Inwestycje - jak zarobić na parkingach?

W czasach nisko oprocentowanych lokat bankowych wielu Polaków zastanawia się nad innymi formami pomnażania oszczędności.

Aktualizacja: 30.04.2017 10:02 Publikacja: 30.04.2017 09:05

Inwestycje - jak zarobić na parkingach?

Foto: Archiwum

Warto zwrócić uwagę, że w tej chwili realne oprocentowanie lokat bankowych w naszym kraju jest ujemne! Przykładowo, jeśli oprocentowanie lokaty wynosi 2%, to po zapłaceniu 19% podatku od zysków kapitałowych pozostaje nam zaledwie 1,62% „zysku". Warto jednak pamiętać, że inflacja wynosi blisko 2%, co w praktyce oznacza, że realnie tracimy 0,38% w skali roku. Po roku oszczędzania na lokacie możemy kupić o 0,38% mniej towarów i usług za nasze pieniądze.

Nieco lepiej przedstawia się sytuacja dla 10-letnich obligacji Skarbu Państwa. Ich rentowność na dzień dzisiejszy to 3,4%, czyli 2,75% po uiszczeniu „podatku Belki". Warto jednak pamiętać, że wycena długoletnich papierów skarbowych podlega fluktuacjom, co ma duże znaczenie dla osób, które będą chciały wypłacić swoje pieniądze np. już po 3 latach i nie będą czekać do momentu zapadania obligacji.

Jak wygląda dla porównania inwestowanie na rynku nieruchomości? Tutaj rentowność wynosi około 5% netto przy inwestowaniu za gotówkę. Osoba z dużym doświadczeniem w branży i umiejętnością negocjacji jest w stanie uzyskać nawet 7-8%. Wśród doświadczonych inwestorów panuje obecnie moda na okazyjne kupowanie dużych mieszkań w kamienicach lub wielkiej płycie, a następnie remontowanie ich i dzielenie na małe, nawet 8-metrowe pokoje pod wynajem. W ten sposób można uzyskać bardzo wysoką rentowność, choć warto pamiętać, że remont i wynajmowanie szeregu małych pokoi jest czasochłonne i do pewnego stopnia przestaje być pasywnym źródłem dochodu, a staje się normalną pracą.

Zakup mieszkania za gotówkę i wydatek rzędu co najmniej 100 tys. zł (20-metrowa kawalerka w starym budownictwie) jest opcją niedostępną dla większości Polaków. Z drugiej strony spora grupa osób obawia się finansowania kredytem bankowym. Nie tylko seniorzy, ale nawet osoby po 45 roku życia mogą mieć problem z uzyskaniem długoletniego kredytu na zakup nieruchomości. Zwykle banki przyjmują, że kredyt hipoteczny można spłacać do 70-75 roku życia, co utrudnia osobom po 45 roku życia zaciągnięcie 30-letniego kredytu. Dla tych osób ciekawym pomysłem może być zakup miejsca postojowego pod wynajem.

Niestety w ostatnich miesiącach ceny miejsc postojowych dynamicznie drożeją, a rentowność tego typu inwestycji nieco się zmniejszyła, gdyż ceny najmu nie nadążają za cenami sprzedaży. W przypadku Warszawy zakup miejsca postojowego w ścisłym centrum to wydatek rzędu nawet 60 tys. zł, w Krakowie 40 tys. zł.

Rozpatrzmy rentowność miejsca postojowego na przykładzie tego ostatniego miasta. Miejsce postojowe w Krakowie możemy wynająć za 280 zł miesięcznie, ale należy od tego odjąć koszt administracji 60 zł i podatek od nieruchomości (średnio) 40 zł, co sprawia, że zostaje nam około 180 zł. Od tej kwoty liczymy ryczałt (8,5%) 15 zł, czyli ostatecznie daje nam to kwotę 165 zł miesięcznie. W skali roku uzyskujemy zatem "na czysto" około 2 tys. zł. Zakładając, że miejsce kupiliśmy za 40 tys. zł, uzyskujemy rentowność bliską 5%. Należy pamiętać, aby sprawdzić wysokość tych opłat, zanim dokonamy zakupu; mogą się one znacznie różnić w zależności od lokalizacji i wielkości naszego miejsca postojowego!

