Minęło pół roku od zmiany zasad zbywania gruntów rolnych. Od tego czasu obrót ziemią zmalał. Nie zmniejszyła się natomiast liczba wątpliwości, jak należy interpretować nowe przepisy dotyczące nieruchomości rolnych, które zawiera ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.
Pustki w banku
– Deweloperzy byli przygotowani na zmiany. Wiedzieli, że po wejściu w życie przepisów będzie trudno pozyskać nowe nieruchomości pod inwestycje – mówi Konrad Płochocki, dyrektor biura Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Minęło już jednak trochę czasu, mieszkania świetnie się sprzedają, potrzebne są więc grunty pod kolejne osiedla, a z tym zaczyna być krucho.
– Niedawno na spotkaniu organizowanym przez PZFD zadałem pytanie: ilu deweloperów od czasu wejścia w życie przepisów ograniczających obrót kupiło ziemię. Na 50 osób zgromadzonych na sali, tylko jedna podniosła rękę – opowiada dyrektor Płochocki. – Co ciekawe, w tym przypadku wcale nie chodziło o typowy grunt rolny, tylko o wyasfaltowany plac między blokami, który w ewidencji gruntów i budynków widniał jako rolny. Zanim jednak ten deweloper go kupił, zamówił trzy opinie, w tym gleboznawcy. Ta ostatnia miała potwierdzić, że teren nie nadaje się pod produkcję rolną.
O tym, że nie jest najlepiej z obrotem gruntami, świadczą liczby. Do końca września br. do Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) wpłynęło 3526 wniosków o wydanie zgody na nabycie ziemi rolnej.
– O zgodę występowały najczęściej osoby, które zamierzają zbyć nieruchomości rolne lub chcący utworzyć gospodarstwo rodzinne – mówi Wojciech Adamczyk z ANR.
Do końca września ANR wydała 1390 zgód na w sumie na 3395 ha, w 15 przypadkach odmówiła zgody, a w 137 umorzyła postępowanie.
– To nie jest dużo – ocenia Maciej Obrębski, adwokat.
Dmuchanie na zimne
Problem w tym, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego jest bardzo restrykcyjna. Wszyscy więc obchodzą się z nią jak ze zgniłym jajkiem. Zgodnie bowiem z jej uregulowaniami od 30 kwietnia 2016 roku działki rolne o powierzchni 3 tys. mkw. i większe mogą nabywać tylko wybrani rolnicy indywidualni spełniający ustawowe kryteria.
Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć działkę za zgodą ANR, jeżeli nie było chętnych rolników. Poza tym każdy nabywca nie będzie mógł sprzedać działki rolnej przez dziesięć lat. Na wcześniejsze zbycie musi uzyskać pozwolenie sądu. Jeżeli rolnik lub inny nabywca zlekceważy zakaz i sprzeda ziemię wcześniej bez zgody sądu, transakcja zostanie uznana za nieważną, a grunt przejmie ANR, wypłacając wcześniej rolnikowi równowartość pieniężną tej ziemi.
Deweloperzy wolą więc dmuchać na zimne. Gdyby się bowiem okazało, że transakcja narusza przepisy, to będzie nieważna. Sankcja jest więc poważna.
Nie najlepiej też z jakością jej przepisów. Definicja nieruchomości rolnej jest zdecydowanie zbyt ogólna. Mówi tylko, że nieruchomość rolną należy rozumieć tak jak w kodeksie cywilnym, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na inne cele.
Zgodnie zaś z art. 461 k.c. nieruchomościami rolnymi są te, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Sądy zaś podchodzą do tych kryteriów liberalnie.
Wystarczy więc, że nieruchomość hipotetycznie może być wykorzystywana pod uprawy i już jest traktowana jako ziemia przeznaczona pod produkcję rolną.
– Nie ma znaczenia przy tym, że wokół stoją bloki, po ulicy jeżdżą tramwaje, a okolica jest typowo miejska, a nie wiejska – tłumaczy dyrektor Płochocki. – Nadal bowiem mogą być uprawiane zboże czy wypasane krowy.
Dlatego, gdy w grę wchodzą wielomilionowe projekty mieszkaniowe, deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na takie ryzyko.
Efekt tego jest też taki, że obecnie inwestorzy dzielą się na dwie grupy.
– Jedni uważają, że transakcja jest bezpieczna, gdy nieruchomość widnieje w ewidencji gruntów i budynków jako budowlana. Tych jednak jest najmniej – mówi Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.
Drudzy – jak wyjaśnia Dąbrowski – twierdzą, że tam, gdzie nie ma planu, najlepiej jest wystąpić o zmianę przeznaczenia gruntu w warunkach zabudowy, następnie uzyskać decyzję o wyłączenie z produkcji rolnej i wnieść z tego tytułu opłaty.
– To nieprawda – kontrargumentuje dyrektor Płochocki. – To, że dana działka znajduje się w ewidencji jako budowla, nie daje inwestorowi żadnego bezpieczeństwa. Jest w obiegu wspólne stanowisko Krajowej Rady Notarialnej oraz ANR. Wynika z niego, że przy ocenie charakteru nieruchomości ewidencja ma charakter czysto pomocniczy. To zatem, że widnieje w niej jako działka budowlana, nie daje pełnej gwarancji, że kupiło się grunt pod inwestycję – podkreśla Płochocki.
Natomiast w drugim wypadku transakcja jest bezpieczna dopiero wtedy, gdy dojdzie już do wytyczenia gruntu pod budowę bloku i do fizycznej zmiany wykorzystania gruntu – na przykład, gdy zostanie wybetonowany. – Dopiero wtedy można mieć pewność, że żyta czy rzepaku tam już na pewno nie da się posiać – uważa Konrad Plochocki.