Materiał powstał w ramach projektu Spotkanie Liderów Turystyki
Jest szansa, że procedowana legislacja doprowadzi do bardziej zrównoważonego rozwoju miast i kurortów turystycznych. Taką nadzieję wyrazili uczestnicy debaty, która odbyła się w redakcji „Rzeczpospolitej”. Wzięli w niej udział Joanna Agatowska – prezydentka Świnoujścia, Grzegorz Sokoliński – przewodniczący Karkonoskiej Lokalnej Organizacji Turystycznej w Szklarskiej Porębie, a w latach 2010–2014 burmistrz tego miasta, Szymon Wróblewski – współzałożyciel spółki Zdrojowa Invest & Hotels, pioniera na rynku condohoteli i apartamentów wakacyjnych w Polsce oraz Tomasz Lewandowski – wiceminister rozwoju i technologii.
Joanna Agatowska, prezydentka Świnoujścia
Władza dla gmin
Resort rozwoju pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o własności lokali przewidującym ograniczenia w wyodrębnianiu czy zbywaniu lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, jeśli takie lokale nie spełniają standardów mieszkaniowych (powierzchnia min. 25 mkw., nasłonecznienie, miejsca parkingowe). Zasady wyodrębniania mają formułować gminy. Vacatio legis przewiduje, że przepisami nie będą objęte budynki oddane przed 1 stycznia 2027 r. oraz projekty, które do tego czasu uzyskają prawomocne pozwolenie na budowę.
Propozycje ministerstwa wywołały falę komentarzy. Na rynku jest mnóstwo projektów realizowanych w takiej formule, że deweloper stawia budynek z lokalami, które kupują inwestorzy indywidualni. Ideą jest, że te mają pracować na rynku najmu krótkoterminowego – czasem w sposób zorganizowany, prowadzone przez wyspecjalizowanych operatorów dzielących się z właścicielami poszczególnych pokoi przychodami albo zyskami. Nie brakuje inwestycji funkcjonujących pod markami uznanych międzynarodowych sieci hotelarskich.
Jak tłumaczy MRiT, główny powód zmian jest taki, że część inwestycji jest wprost budowana pod funkcję zamieszkania długoterminowego, a nie hotelową. To obchodzenie prawa i generowanie obciążeń infrastrukturalnych dla samorządów.
– Po 1989 r. Polacy zachłysnęli się własnością w sposób nie do końca przemyślany, powiedziano nam, że na swoim gruncie można realizować praktycznie każde zamierzenie inwestycyjne. Taka źle pojęta przedsiębiorczość przejawia się tym, że jedynym kryterium branym pod uwagę jest zysk. Jesteśmy już jednak na tym etapie rozwoju cywilizacyjnego i gospodarczego, kiedy trzeba jasno powiedzieć: interes prywatny musi być w zgodzie z interesem publicznym, a w tym przypadku interesem publicznym jest zrównoważone planowanie przestrzeni. Władztwo planistyczne w gminach to wyłączna kompetencja wspólnoty samorządowej. Nie można obchodzić przepisów w ten sposób, że na terenie przeznaczonym przez samorząd pod funkcje hotelowe urządza się quasi mieszkania. Inicjatywa i prośba o zmianę przepisów wyszła ze środowiska samorządowego. To nie jest łatwa zmiana, bo nie mamy czystej karty, funkcjonujemy z pewnymi też naleciałościami, więc siłą rzeczy narażamy się na bardzo silną krytykę, także inwestorów. Trzeba ważyć interes publiczny z interesem prywatnym, szukać kompromisu – powiedział Lewandowski.
Jak widać aktualne przepisy to za mało, chociaż już teraz wydzielenie lokalu wymaga spełnienia przepisów techniczno-budowlanych i bezpieczeństwa, w tym norm powierzchni, zgodności pozwolenia na budowę z planem miejscowym lub warunkami zabudowy oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Natomiast każdy obiekt hotelarski musi być wpisany do odpowiedniej ewidencji przed rozpoczęciem świadczenia usług.
Jego zdaniem trudno sobie wyobrazić, by samorządy miały nie zezwalać na inwestycje condo powiązane z renowacją zabytków (takie obawy głośno wyrażała Grupa Arche, większość obiektów budująca w systemie polegającym na sprzedaży pokoi inwestorom).
Zatem wpływ finansowy w ocenie skutków regulacji na nowe inwestycje jest potencjalny, ponieważ będzie zależał od samych gmin. Nowe przepisy wcale nie wpłyną natomiast na funkcjonujące obiekty condo. Zagraniczny kapitał nie zostanie uprzywilejowany, będzie musiał działać lokalnie.
Projekt ustawy jest po konsultacjach, niebawem ma trafić do Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu, w maju do Komitetu Stałego Rady Ministrów, a w czerwcu zostać przyjęty przez rząd i wysłany do Sejmu.
