Jest przełom w sprawie opodatkowania PIT sprzedaży nieruchomości przez zwykłych właścicieli. Do tej pory wystarczyło, że przysłowiowy Kowalski sfinalizował trzy–cztery transakcje zbycia działek, żeby fiskus uznał go za przedsiębiorcę.
Precedens
Po środowym orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego nie będzie to takie proste. To nadzieja dla setek tysięcy właścicieli, którzy gospodarując swoim majątkiem prywatnym, wpadali w podatkową pułapkę. Kwestia kwalifikacji odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnych w PIT od dawna wywołuje kontrowersje. Wystarczało kilka transakcji, żeby fiskus uznał, że zyski z nich są opodatkowane jak przychód z firmy, a sprzedawca – formalnie niezarejestrowany – jest przedsiębiorcą.
Tak stało się w spornej sprawie. Małżonkowie z dwoma innymi małżeństwami nabyli nieruchomość, która została podzielona na 17 działek. Kiedy sprzedali 14 z nich, fiskus uznał, że częstotliwość oraz charakter czynności odpowiadają cechom działalności gospodarczej. I zażądał ponad 250 tys. zł PIT.
Małżonkowie nie zgadzali się z taką kwalifikacją. Ich zdaniem sprzedaż działek powinna być traktowana jako wyprzedawanie majątku osobistego, czyli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z nim odpłatne zbycie tzw. nieruchomości prywatnych co do zasady jest zagrożone PIT tylko przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie potwierdził stanowisko fiskusa. Rację skarżącym przyznał dopiero NSA. Zauważył, że na gruncie PIT nie ma jasnych kryteriów, które pozwalają na ustalenie, kiedy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności, a kiedy wyprzedaży majątku osobistego. Odwołując się do potrzeb osobistych, sąd zauważył, że ich realizacja może dotyczyć takich kwestii jak mieszkaniowe, rekreacyjne, przejawiać się w najmie czy dzierżawie, a nawet traktowaniu nieruchomości jak lokaty.
Pułapka na podatnika
Zdaniem NSA przepisy o PIT w spornym zakresie mogą stanowić pułapkę dla zwykłego podatnika, bo nie jest on w stanie ustalić, kiedy jego aktywność należy kwalifikować jako działalność. Zwrócił też uwagę na rozdźwięk w orzecznictwie NSA dotyczącym sprzedaży działek w VAT i PIT. Obecnie w VAT sprzedaż majątku prywatnego co do zasady nie czyni ze zbywcy podatnika.
Teraz na gruncie PIT sąd zalecił bardzo ostrożne podejście do każdego takiego przypadku, wskazując przy tym na zasadę in dubio pro tributario (tj. rozstrzygania wątpliwości na korzyść podatników).
Jak tłumaczył sędzia NSA Krzysztof Winiarski, liczba powtarzalnych transakcji i wydzielenie działek to za mało, żeby uznać sprzedaż za działalność gospodarczą. Nie przesądza o tym też sam fakt osiągnięcia zysku czy ogłoszenia w internecie. W dzisiejszych czasach korzystanie z takich środków komunikacji nie jest niczym nadzwyczajnym. Są to elementy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i gospodarności, których nie można z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Będzie nią dopiero taka aktywność podatnika, która istotnie odbiega od normalnego gospodarowania majątkiem osobistym, np. gdy czyni on z tego trwałe źródło zarobkowania. Wyrok jest prawomocny.
Sygnatura akt: II FSK 1423/14
Opinia
Konrad Filip Turzyński, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy
To bardzo ważne orzeczenie. Przede wszystkim słuszna jest teza NSA o braku związku pomiędzy ilością sprzedawanych nieruchomości a prowadzeniem działalności gospodarczej. Także ich podział, który ułatwia sprzedaż, nawet gdy jest dokonywany przez właściciela, nie powinien być przesłanką stanowiącą o prowadzeniu działalności. Nie ma również jednoznacznego związku między ogłaszaniem ofert w internecie a prowadzeniem działalności gospodarczej. Oczywiście życie jest zbyt bogate, by orzeczenie w całości wyeliminowało wszelkie niejasności na tle kwalifikacji sprzedaży działek do źródła przychodów, jakim jest działalność gospodarcza. Z pewnością jednak będzie stanowić ważny argument podatników w sporach z fiskusem.
