Nieruchomości

Spółdzielniom nie wolno zawyżać należności za lokale użytkowe

W spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo jak za mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania
Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 15 stycznia 2007 r. Uznał w nim też, że osoba zajmująca lokal spółdzielczy pozwana przez spółdzielnię o zapłatę opłat eksploatacyjnych może kwestionować ich wysokość, także gdy nie zaskarżyła uchwały czy regulaminu wskazującego zasady ich ustalania.
Wyrok ten otwiera także osobom, które nie są członkami spółdzielni, możliwość kwestionowania wysokości opłat eksploatacyjnych w procesach o te opłaty wytoczonym przeciwko spółdzielniom. Chodzi o osoby pozbawione członkostwa albo takie, które skorzystały z prawa do przekształcenia spółdzielczego prawa we własność, i osoby, które nabyły własnościowe prawo do lokalu, ale nie ubiegały się o członkostwo spółdzielni. Od wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 30 marca 2004 r. (sygn. K32/03) członkostwo przestało być warunkiem posiadania spółdzielczego własnościowego prawa domieszkania. Wyrok SN dotyczy drażliwej w wielu spółdzielniach kwestii opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe. Spółdzielnie ustalając dużo wyższe opłaty za te lokale niż za lokale mieszkalne, zdobywają środki np. na remonty. W spółdzielni mieszkaniowej, do której należał Jan B., opłaty za lokale użytkowe są trzy razy wyższe niż za mieszkalne. Wedle jej regulaminu opłaty za lokale użytkowe, także m.in. garaże, mają pokrywać od 17 do 25 proc. kosztów spółdzielni. Stosownie do tych założeń konkretne stawki za mkw. ustala uchwałą rada nadzorcza. Janowi B. przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Nie zgadzał się on z wysokością opłat eksploatacyjnych żądanych przez spółdzielnię, ale ustalającej je uchwały rady nadzorczej nie zaskarżył. Już w latach 90. uiszczał tylko część tych opłat, apotem przestał je wnosić. Został z tego powodu w 2001 r. wykluczony ze spółdzielni. Nie utracił jednak spółdzielczego prawa do lokalu. Spółdzielnia wystąpiła przeciwko niemu do sądu z żądaniem zapłaty zaległych opłat z odsetkami. Sąd I instancji uwzględnił żądanie spółdzielni, ale nie na podstawie prawa spółdzielczego, lecz przepisów kodeksu cywilnego o wynagrodzeniu przysługującym właścicielowi za bezumowne używanie jego własności (art. 224 § 2 w związku z art. 255 k. c.). Sąd II instancji podzielił ustalenia sądu I instancji co do faktów, oddalił apelację Jan B., ale inaczej ocenił sprawę pod względem prawnym. Uznał, że podstawą zasądzenia opłat wstanie prawnym z dnia orzekania jest art. 4 ust.1 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązujący od 15 marca 2003 r., ale i wcześniej, mimo utraty przez Jana B. członkostwa, były w art. 4 tej ustawy podstawy do żądania od niego opłat w przyjętej przez sąd wysokości. W myśl art. 4 ust. 1ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, obowiązane są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni. Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu II instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. - Zasadniczym problemem w tej sprawie jest kwestia możliwości dochodzenia przez członków spółdzielni, a także osoby niebędące ich członkami sądowej ochrony swych interesów naruszonych uchwałą spółdzielni - zaznaczyła sędzia Elżbieta Skowrońska-Bocian. Przez wiele lat obowiązywała zasada, że na drogę sądową można wystąpić dopiero po wyczerpaniu postępowania wewnątrzspółdzielczego. Ten stan zmienił się zasadniczo w lipcu 2005 r. W nowym § 3 art. 32 ustawy z 2000 r. wyraźnie wskazano, że postępowanie to nie może ograniczyć prawa członka do dochodzenia swych praw na drodze sądowej i że postępowanie sądowe wyprzedza wewnątrzspółdzielcze. Jeśli bowiem członek zaskarży uchwałę do sądu, postępowanie wewnątrzspółdzielcze ulega umorzeniu. -W tej sprawie mamy dodatkowy problem osób, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, ale nie są członkami spółdzielni i nie mają tzw. praw korporacyjnych. Nie mają więc także możliwości zaskarżania w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym uchwał pozostających w ścisłym związku z ich interesami. Nie do pomyślenia jest oczywiście, by pozbawione były możności obrony swych interesów na drodze sądowej. Sądy w tej sprawie ograniczyły się do stwierdzenia, że była podstawa prawna do żądania opłat - mówiła sędzia Skowrońska -Bocian. -W ogóle nie ustosunkowały się do zarzutów dotyczących ich wysokości i do tego, że Jan B. kwestionuje w istocie uchwałę określającą zasady ich ustalania. Dlatego słuszny okazał się zarzut naruszenia art. 4 ust.1. Zupełnie chybiony był argument, że sąd nie może oceniać wysokości opłat, skoro Jan B. nie zaskarżył uchwały o opłatach. Przy ocenie tej uchwały, a więc wysokości opłat, ma zastosowanie art. 58 k. c. - stwierdziła sędzia. Ostatecznie to sąd oceni, czy uchwała była sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego i przez to nieważna (sygn.IIICSK439/06). Dobrze się stało, że Sąd Najwyższy kolejny raz zwrócił uwagę na nieprawidłowości w ustalaniu opłat za użytkowanie lokali handlowo-usługowych zajmowanych na warunkach własnościowych. Zasada, że opłaty muszą odpowiadać kosztom utrzymania przypadającym na dany lokal, dotyczy także wpłat na fundusz remontowy. Nie wolno ustalać ich na poziomie np. dwukrotnie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe. Jeśli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty po stronie spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację uzasadniającą wyższe opłaty. W każdym razie nie może być subiektywizmu i dowolności w ustalaniu obciążeń związanych z lokalami, także użytkowymi.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL