Nie ma chętnych na spółki PKP

Rok 2010 był pod względem sukcesów w sprzedaży nieruchomości najgorszy dla PKP SA od trzech lat. – Liczyliśmy, że nabywców znajdą działki warte ok. 150 mln zł – mówi Łukasz Kurpiewski, rzecznik PKP SA. W tym roku PKP chce sprzedać działki warte 280,5 mln zł. Pieniądze ze zbycia gruntów i spółek zależnych mają być przeznaczone na spłatę długów PKP SA. Te wynoszą obecnie ok. 5 mld zł, a obsługa zadłużenia kosztuje rocznie ok. 300 mln zł.

Mimo dużego zainteresowania mieszkaniami kolejowymi nie przynoszą one istotnych zysków. Zgodnie z ustawą lokatorzy mogą je wykupić za 5 proc. ich wartości. – Obecnie mamy 27,8 tys. lokali w całej Polsce, w 2010 roku sprzedaliśmy ich 2191 – dodaje Kurpiewski. Ile wpłynęło z tego tytułu do kasy PKP – nie wiadomo. Ok. 18 tys. lokali znajduje się w odległości mniejszej niż 20 metrów od torów – tych PKP sprzedać nie może. Z czasem mają być likwidowane.

[srodtytul]TFI sposobem na ziemię[/srodtytul]

Portfel nieruchomości PKP liczy kilka tysięcy działek i budynków. W wielu przypadkach wciąż trwa inwentaryzacja i porządkowanie ich stanu prawnego, by możliwa była sprzedaż. Grunty położone w centrach miast mają łącznie ok. 3 ha powierzchni.

Wśród nieruchomości wystawionych na sprzedaż znajdują się m.in. trzy lokale użytkowe w samym centrum Bydgoszczy o powierzchni 17,7 mkw., 194,3 mkw. i 5,2 tys. mkw. Na chętnego czeka też działka w Katowicach, na której znajdują się m.in. dwa budynki dawnego hotelu robotniczego czy hala sportowa.

PKP próbuje też sprzedać m.in. Ośrodek Szkoleniowo-Wypoczynkowy w Kodniu. To działka o powierzchni 34 tys. mkw. wraz z 25 domkami wypoczynkowymi o powierzchni od 31 do 175 mkw.

Magicznym lekarstwem na przyspieszenie sprzedaży nieruchomości PKP ma być powołanie dwóch zamkniętych funduszy nieruchomościowych. Jednym zarządzać ma TFI Skarbiec, drugim TFI PZU. – Wciąż czekamy na zgodę Krajowego Nadzoru Finansowego, która ma zostać wydana w pierwszym kwartale tego roku, i na zmianę ustawy o PKP, która umożliwi wnoszenie działek do funduszy w trybie bezprzetargowym – wyjaśnia Kurpiewski.

[wyimek]280 mln zł warte są nieruchomości, które w 2011 r. chce sprzedać PKP SA[/wyimek]

Do nowo utworzonych funduszy trafią nieruchomości należące obecnie do PKP, warte co najmniej 100 mln zł każda. TFI ziemię, którą będą zarządzać, wybiorą w drodze losowania. Do każdego z funduszy mogą trafić działki warte 750 mln zł. PZU i Skarbiec mają wyłożyć gotówkę. Obie strony obejmą jednostki w nowych funduszach – proporcjonalnie do włożonego kapitału. Właścicielem certyfikatów inwestycyjnych będą PKP SA. TFI otrzymają wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami i będą partycypować w zyskach po sprzedaży jednostek. Po podniesieniu wartości gruntów będą one wystawiane na sprzedaż, po zakończeniu transakcji certyfikaty zostaną umorzone.

Portfel odpowiednich działek jest szykowany od 2009 roku. Obie umowy zostały podpisane na 12 i 15 lat, z możliwością ich skrócenia lub przedłużenia o kolejne trzy i pięć lat.

