fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Zadania

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości składającej się z działek o różnym charakterze

Adobe Stock
Jeżeli podatnik sprzedaje nieruchomość składającą się z działek o różnym charakterze, to powinien opodatkować każdą z nich na odrębnych zasadach.

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z trudnościami w zakresie określenia skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o VAT. Możliwe jest bowiem ich opodatkowanie podstawową stawką VAT (w przypadku sprzedaży działki budowlanej), obowiązkowe zwolnienie z VAT (w przypadku sprzedaży działki niezbudowanej innej niż tereny budowlane), zaś w niektórych przypadkach także wybór pomiędzy opodatkowaniem lub stosowaniem zwolnienia z VAT (może tak być np. w przypadku sprzedaży zabudowanych działek).

Z uwagi na kilka możliwych zasad opodatkowania wątpliwości podatników (dotyczy to także jednostek samorządu terytorialnego) może budzić to, jak powinni postąpić, jeżeli przedmiotem jednej transakcji sprzedaży jest działka gruntu o różnorodnym charakterze lub kilka różnych działek, zaś strony ustaliły jedną cenę sprzedaży. Przykładowo, można spotkać sytuację, gdy podatnik sprzedaje nieruchomość obejmującą nieujawnione w księdze wieczystej działki, z których część zgodnie z miejscowym planem jest przeznaczona pod zabudowę (konieczność opodatkowania VAT), zaś część nie (obowiązkowe zwolnienie z VAT), a umowa określa łączne wynagrodzenie.

Niestety, przepisy ustawy o VAT nie odnoszą się wprost do takiej sytuacji. Co prawda na gruncie VAT utrwalona jest praktyka dotycząca tzw. świadczeń kompleksowych (złożonych). Stanowią one zbiór świadczeń tak ściśle ze sobą powiązanych, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, a tym samym podlegają one łącznemu opodatkowaniu przewidzianemu dla świadczenia głównego. Niemniej, zdaniem autora, koncepcja świadczeń kompleksowych nie będzie stosowana w sytuacji zbycia w ramach jednej transakcji działek o różnym charakterze.

Przemawia za tym m.in. stanowisko Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wyrażone w wyroku z 6 lipca 2006 r. (sygn. C-251/05), na który powołują się również organy podatkowe. W orzeczeniu tym wskazano, że dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce VAT, niemniej dopuszczalne jest oddzielne opodatkowanie określonych składników takiej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Zdaniem TSUE oznacza to, że możliwa jest sytuacja, w której w ramach jednej dostawy – obejmującej towary objęte preferencyjnym opodatkowaniem jak i opodatkowane na zasadach ogólnych – podatek VAT będzie naliczany według różnych zasad.

Stwierdzenie, że dostawa powinna podlegać odrębnemu opodatkowaniu stosownie do charakteru każdej z działek nie rozwiewa jednak wszystkich wątpliwości. Przepisy ustawy o VAT nie wskazują bowiem, w jaki sposób dokonać podziału łącznego wynagrodzenia należnego za kilka działek, z których część może np. korzystać ze zwolnienia z VAT, a część powinna podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

W takim przypadku organy podatkowe dopuszczają, aby zastosować tzw. „klucz powierzchniowy". Taki klucz opiera się na proporcjonalnym przyporządkowaniu łącznej ceny do poszczególnych działek stosownie do powierzchni każdej z nich.

Zatem, jeżeli podatnik sprzedaje nieruchomość składającą się z działek o różnym charakterze, to powinien opodatkować każdą z nich na odrębnych zasadach, zaś w przypadku łącznego określenia ceny jej rozdzielenie na poszczególne działki może nastąpić stosownie do powierzchni każdej z nich.

Pogląd o konieczności podziału łącznej ceny za nieruchomość oraz o dopuszczalności stosowania „klucza powierzchniowego" wyraził m.in. DKIS w interpretacji z 21 lutego 2018 r. (nr 0112-KDIL1-2.4012. 680.2017.2.AW) oraz DIS w Katowicach w interpretacji z 13 marca 2015 r. (nr IBPP1/443-1219/14/LSz). Niemniej, zdaniem autora, w szczególnych przypadkach odstąpienie od „klucza powierzchniowego" może być dopuszczalne. Będzie tak m.in. w przypadku, gdy strony w oparciu o obiektywne okoliczności podparte stosownymi dowodami (np. wyceną biegłego) będą w stanie wskazać jaka jest wartość poszczególnych działek. W takim przypadku, rozdzielenie łącznej ceny do poszczególnych działek mogłoby nastąpić proporcjonalnie do wartości każdej z nich.

Przykład:

Podatnik sprzedaje za łączną cenę 1 mln zł nieruchomość o pow. 1 ha składającą się w rzeczywistości z dwóch działek:

- działka „A" (budowlana) o pow. 0,1 ha – sprzedaż podlega VAT;

- działka „B" (niebudowlana) o pow. 0,9 ha – sprzedaż nie podlega VAT.

Z dokumentacji podatnika wynika, że wartość działki „A" wynosi 600 tys. zł zaś działki „B" 400 tys. zł.

W przypadku zastosowania:

- „klucza powierzchniowego" kwota należnego VAT wyniesie: (1 mln x 0,1) x 23proc. = 23 tys. zł

- „klucza wartościowego" kwota należnego VAT wyniesie: (1 mln x 0.6) x 23proc. = 138 tys. zł

Piotr Wyrwa - doradca podatkowy, Tax Supervisor w RSM Poland

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA