciąż ograniczone zasoby portfeli najemców sprawiają, że nie jest to inwestycja, na której można zarobić tyle, ile jeszcze kilka lat temu. Do tego taka forma ulokowania kapitału wymaga dość dużego zaangażowania właściciela – zarówno w kwestii doglądania lokalu, jak i szukania najemców.

O wiele ciekawszą i bardziej rentowną opcją jest ulokowanie kapitału w inwestycji pośrednio powiązanej z ożywieniem w branży budowlanej.

Handel to zysk

Trzeba mieć bowiem świadomość, że na nowo powstających osiedlach – lokalizowanych dość często z dala od centrów miast – największą popularnością cieszą się obiekty... handlowe. Mieszkańcy nowych dzielnic, „odcięci" od wielkich centrów handlowych, wybiorą bowiem osiedlowy sklep, a nie hipermarket. Pokazuje to zresztą badanie AC Nielsen, według którego aż 90 procent Polaków decyduje się na odwiedzenie „swojego" sklepu w drodze z pracy – niemal połowa z nas robi w nim zakupy każdego dnia. To oznacza, że zainwestowanie w powierzchnię na wynajem dla takiego właśnie obiektu jest w stanie wygenerować stały i znaczący zysk.

Kup, wynajmij, zarabiaj

Trend ten wyczuwają również operatorzy pasaży handlowych, którzy budują obiekty sklepowo-usługowe w pobliżu nowych osiedli. Tym jednak, co wyróżnia ich model biznesowy, jest fakt, że refinansują oni podjętą budowę sprzedażą lokali nie tyle osobom bezpośrednio nimi zainteresowanym (a więc np. sklepikarzom), tylko inwestorom gotowym następnie podnająć powierzchnię w systemie najmu zwrotnego. Idea, jaka za tym stoi, jest taka, że za około 300 tys. złotych (a więc za kwotę potrzebną na kupno kawalerki lub dwupokojowego mieszkania) można wejść w posiadanie obiektu, który następnie powierza się w zarządzanie spółce-operatorowi. Ta z kolei bierze na swoje barki znalezienie najemcy i przyjmuje na siebie również zarządzanie powierzchnią – wraz ze wszystkimi kosztami (od eksploatacji po remonty i ubezpieczenie) z tym związanymi. W zamian oferuje właścicielowi kwartalną wypłatę czynszu. W przypadku na przykład sieci pasaży Czerwona Torebka zarządzających siecią ponad 60 obiektów w całej Polsce jest to gwarantowana umową obietnica 8-procentowej (waloryzowanej co roku o wskaźnik inflacji) rentowności inwestycji. Czas jej trwania założony jest na okres 15 lat. Przy czym istnieje możliwość wcześniejszego wyzbycia się posiadanego lokalu, którego własność gwarantuje wpis w księdze wieczystej. W ubiegłym roku Czerwona Torebka, jak wynika z danych udostępnionych przez spółkę, sprzedała ponad 100 obiektów w budowanych przez siebie pasażach za kwotę przekraczającą 56 mln złotych.