Ulga mieszkaniowa to ratunek dla tych, którzy nie mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny (dzieci, rodzice i rodzeństwo). Jeśli odziedziczą lokal w spadku po dalszych krewnych, także mogą uniknąć daniny. Trzeba jednak spełnić wiele warunków, by nie stracić ulgi.
Jak wyjaśnia Szymon Solarski, adwokat i doktor nauk prawnych, spadkobiercy mogą skorzystać z ulgi przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeżeli:
- nie są właścicielami innej nieruchomości lub nie przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- nie są najemcami innej nieruchomości,
- będą mieszkać w danej nieruchomości, będąc zameldowanym na pobyt stały, oraz
- nie dokonają jej zbycia przez pięć lat.
– Należy pamiętać, że nie wlicza się do podstawy opodatkowania wartości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni danej nieruchomości. Jeśli więc nabędziemy nieruchomość, np. w drodze dziedziczenia, o powierzchni 120 mkw., zapłacimy podatek od 10 mkw. – mówi mec. Solarski.
Czy trzeba czekać pięć lat
Czy można sprzedać lokal przed upływem pięciu lat i zachować prawo do ulgi? Tak. Skarbówka wyjaśnia w najnowszej interpretacji (nr 0111-KDIB2-3.4015. 168.2020.1.BB), jak uniknąć pułapek szybkiej sprzedaży.
Sprawa dotyczyła podatnika, który przez kilka lat opiekował się starszą krewną (III grupa podatkowa). Po jej śmierci otrzymał w spadku 41-metrowe mieszkanie na podstawie testamentu. Opieka została potwierdzona notarialnie i trwała ponad dwa lata, więc wnioskodawca skorzystał z ulgi i został zwolniony z obowiązku zapłaty 20 proc. podatku. Teraz musi jednak zmienić miejsce zamieszkania ze względu na zmianę pracy. Problem polega na tym, że mieszka tu krócej niż pięć lat. Całą kwotę przeznaczy na zakup nowej nieruchomości. Zapytał, czy zachowa w tej sytuacji prawo do ulgi, jeśli złoży odpowiednie pismo z wyjaśnieniem do urzędu skarbowego.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że zbycie mieszkania – przy zachowaniu prawa do ulgi – może nastąpić wyłącznie w sytuacji „uzasadnionej konieczności" zmiany warunków lub miejsca zamieszkania.
Co to jest uzasadniona konieczność
„Może to być jedynie wyjątkowa sytuacja życiowa podatnika, która powinna mieć charakter obiektywny i imperatywny. Taka sytuacja występuje wówczas, gdy korzystający z ulgi spadkobierca z uwagi na zaistniałą sytuację życiową nie może dłużej mieszkać w nabytej nieruchomości. Oznacza to, że nie wystarcza do spełnienia tej przesłanki zwykła potrzeba zmiany warunków mieszkaniowych" – czytamy w interpretacji.
Podatnik musi kupić za to nowe mieszkanie. Drugą konieczną przesłanką zachowania ulgi, wynikającą z art. 16 ust. 7 ustawy, jest przeznaczenie w całości – w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży – środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Łączny okres mieszkania w starym i nowym lokalu, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, musi wynosić pięć lat.
Co ważne, nie tyle trzeba, ile można poinformować urząd o takiej zamianie. Dyrektor KIS wyjaśnił, że w terminie miesiąca od nabycia spadku trzeba złożyć fiskusowi zeznanie SD-3. Jeśli natomiast podatnik sprzedaje mieszkanie objęte ulgą (i chce zachować prawo do ulgi), nie ma konieczności składania dodatkowego pisma do urzędu skarbowego.
Organy podatkowe będą jednak weryfikować prawo do zwolnienia z podatku. A w tej sytuacji nie ma przeszkód, by wnioskodawca zgłosił do urzędu skarbowego informację o zbyciu starej nieruchomości objętej ulgą mieszkaniową i nabyciu nowej.
Jak skorzystać ze zwolnienia
Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn przysługuje spadkobiercom zaliczanym m.in. do:
- II grupy podatkowej (dalsi krewni),
- III grupy podatkowej (inni nabywcy), jeśli sprawowali opiekę nad spadkodawcą co najmniej dwa lata.
Mieszkania nie można sprzedać przez pięć lat. Jest to jednak możliwe w razie „uzasadnionej konieczności" zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, jeśli podatnik w ciągu dwóch lat przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe.
Zgodnie z orzecznictwem uzasadnieniem sprzedaży są:
- trudne warunki materialne podatnika w sytuacji, gdy za pieniądze ze sprzedaży kupi lokal, w którym będzie ponosił niższe opłaty, w wyniku czego poprawi się jego położenie materialne,
- stan zdrowia, jeśli w sposób oczywisty utrudnia lub uniemożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w spadkowej nieruchomości,
- trudna sytuacja życiowa, zmiana sytuacji rodzinnej, zmiana miejsca pracy (wyrok WSA w Warszawie, sygn. III SA/Wa 3059/12).
