Właściciel posesji, sąsiadującej z kamienicą w Kielcach, wystąpił do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PIMB) o likwidację otworów istniejących w ścianie na granicy działki. Zgodnie z art. 207 ust.2 rozporządzenia ministra infrastruktury z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obiekty wybudowane na podstawie wydanych wcześniej pozwoleń na budowę, muszą być zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi, istniejącymi w dacie wydawania pozwolenia na budowę. Inaczej są samowolą budowlaną. Na podstawie art. 51 prawa budowlanego, w przypadku istotnego odstępstwa od projektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem.

Czytaj także: Reprywatyzacja: urzędnicy czekają, zwrotów więc nie ma

Murarz może mieć robotę

Kielecki PINB stwierdził, że wniosek o likwidację otworów dotyczy budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Jest to murowana kamienica z drewnianym dwuspadowym dachem, i ścianą szczytową, przebiegającą od strony południowej w granicy z sąsiednią działką. Ma trzy kondygnacje nadziemne oraz nie użytkowy strych. W budynku znajduje się sześć lokali mieszkalnych. W dwóch są zainstalowane piece gazowe wielofunkcyjne do podgrzewania wody i ogrzewania. Rury tych pieców, pobierające powietrze i odprowadzające spaliny, przeprowadzono przez ścianę graniczną budynku. Oprócz tych dwóch otworów, w ścianie granicznej znajduje się również niewielkie okno łazienki, i dwa otwory z kratkami wentylacyjnymi, na poziomie poddasza.

PINB ustalił, że kamienica ma kilku współwłaścicieli. I nakazał im zamurować okienko oraz dwa otwory wentylacyjne i dwa otwory spalinowe, wbudowane w granicznej ścianie szczytowej budynku od strony sąsiedniej działki.

W odwołaniu do świętokrzyskiego wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jeden ze współwłaścicieli nieruchomości poinformował, że otwory wentylacyjne w ścianie szczytowej budynku istnieją od momentu jego powstania. Taką wiedzę uzyskał od swojej babci, która budowała tę kamienicę. Zwrócił również uwagę, że budynek mógł być wznoszony na podstawie przepisów ustawy budowlanej rosyjskiej, która obowiązywała do 16 lutego 1928 r. na polskich ziemiach pod zaborem rosyjskim. Ustawa utraciła moc na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczpospolitej z 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, ale pozostały po niej obiekty, wybudowane z zastosowaniem jej przepisów.

Ustawa nie zawierała żadnego zakazu urządzania okna w ścianie granicznej, i nie regulowała w ogóle tej kwestii. Należy więc przeprowadzić kwerendę archiwalną, która pokaże nie tylko datę rozpoczęcia budowy, ale także ówczesny kształt działki oraz decyzje organów administracji, które ją ukształtowały w obecny sposób -argumentował współwłaściciel. Pierwotnie działka była bowiem większa. Natomiast wskutek wywłaszczeń w latach 50-tych ubiegłego wieku, i następnie podziałów działki, zmniejszył się odstęp pomiędzy południową ścianą szczytową budynku, a sąsiednią posesją.

Co kryły archiwa

Poszukiwania inspektorów w dokumentach Urzędu Miasta w Kielcach przyniosły informację, że w ewidencji gruntów i budynków figuruje jako data zabudowy działki rok 1938. Nie znajdują więc zastosowania przepisy obowiązujące przed wprowadzeniem prawa budowlanego z 1928 r. Nie ma też znaczenia fakt, że budowę rozpoczęto prawdopodobnie w 1931 r., na podstawie wcześniejszego projektu. Chociaż go nie odnaleziono, musiał spełniać warunki techniczne, obowiązujące w tamtym czasie. Określało je rozporządzenie Prezydenta RP z 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli. Z rozporządzenia wynika, że w latach 30-tych nie było możliwe wydanie na terenie miasta Kielce pozwolenia na budowę, przewidującego jakiekolwiek otwory w ścianie usytuowanej na granicy działki.

W ocenie świętokrzyskiego WINB, dwa otwory wentylacyjne w poziomie poddasza w ścianie budynku, wykonano najprawdopodobniej bezpośrednio po wybudowaniu kamienicy, i po wydaniu pozwolenia na użytkowanie, czyli około roku 1938. Nie mogło to nastąpić zgodnie z przepisami, ponieważ żadne przepisy techniczno-budowlane, obowiązujące po wejściu w życie Prawa budowlanego z 1928 r., nie dopuszczały istnienia otworów w ścianie w granicy działki. Obecny stan jest niezgodny również z aktualnymi przepisami, co upoważnia do zastosowania art. 51 prawa budowlanego.

Pominięto jedną współwłaścicielkę

W konsekwencji czterem współwłaścicielom kamienicy nadzór budowlany nakazał usunąć stwierdzone nieruchomości przez zamurowanie dwóch otworów wentylacyjnych, wybudowanych w granicznej ścianie szczytowej na poddaszu od strony sąsiedniej działki. Jeden z nich złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu

Administracyjnego w Kielcach, a sąd ją uwzględnił i uchylił obie decyzje. Doręczając je, pominięto bowiem jedną ze współwłaścicielek budynku. Tymczasem nakaz wykonania robót, mających na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, którego podstawą prawną są art. 50 i 51 Prawa budowlanego, wymaga prawidłowego ustalenia wszystkich współwłaścicieli obiektu, Wymogu tego nie spełnia nałożenie obowiązku tylko na niektórych –stwierdził sąd. Dał też wskazówkę, że przy ponownym postępowaniu sprawa powinna być rozstrzygnięta zgodnie z obowiązującymi przepisami.

sygnatura akt: II SA/Ke 1918