Nieprzypadkowo mowa tu o miejscach postojowych w centrum miasta. W inwestowaniu w miejsca postojowe wybór odpowiedniej lokalizacji jest jeszcze istotniejszy niż w przypadku zakupu mieszkania pod wynajem. Należy unikać peryferyjnych dzielnic z dużą ilością nowych osiedli, gdzie przewidziano sporą liczbę naziemnych i podziemnych miejsc postojowych, szczególnie gdy deweloper dodaje je obowiązkowo do zakupionych mieszkań. Wprawdzie w takich lokalizacjach miejsce postojowe na parkingu podziemnym można kupić nawet za 15 tys. zł, ale rzadko będzie to dobry pomysł inwestycyjny. Na takich obszarach zakupione miejsce postojowe będzie w praktyce nie do wynajęcia, a tym samym bezwartościowe pod względem przepływu pieniężnego dla właściciela i może wręcz generować dodatkowe koszty (wspomniana opłata administracyjna i podatek od nieruchomości). Oprócz centralnych obszarów kilku największych metropolii w Polsce interesujące są także osiedla zamknięte w dawnych dzielnicach robotniczych największych miast, z dużą ilością starego budownictwa. Przykładem może być poznańska Wilda czy niektóre części Pragi Północ w Warszawie. Dodatkową motywacją dla potencjalnych najemców może być tutaj obawa przed kradzieżą pojazdu lub jego dewastacją. Ideałem są tzw. plomby budowlane z podziemnymi parkingami w takich dzielnicach.

Bardzo dużą zaletą inwestowania w miejsca postojowe w stosunku do mieszkań jest prostota takiej formy inwestycji. Nie ma potrzeby rozliczania mediów, starannego doboru najemcy. Brak też obaw o problemy z eksmisją, zniszczenie mieszkania, zalanie go. Nie ma także kosztów remontów, potrzeby wymiany AGD i drobnych napraw. Z pewnością wadą inwestowania w miejsca postojowe jest brak możliwości finansowania kredytem hipotecznym. Można to jednak zrobić poprzez pożyczkę hipoteczną pod zastaw 60% już posiadanego mieszkania nie obciążonego w inny sposób. Niestety oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest średnio o 0,85 punktu procentowego wyższe niż kredytu hipotecznego.

Dla osób, którym bliscy zamierzają przekazać rodzinną nieruchomość, pewnym pomysłem jest zakup takiego domu lub mieszkania na kredyt. Przykładowo syn kupuje od rodziców dom na kredyt. Następnie rodzice przelewają synowi kwotę otrzymaną od banku, a wówczas syn może zakupić za te pieniądze miejsca postojowe przy oprocentowaniu takim jak kredyt mieszkaniowy. Taka darowizna w tzw. I grupie nie podlega opodatkowaniu. Zakładając oprocentowanie 3,7% i rentowność miejsca postojowego 5% , osoba taka już od początku cieszyć się może dodatnim przepływem pieniężnym. Warto dodać, że planując inwestowanie w nieruchomości, należy liczyć się z wprowadzeniem w Polsce podatku katastralnego występującego w większości krajów OECD oraz brać pod uwagę sytuację demograficzną w naszym kraju. Z uwagi na ten ostatni czynnik wybór lokalizacji nie tylko dla miejsc postojowych, ale także dla mieszkań, może być kluczowy.

Wprawdzie na mieszkaniu kupionym w Szczecinie czy w Katowicach uzyskamy na dzień dzisiejszy wyższą rentowność niż w Warszawie, ale czy będziemy w stanie wynająć je za 15 lat? Które polskie miasta podzielą los większości średniej wielkości miejscowości ze wschodnich landów Niemiec takich jak Cottbus (Chociebuż), który w 1989 roku liczył 130 tys. mieszkańców, a obecnie 100 tys., i dochodzi tam wręcz do wyburzania części budynków? Jakie polskie miasta wybiorą przybysze z Ukrainy, czy podtrzymają nasz rynek nieruchomości? W jaki sposób można się upewnić, czy i za jaką kwotę wynajmiemy miejsce, którego zakup dopiero rozważamy?

To tylko niewielka część informacji na temat inwestowania w miejsca postojowe i mieszkania. Temat został szeroko omówiony w tym 3-godzinnym nagraniu:

Warto zwrócić uwagę, że w tej chwili realne oprocentowanie lokat bankowych w naszym kraju jest ujemne! Przykładowo, jeśli oprocentowanie lokaty wynosi 2%, to po zapłaceniu 19% podatku od zysków kapitałowych pozostaje nam zaledwie 1,62% „zysku". Warto jednak pamiętać, że inflacja wynosi blisko 2%, co w praktyce oznacza, że realnie tracimy 0,38% w skali roku. Po roku oszczędzania na lokacie możemy kupić o 0,38% mniej towarów i usług za nasze pieniądze.

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Ekonomia
Drozapol rusza ze skupem akcji
Materiał Promocyjny
Niezwykła przestrzeń konferencyjna w Warszawie
Ekonomia
Słowacja szuka nowych czołgów
Ekonomia
Wytwarzanie powiększa zysk Enei
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Ekonomia
Polskie firmy umierają. Co rozkłada na łopatki polskich przedsiębiorców?
Ekonomia
Witold M. Orłowski: Słodkie kłamstewka