– Jako władza samorządowa i rządowa jesteśmy zobowiązani do tego, żeby dbać o jakość życia społecznego, również tworząc warunki do rozwoju gospodarczego. Kibicuję wszystkim zmianom, które będą dążyły do wprowadzenia porządku w obszarach zarządzania samorządowego. To, co się obserwuje w pasie nadmorskim, chociażby od Świnoujścia po Kołobrzeg, to koszmar. Zachęcam każdego, żeby się przejechał tą drogą i zobaczył, do jakiej patologii doprowadziły niejednoznaczne przepisy, co wygeneruje problemy w utrzymaniu tej infrastruktury i w funkcjonowaniu miast i miasteczek – powiedziała Joanna Agatowska. – Mieszkańcy miast coraz trudniej godzą się na agresywną deweloperkę, za którą nie nadąża rozwój infrastruktury, co skutkuje uciążliwościami, jakie znamy z Wenecji, Barcelony czy Paryża, w Świnoujściu też następuje zmiana klimatu społecznego. Konieczny jest balans między turystyką a mieszkańcami. Jestem zwolenniczką pogłębionego dialogu i współpracy – dodała.
Przyznała jednocześnie, że wiele gmin ma nie tylko szczupłą obsadę kadrową, wiele nie ma określonych celów społecznych, w których realizację mogliby się włączyć przedsiębiorcy.
Grzegorz Sokoliński zwrócił uwagę, że reforma samorzadowa to najcenniejsza zdobycz III RP, jednak samorządy są systematycznie odzierane ze swojego władztwa. Burmistrzowie takich małych miejscowości, jak Szklarska Poręba pod względem planowania przestrzennego zależą od woli władz wyższego szczebla i nie są nawet stroną w postępowaniach.
– Skutki są takie, że mamy najazd inwestorów, którzy z branżą turystyczną nie mają nic wspólnego, ale postanowili zarobić szybkie pieniądze na deweloperce. Ale to nie takie proste. Część inwestycji jest niedokończona. Część stoi, ale ma kłopot z obłożeniem – powiedział Sokoliński.
Firma Zdrojowa Invest & Hotels ma w ofercie apartamenty z lokalami usługowymi o funkcji mieszkalnej. Projektowane przepisy oznaczają zatem dla niej ściślejszy gorset – a mimo to Zdrojowa inicjatywę w pełni popiera.
– Przez ostatnie lata rynek rozwijał się w ten sposób, że były antagonizmy między inwestorami a lokalnymi społecznościami. Inwestorzy dążyli do tego, by uzyskać jak najwięcej metrów do sprzedaży, jak najwięcej miejsc noclegowych. Lokalnym społecznościom nie dawali nic. Uważamy, że ustawa wcale nie ograniczy skali budowy. Wprowadzi po prostu dialog. Inwestor będzie musiał brać pod uwagę to, co myśli społeczność lokalna i dostosowywać wielkość obiektu i jego funkcje. Uważam, że inwestycje będą szły w kierunku bardziej zrównoważonego rozwoju, z pożytkiem dla wszystkich stron – powiedział Szymon Wróblewski. – Byliśmy pionierem rynku condo, obecnie budujemy swoje hotele i budynki z apartamentami wakacyjnymi obok nich, by użytkownicy mogli korzystać z infrastruktury hotelowej. Jednocześnie zachowujemy zarządzanie, dbamy o remonty. W perspektywie długofalowej myślę, że będziemy mieć w Polsce problemy z degradacją tego typu budynków, które nie są odpowiednio zarządzane – dodał.
Blok to nie hotel
W Ministerstwie Sportu i Turystyki trwają z kolei prace nad przyjęciem ustawy implementującej unijne przepisy regulujące najem krótkoterminowy. Osobno w Sejmie procedowany jest projekt poselski. W skrócie – Unia wymaga, by funkcjonował centralny rejestr lokali wynajmowanych na doby. Niezarejestrowany lokal nie będzie mógł być wystawiany na platformach typu Booking czy Airbnb. Gminy mają mieć prawo wyznaczania stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Poselski projekt mówi o konieczności uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie takiej działalności – tak działa to od niedawna w Hiszpanii.
– W tej chwili toczy się gorąca dyskusja, czy lepszy jest projekt rządowy, czy poselski. Z perspektywy osoby, która odpowiada za mieszkaniówkę, już sam rejestr najmu i obowiązek oznaczania lokali dadzą niesamowite efekty. Każdy mieszkaniec zobaczy, w którym lokalu jest prowadzony najem na doby. Podkreślam, że zgodnie z przepisami prawa budowlanego, żeby mieszkanie mogło być oferowane pod najem krótkoterminowy, właściciel powinien wystąpić o zmianę sposobu użytkowania lokalu z mieszkaniowego na użytkowy. A to wymaga odpowiedniego oznakowania dróg ewakuacyjnych i dodatkowych warunków, na które musi być zgoda wspólnoty. Więc nawet jeśli w ustawie nie znajdzie się zapis o konieczności zgody wspólnoty na prowadzenie najmu krótkoterminowego, to w praktyce taka zgoda będzie konieczna – powiedział Lewandowski. – Rejestr uporządkuje nam sytuację, a z mojej perspektywy oznacza to, że część lokali mieszkaniowych przejdzie na rynek najmu długoterminowy, będzie służyła nie celom turystycznym, tylko tym, do których zostały stworzone – podkreślił.
Rejestr dostarczy też w końcu odpowiedzi na pytanie, ile jest w Polsce lokali w najmie krótkoterminowym.
Materiał powstał w ramach projektu Spotkanie Liderów Turystyki
