Katarzyna Majewska-Woźniak, Cezary Cieńkowski o ograniczeniach w obrocie ziemią

Rz: To prawda, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uderza nie tylko w prywatny obrót ziemią, ale też w przedsiębiorców?

Katarzyna Majewska-Woźniak, prawnik: Tak, dotyczy wszystkich spółek, które mają nieruchomości rolne.

Cezary Cieńkowski, adwokat: Wbrew pozorom takich spółek jest bardzo dużo. Niemal każda, która nabywa nieruchomość, prędzej czy później nabędzie też nieruchomości rolne. Nieruchomością rolną może być wszystko to, co nie jest wybetonowane. Wszystko, na czym da się posadzić buraki. W dużym uproszczeniu. I większość dużych przedsiębiorców, którzy mają nieruchomości, na 99 proc. ma też rolne. Każda kopalnia i firma, która prowadzi produkcję magazynową.

Co nowelizacja przepisów oznacza dla tych przedsiębiorców?

Katarzyna Majewska-Woźniak: Oprócz tego, że nie ma już swobodnego obrotu ziemią, nie ma też swobodnego obrotu akcjami i udziałami takich spółek.

Na czym to polega?

Cezary Cieńkowski: Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu nie tylko ziemi, ale też udziałów i akcji spółek, które mają nieruchomości rolne. Gdybym chciał sprzedać swoje udziały lub akcje, agencja ma prawo pierwokupu.

Katarzyna Majewska-Woźniak: Mimo że transakcja nie dotyczy nieruchomości rolnej. To jest największe ograniczenie.

Cezary Cieńkowski: Dodatkowo, jeśli np. spółka chce podnieść swój kapitał zakładowy, to ANR ma prawo pierwszeństwa objęcia nowych udziałów lub akcji. Ustawa reguluje również kwestie przekształceń nie tylko w spółkach kapitałowych, ale i osobowych.

Czyli doprowadzamy do absurdalnej sytuacji, że udziałowcem w mojej firmie może niespodziewanie zostać ANR?

Katarzyna Majewska-Woźniak: Dokładnie tak.

Chociaż produkuję na przykład telewizory?

Katarzyna Majewska-Woźniak: Tak, bo ustawodawca chce mieć wpływ na pani nieruchomości rolne.

Cezary Cieńkowski: W tej chwili to się nie zdarza, a w przyszłości będzie się zdarzało bardzo rzadko. Bo zakup np. 15 proc. udziałów firmy nic ANR nie daje. Nie uzyska w ten sposób wpływu na nieruchomość. Ale zawsze jest ryzyko, że będzie chciała skorzystać ze swojego prawa, co wprowadza do transakcji element niepewności. Wydłuża to też transakcję, bo na skorzystanie z tego prawa ma 30 dni.

Katarzyna Majewska-Woźniak: Trzeba pamiętać, że jeśli przedsiębiorca nie zawiadomi agencji o transakcji, to jest ona nieważna.

Cezary Cieńkowski: Załóżmy, że ma pani z rodzicami spółkę rodzinną. Chcecie dołączyć do niej kolegę. Sprzedajecie mu 15 proc. udziałów bez powiadomienia ANR. Transakcja jest nieważna. Będą problemy, gdy zechcecie sprzedać spółkę, wziąć kredyt, wpuścić nowego inwestora. Ale to też problem dla ANR. Ma 30 dni na realizację prawa pierwokupu. W tym czasie powinna solidnie zbadać spółkę. A 30 dni na takie badanie to za mało. To trwa dwa–trzy miesiące.

Czyli przepis jest martwy?

Cezary Cieńkowski: Jest źle skonstruowany. Ale może być używany. Agencja ma wyłącznie prawników od ziemi rolnej, którzy na co dzień nie zajmują się prawem spółek handlowych, podatkowym, nowych technologii. Żeby więc dobrze zbadać firmę w krótkim czasie, ANR będzie musiała zlecić usługę na zewnątrz. A to duże koszty.

Często też nieruchomość rolna należąca do spółki to niewielki ułamek jej wartości. Pytanie, czy warto kupować np. 15 proc. udziałów za duże pieniądze z powodu ziemi, na której los agencja i tak nie będzie miała wpływu po transakcji.

A jeśli ANR kupi udziały?

Cezary Cieńkowski: I tu jest problem. Ktoś musi zarządzać z ramienia ANR kupionymi udziałami, uczestniczyć w zgromadzeniach udziałowców czy akcjonariuszy. Potrzebny będzie człowiek, który się zna na nadzorze korporacyjnym. Prawnik z ANR nie będzie umiał ocenić sensowności niektórych działań.

Katarzyna Majewska-Woźniak: Skomplikowało to życie przedsiębiorców. I wydłużyło czas transakcji.

Ale to uderzyło też w rolników.

Katarzyna Majewska-Woźniak: Tak. Rolnik nie może już dowolnej osobie czy firmie sprzedać swojej ziemi. Może sprzedać innemu rolnikowi, gospodarstwu działającemu w tej samej gminie.

Cezary Cieńkowski: Gdyby pani teraz stwierdziła, że ma dosyć miasta, wyjeżdża w Bieszczady hodować marchewkę, to się nie uda. Bo nie kupi pani ziemi. Nikt jej pani nie może sprzedać.

Ale to działa też w drugą stronę. Mamy agroturystykę. W formie spółki. Chcemy rozbudować dom, w którym przyjmujemy mieszczuchów. I podnosimy kapitał, żeby mieć pieniądze. Musimy o tym zawiadomić ANR. Bo ona się musi na to zgodzić.

Toż to absurd.

Katarzyna Majewska-Woźniak: Tak to ktoś wymyślił. I może być wykorzystywane.

Cezary Cieńkowski: Weźmy inny przykład. Firma Ciech. Sprywatyzowana. Skarb Państwa ma tu ciągle akcje. Ale są też prywatni akcjonariusze. A ponieważ ma nieruchomości rolne, to Skarb Państwa może bez problemu zwiększyć swoje zaangażowanie w tej firmie. Poprzez ANR. To samo w Lotosie, Orlenie czy wystawionej przez prywatnego właściciela na sprzedaż Elektrowni Połaniec, gdzie ANR ma prawo pierwokupu udziałów. W ten sposób Skarb Państwa może zablokować działania innych akcjonariuszy. I może to jest właściwy cel tej ustawy? Może nie chodzi o małych, o nadzór nad obrotem ziemią, lecz o większą kontrolę państwa nad dużymi firmami?

A czy od decyzji agencji o przejęciu udziałów można się odwołać?

Katarzyna Majewska-Woźniak: Nie ma mechanizmu odwoławczego.

Mogę iść do sądu?