To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, który poucza, że należy być czujnym, kiedy wokół nieruchomości kręci się komornik.

Andrzej W. w licytacji komorniczej nabył za 458 tys. zł nieruchomość. Wystąpił do sądu wieczystoksięgowego, aby wpisał go do księgi wieczystej jako właściciela, a wykreślił z niej małżonków Roberta i Annę J. Małżonkowie nabyli nieruchomość nieco wcześniej od syna byłych właścicieli – dłużników, już w czasie kiedy egzekucja trwała, ale nic o niej nie wiedzieli.

Komornik występował o zamieszczenie w księdze wieczystej wzmianki o egzekucji, ale sąd odmówił. Robert i Anna J. kupowali więc nieruchomość z czystą księgą. Na tej podstawie Sąd Rejonowy, a następnie Okręgowy w Warszawie oddaliły żądania Andrzeja W. W uzasadnieniu SO wskazał, że małżonkowie J. nie wiedzieli, że w chwili nabycia nieruchomości była z niej prowadzona egzekucja. Zajęcie jej wobec nich nie wywarło więc skutku. Nabyli nieruchomość w dobrej wierze, na podstawie odpłatnej umowy od właściciela ujawnionego w dziale II księgi wieczystej, chroni ich zatem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Skargę kasacyjną od tego orzeczenia wniosła prokuratura. Robert Hernand, zastępca prokuratora generalnego RP, argumentował, że do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji rękojmia ksiąg wieczystych nie ma zastosowania. Zagadnienie jest ważne, ponieważ osoba biorąca udział w licytacji działa w zaufaniu do organów reprezentujących autorytet państwa.

Sąd Najwyższy w pełni podzielił ten pogląd.

– Nabycie własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest nabyciem pierwotnym, nie występuje tutaj następstwo prawne i z punktu widzenia skuteczności nabycia obojętne jest, kto był uprzednio właścicielem i czy właściciel był ujawniony w księdze wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma tu zastosowania – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Grzegorz Misiurek. – Licytacja odbywa się publicznie i pod nadzorem sędziego, a kodeks postępowania cywilnego przewiduje uproszczony sposób zaskarżania czynności komornika. Zapewnia to wierzycielom efektywne zaspokojenie, a dłużnikowi gwarantuje wysoki standard ochrony. Nie zmienia to faktu, że nieruchomość została sprzedana dwa razy.

Zdaniem Jarosława Świeczkowskiego, komornika, być może doszło do jakiegoś zaniedbania komornika, który powinien był wyjaśnić, dlaczego egzekucja, którą wszczął, nie została odnotowana w księdze wieczystej. Teraz poszkodowani małżonkowie mogą mieć do niego, być może także do sądu, a przede wszystkim do sprzedawcy roszczenia o odszkodowania.

sygnatura akt: I CSK 770/15