Czyją własnością jest hałda

Hałdy nie są odrębną własnością i nie mogą być sprzedawane bez gruntu.

To sedno precedensowego wyroku Sądu Najwyższego, tym ważniejszego, że wraz z rozwojem technik eksploatacyjnych wróciło zainteresowanie hałdami, które ponoć wręcz znikają z krajobrazu nie tylko Śląska.

Sprzedali hałdę

Kwestia ta wynikła w sprawie, w której trzej współwłaściciele działek (ok. 15 ha) pod Bytomiem, na których m.in. usypano w latach 50. i 60. zeszłego stulecia hałdę z elementów pokopalnianych, sprzedali je Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad pod autostradę A1. I domagali się ponad 60 mln zł zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia wskutek nabycia owego „nadkładu", jak mówią w branży, na tym gruncie.

Faktem jest, że w umowie sprzedaży zastrzeżono rozliczenie tego nadkładu na działce, który zresztą tam w większości zalega wciąż pod jezdnią. I teraz powodowie zażądali zapłaty za zgromadzone skamieliny, m.in. margiel, cenne kruszywo drogowe, zresztą nawet na dziko tam wydobywane, będące przedmiotem handlu.

Byli właściciele twierdzili, że jeśli jakieś rzeczy można wydobywać i sprzedawać, to stanowią odrębną własność, która nie przeszła na własność nabywcy gruntu. Nie ma w tym wypadku zastosowania fundamentalna zasada prawa rzeczowego (art. 47 kodeksu cywilnego), że elementy trwale związane z nieruchomością są jej częścią i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.

Na tej właśnie podstawie GDDKiA twierdziła, że kupując nieruchomość, kupiła także posadowioną na niej hałdę.

Wrosła w krajobraz

Sądy Okręgowy i Apelacyjny w Warszawie przychyliły się do stanowiska GDDKiA i żądanie byłych właścicieli działki oddaliły. Wskazując przy tym, że hałda dawno temu została zrekultywowana, porastał ją już 15–20-letni las i stała się elementem zajmowanych nieruchomości. To zaś, że zainteresowanie nią wzrosło wraz z rozwojem technik eksploatacyjnych i popytem na materiały tam zgromadzone, nie zmienia jej statusu jako elementu nieruchomości. Poza tym, jeśli uwzględnić koszt dostosowania hałdy do nowego przeznaczenia, to GDDKiA wcale się nie wzbogaciła. I tego stanowiska broniła przed Sądem Najwyższym radca Prokuratorii Generalnej Joanna Parkot w imieniu Skarbu Państwa (GDDKIA).

Z kolei pełnomocnik byłych właścicieli działki mec. Błażej Czech argumentował, że tak jak można zlecić rozbiórkę zdewastowanego budynku w zamian za uzyskaną z niego cegłę, tak samo można było zastrzec odrębne rozliczenie (sprzedaż) hałdy.

Nie przekonał on tym argumentem Sądu Najwyższego, który żądanie powodów oddalił.

– Najważniejsze są słowa z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego – wskazał sędzia SN Paweł Grzegorczyk. – Liczy się przy tym chwila połączenia, w tym wypadku lata 50. i 60. ubiegłego wieku, kiedy uważano, że hałda ma zostać hałdą na zawsze. Stała się zresztą wręcz elementem krajobrazu. Nie bez znaczenia jest także jej wielkość, a to, że później doszło do eksploatacji kruszywa, nie zmienia jej statusu jako części nieruchomości, której własność przeszła wraz z nieruchomością na GDDKiA. Takie czynności i transakcje jak podany przykład zlecenia rozbiórki budynku (jego sprzedaży) nie mają wpływu na status nieruchomości.

W konsekwencji zapisy umowy dotyczące hałdy były nieważne, a byli właściciele nie mają podstaw do żądania zapłaty bezpodstawnego wzbogacenia – wskazał SN.