Jak dzielić się dochodem z fiskusem

3 października br. rząd przyjął pakiet zmian do ustaw podatkowych, w tym do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PiT). Zmiany, planowane od 1 stycznia 2018 r., byłyby niekorzystne dla wynajmujących osiągających wysokie przychody. Na razie jednak jest to projekt, którym musi się jeszcze zająć parlament i podpisać prezydent.

Dla kogo zmiany

W nowych regulacjach zaproponowano ograniczenie stosowania stawki ryczałtu 8,5 proc. do przychodów z najmu nieprzekraczających rocznie 100 tys. zł. Natomiast ci, którzy przekroczą te 100 tys., zapłacą zryczałtowany podatek według stawki 12,5 proc. ale jedynie od nadwyżki przychodów z najmu.

Zdaniem rządu zmiana jest po to, by ograniczyć stosowanie preferencyjnej stawki opodatkowania tylko do podatników, którzy takie przychody traktują jako dodatkowe źródło dochodów. Chodzi więc o to, by ci, którzy mają więcej z najmu, płacili wyższe podatki.

Tak więc osoba, która nie zarabia dużo na najmie, nie ma się czego obawiać. W jej wypadku nic się nie zmieni.

Nie oznacza to jednak, że jak osiąga zyski, to nie musi ujawniać ich fiskusowi.

Konsekwencje szarej strefy

Szara strefy jest wciąż duża i wiele osób nie chce się dzielić swoimi dochodami z fiskusem. Muszą jednak pamiętać o jednym. Wynajmujący, który nie ujawnił swoich dochodów z najmu, może mieć spore problemy z tego tytułu , gdy wyjdzie to na jaw. Najczęściej urząd skarbowy dowiaduje się o tym fakcie od „życzliwych", np. sąsiadów, byłych małżonków etc.

Co grozi właścicielowi lokalu, gdy „namierzy" go fiskus?

Musi zapłacić zaległości oraz odsetki za zwłokę wyliczone na podstawie ordynacji podatkowej. Jeżeli mieszkanie wynajmowało się w szarej strefie długo np. 10–15 lat, fiskus może nakazać zapłatę zaległości jedynie za ostatnie pięć lat. Po tym okresie bowiem zgodnie z ordynacją podatkową zaległy podatek się przedawnia.

Ryczałt czy PIT, co wybrać

Co ma więc zrobić wynajmujący, by nie być na bakier z fiskusem? Zgłosić się do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania, a nie dla wynajmowanego lokalu.

Wcześniej jednak musi podjąć decyzję, w jaki sposób chce się rozliczać z podatku. A możliwości jest kilka.

Jeżeli zdecyduje się na ryczałt, będzie płacił podatek na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Inna droga to rozliczanie się na podstawie ustawy o PIT. W tym wypadku są aż trzy możliwości. Zależą one od tego, na jaką skalę właściciel nieruchomości zajmuje się wynajmem, czy jest to jedno, dwa czy kilkanaście lokali.

Jeżeli wynajmuje na dużą skalę, powinien założyć działalność gospodarczą i rozliczać się jak klasyczny przedsiębiorca – według skali podatkowej albo płacąc podatek liniowy. Przy dużych zyskach podatek liniowy się opłaca. Niezależnie od wysokości dochodu płaci się 19 proc. podatku.

Natomiast, gdy najem nie jest działalnością gospodarczą, płaci się podatek według skali i jest mniej obowiązków ewidencyjnych.

Co więc wybrać: ryczałt czy podatek PIT? Nie ma jednej dobrej odpowiedzi dla wszystkich. To, co dla jednego podatnika jest dobre, dla drugiego wcale nie musi być. Najważniejszym kryterium jest oczywiście wysokość podatku. Obecnie dochody z najmu i uzyskiwane przez osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą opodatkowane są według stawek: 18 i 32 proc. Ryczałt to 8,5 proc.

Z reguły najkorzystniejszy więc będzie ryczałt. Ale... Wybierając go, warto pamiętać, że przy ryczałcie nie można odliczyć kosztów, które czasami potrafią być wysokie. Przede wszystkim chodzi o amortyzację mieszkania, tzn. wydatki na jego nabycie rozliczane w czasie. Także wydatki na wyposażenie, remonty oraz opłaty ponoszone z tytułu jego utrzymania (czynsz, media, ochrona, sprzątanie). Pod warunkiem jednak, że płaci je właściciel, a nie najemca.

Wynajmujący może tego typu wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, co może znacznie obniżyć wysokość podatku.

W takim wypadki zdecydowanie lepiej rozliczać się na podstawie ustawy o PIT.

Ryczałt nie opłaci się także wtedy, gdy planuje się remont lokalu albo zakup nowych mebli. Zaliczając te wydatki do kosztów, można nawet zapłacić mniej podatku fiskusowi.

Ponadto właściciel wynajmowanego mieszkania, który zdecydował się na ryczałt, musi szybciej rozliczyć się z rocznych przychodów. Termin na złożenie zeznania rocznego (formularz PIT-28) upływa 31 stycznia następnego roku. Kara pieniężna za jego przekroczenie może być dotkliwa. Natomiast w wypadku rozliczania się z PIT składa się zeznanie roczne fiskusowi do końca kwietnia.

Przy ryczałcie mniej biurokracji

Natomiast niewątpliwą zaletą ryczałtu są uproszczone zasady rozliczania.

Właściciel wynajmowanego mieszkania, który wybrał ryczałtowe rozliczenie, musi prowadzić tylko ewidencję przychodów. Wystarczy, że ich wysokość wynika z pisemnej umowy najmu. Nie musi ewidencjonować kosztów. Przy tej formie opodatkowania do niczego mu się bowiem nie przydadzą.

Ryczałt, co do zasady, odprowadzamy co miesiąc. Można to jednak robić rzadziej – co kwartał. Trzeba jednak pamiętać o limicie przychodów (25 tys. euro), którego przekroczenie wyklucza wpłacanie podatku kwartalnie. Jest to limit roczny, bez względu na to, przez jaki okres wynajmowaliśmy nieruchomość. Oblicza się go odrębnie dla każdego z małżonków.