- Czy jeśli inwestor zgłasza roboty budowlane, wójt/ burmistrz/ prezydent musi wydawać decyzję o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji?

W art. 50 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.o.p.z.p.) odnoszącym się do decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ustawodawca jednoznacznie stwierdza, że nie wymagają uzyskania tej decyzji roboty budowlane, dla których nie jest potrzebne wydanie pozwolenia na budowę. Osobno należy rozpatrywać decyzję o warunkach zabudowy (odpowiednik decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla zamierzeń prywatnych). W art. 59 ust. 1 u.o.p.z.p. wskazano jednak, że w tym przypadku powołany powyżej art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Jednak w art. 59 ust. 2 u.o.p.z.p. wskazano, że wymóg uzyskania warunków zabudowy stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

W związku z powyższym ukształtowały się w orzecznictwie i praktyce dwie koncepcje:

- zgodnie z pierwszą, z uwagi na fakt, ze przy decyzjach o warunkach zabudowy „art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio", jeśli nie jest wymagane pozwolenie na budowę, nie trzeba wydawać decyzji o warunkach zabudowy (tak wyrok WSA w Krakowie z 20 października 2016 r., II SA/Kr 894/16, Legalis)

- zgodnie z drugą koncepcją, podstawą jest art. 59 ust. 2 u.o.p.z.p.; należy honorować wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy do „wszystkich zmian w zagospodarowaniu terenu, które nie wymagają pozwolenia na budowę", z wyjątkiem zmian tymczasowych.

Należy opowiedzieć się za drugim rozwiązaniem, które potwierdził m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 31 marca 2017 r. (II SA/Rz 1416/16). Sąd wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana w odniesieniu do każdej nietymczasowej zmiany zagospodarowania terenu, choćby nie wiązała się ona z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. To z kolei powoduje, że dokonanie zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych nie legalizuje automatycznie w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiany sposobu zagospodarowania terenu dokonanej z naruszeniem art. 59 ust. 1 i 2 tej u.o.p.z.p.

WSA w Rzeszowie zajął prawidłowe stanowisko. W art. 59 ust. 2 mowa jest bowiem o każdorazowej zmianie zagospodarowania terenu. Nie można wywodzić, że chodzi tu jedynie o określoną część takich zmian, które byłyby trochę na siłę w takim przypadku wyodrębniane. Za taką wykładnią przemawiają również względy związane z ochroną ładu przestrzennego. Trzeba jednak jeszcze raz podkreślić to, że poglądy w orzecznictwie są tutaj mocno zróżnicowane i niewątpliwie przydatnym rozwiązaniem byłoby doprecyzowanie tych kwestii przez ustawodawcę.

podstawa prawna: Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. DzU z 2017 r., poz. 1073 ze zm.)