Andrzej Lulka, radca prawny w kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy:
Zawierając umowę najmu, strony pragnęłyby zakładać, że ich współpraca przebiegnie wzorcowo i bez zakłóceń: najemca będzie wykorzystywał lokal zgodnie z przeznaczeniem, a wynajmujący będzie otrzymywał uzgodniony czynsz i opłaty dodatkowe. Niekiedy jednak życie weryfikuje te idealistyczne założenia.
Bywa, że w związku z niewykonywaniem przez jedną ze stron zobowiązań, konieczne jest rozwiązanie siłowe. Wtedy właśnie korzystamy z zabezpieczeń, które w obecnych realiach rynkowych przewiduje już w zasadzie każda umowa najmu komercyjnego.
Spotyka się kilka sposobów zabezpieczenia roszczeń. Ich stosowanie uzależnione jest od wielu czynników – przede wszystkim od potencjału finansowego najemcy. Oczywiście z uwagi na charakter umowy najmu zabezpieczenia ustanawiane są zwykle na rzecz wynajmującego. W praktyce najczęściej występują: gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe, kaucje oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
Gwarancja bankowa jest zobowiązaniem banku do zapłaty na rzecz wynajmującego kwoty nieprzekraczającej sumy gwarancyjnej, określonej w gwarancji. Gdyby najemca nie dokonał płatności określonej kwoty wynikającej z umowy najmu, wynajmujący może zwrócić się o zapłatę takiej samej kwoty do banku-gwaranta. Niewątpliwą zaletą tego zabezpieczenia, z punktu widzenia wynajmującego, jest jej tzw. abstrakcyjność. Jeżeli np. okazałoby się, że ogłoszona została upadłość najemcy, nie ma to wpływu na wypłatę. Gwarancja bankowa jest atrakcyjna również dla najemców, ponieważ pozwala uniknąć bezpośredniego angażowania ich środków finansowych – inaczej niż w przypadku kaucji. Wynajmujący, który zamierza zabezpieczyć gwarancją bankową płatności wynikające z umowy najmu, powinien zadbać o to, aby ta była tzw. gwarancją „trójprzymiotnikową". A więc by była płatna na pierwsze żądanie, bezwarunkowa oraz nieodwołalna.