[srodtytul]Drukarnia i biuro podróży[/srodtytul]

Historyczne długi PKP mają być spłacane również ze sprzedaży udziałów spółek należących do grupy. Oprócz PKP Cargo, PKP Intercity, PKP Energetyki itp. w nowe ręce trafić mają m.in. takie spółki, jak biuro podróży Natura Tour, Szpital Uzdrowiskowy w Ciechocinku czy Drukarnia Kolejowa. Zysk Natury za 2009 rok wyniósł ponad 2,2 mln zł, Drukarnia zarobiła w tym czasie 0,7 mln zł.

– Nie wykluczamy sprzedaży tych spółek, ale w drugiej kolejności. Data ich prywatyzacji nie została jeszcze wyznaczona – mówi Kurpiewski.

Nieznane są także przyszłe losy spółki CS Doradztwo i Szkolenia. Jej zysk w zeszłym roku wyniósł ponad 5 mln zł. – Był osiągnięty dzięki sprzedaży nieruchomości – mówi Janusz Czarnocki, prezes CSDiS. – Wynik na działalności wynosił ok. 900 tys. zł poniżej zera. Podobny był za rok 2010 – dodaje Czarnocki. Połowa przychodów pochodzi spoza grupy PKP, oferuje ona zarówno szkolenia zawodowe, np. dla maszynistów, jak i z zarządzania czy finansów. Władze spółki chcą się połączyć z PKP PLK, która docelowo ma zostać od PKP SA wykupiona przez Skarb Państwa. Na to jednak zgodę musi wyrazić m.in. PKP SA.

[ramka][b]Opinia

Jakub Majewski ekspert ds. kolei[/b]

Nie da się ukryć, że sprzedaż nieruchomości idzie kolejarzom niemrawo. Jest to niepokojące w kontekście długów, które wiszą nad spółką i przekraczają już 5 mld zł. Sprzedaż nieruchomości miała być właśnie jednym ze źródeł spłaty zadłużenia, którego obsługa kosztuje ok. 300 mln zł rocznie. Każde zmniejszenie zadłużenia to realne oszczędności.

PKP wciąż szuka sposobów na sprzedaż ziemi – wspólne firmy z deweloperami czy z TFI. Sprzedaż bezpośrednia nie zawsze maksymalizuje zysk, ale jest najszybsza.A nie możemy pozwolić sobie na zwłokę, bo polska kolej się wali. Dług ciążący na PKP będzie ciągnął w dół cały sektor kolejowy.

[srodtytul]Kolejarze nie będą deweloperami[/srodtytul]

Plany PKP na zagospodarowanie należącej do nich ziemi obejmowały również współpracę z firmą PKO Inwestycje. Obie spółki chciały wybudować kilkaset mieszkań. Budowa nowego osiedla Odolany w Warszawie zgodnie z deklaracjami sprzed trzech lat miała ruszyć pod koniec 2008 roku. Tak się jednak nie stało, plany pokrzyżował m.in. kryzys gospodarczy. Spółki nie uzyskały od miasta decyzji o warunkach zabudowy. W międzyczasie zmieniła się sytuacja na rynku mieszkaniowym, a partner prywatny zrezygnował z finansowania inwestycji. Kolejowa spółka z planów deweloperskich wycofała się całkowicie.

Nie była pierwszą, która chciała zarobić na boomie nieruchomościowym, po czym wróciła do swojego głównego biznesu. To samo zrobił giełdowy Pekaes, specjalizujący się w spedycji drogowej. Nieruchomość w Warszawie przy ul. Siedmiogrodzkiej i koncepcję jej zagospodarowania odkupiła niedawno spółka Okam 2007. Przy Siedmiogrodzkiej spółka logistyczna chciała wybudować apartamentowce. Budynki miały mieć od ośmiu do 17 pięter, w każdym zaprojektowano ok. 200 mieszkań. Wartość inwestycji szacowano na ok. 370 – 420 mln zł.

Nie był to jedyny projekt deweloperski, w który chciał się zaangażować Pekaes. Przy ul. Grzybowskiej w Warszawie miał powstać biurowiec klasy A. Kolejne mieszkania miały być zbudowane na należących do firmy działkach we Wrocławiu w dzielnicy Psie Pole i Pruszczu Gdańskim. [/ramka]