Kto zarabia na wynajmowaniu mieszkania albo nawet kilku mieszkań i chce to robić legalnie, może w dość prosty sposób rozliczać się z fiskusem poprzez podatek zryczałtowany. Jeśli w ciągu roku wynajmujący zainkasuje od najemcy czy najemców nie więcej niż 100 tys. zł – płaci podatek według stawki 8,5 proc. Jeśli zarobi więcej – stawka podatku wynosi 12,5 proc. To podatek przychodowy naliczany po prostu od zainkasowanej kwoty.
W rocznym rozliczeniu PIT-28 wystarczy podać wysokość wpłacanych za poszczególne miesiące zaliczek, zsumować je i obliczyć należny podatek.
Kto wybierze taką formę, nie może jednak uwzględniać w rozliczeniu kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością.
Jeśli zatem dokonuje w takim mieszkaniu remontów czy ubezpiecza je – nie może rozliczyć tych kosztów w zeznaniu podatkowym. Można to zrobić, jeśli najem czy dzierżawa jest rozliczana na zasadach ogólnych, tj. w zeznaniu PIT-36 czy PIT-37.
Sprawa ryczałtowego rozliczania przychodów z najmu nie będzie taka prosta, gdy podatnik zarabia w ten sposób na kilku należących do niego lokalach. Zdarza się, że fiskus traktuje to wtedy jak działalność gospodarczą. Tej nie można opodatkować ryczałtowo – tylko według zasad ogólnych z użyciem stawek PIT 18- i 32-proc. albo liniowym 19-proc.
Trudno przy tym jednoznacznie określić, od jakiego rozmiaru takiego przedsięwzięcia jest to biznes. Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) różnie się wypowiadała na ten temat. W jednej z interpretacji prawa podatkowego (ITPB4/ 4511-542/16/MS), zgodził się na rozliczenie ryczałtem wynajmu ośmiu mieszkań. Według innej najem pięciu lokali jest już działalnością gospodarczą (IPPB2/ 4511-431/16-4/MG).
Ostatnio fiskus zgadza się na objęcie ryczałtem wynajmu krótkoterminowego (np. dla osób odwiedzających na dzień czy kilka dni miejscowości atrakcyjne turystycznie). Potwierdził to np. w interpretacji nr 0115-KDIT3.4011. 245.2019. 2.AK. „Skoro apartament nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą oraz wnioskodawca nie będzie wynajmował nieruchomości w sposób wskazujący na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej, to najem będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT" – napisano w tym dokumencie.
To oznacza, że właściciel może wybrać ryczałt według stawek 8,5 i 12,5 proc.
Jeśli jednak taka działalność polega na czymś więcej niż tylko na prostym udostępnianiu lokalu, może to już nie być takie oczywiste. W innej interpretacji (nr 0115-KDIT3.4011. 215.2019. 1.AK) KIS uznała bowiem, że jeśli właściciel skorzysta z usług portalu rezerwacyjnego, to spełni już przesłanki prowadzenia biznesu. Wówczas ryczałt nie jest możliwy, ale podatek trzeba zapłacić na zasadach ogólnych.
Ryczałtowe rozliczenie najmu lub dzierżawy można wybrać także gdy dana osoba kończy działalność gospodarczą, a daną nieruchomość wycofa ze swojej ewidencji środków trwałych. KIS uznaje, że skoro wnioskodawca zamierza zlikwidować taką działalność, a wykorzystywany dotychczas lokal przemysłowy wycofa do majątku prywatnego, to przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Takie stanowisko wyrażono w interpretacji nr 0115-KDIT3.4011. 330.2019. 3.WM.
