fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Napływ gotówki na rynek mieszkań mocno zwolnił

Adobe Stock
Choć w czasie pandemii Polacy wycofali z lokat 65 mld zł, nie rzucili się do zakupów mieszkań za te pieniądze. Przyczyniły się do tego obawy o wpływ Covid-19 na gospodarkę.

W II kwartale udział zakupów mieszkań z udziałem środków własnych spadł do 31 proc. – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. To duża zmiana, bo w poprzednich dwóch kwartałach wskaźnik ten sięgał ponad 70 proc., a rok temu około 65 proc.

Obawy inwestorów

Dane te dotyczą rynku pierwotnego w siedmiu największych miastach Polski. Transakcje gotówkowe były warte w II kwartale tylko niespełna 300 mln zł w porównaniu z rekordowymi 5,66 mld zł w I kwartale i 3,37 mld zł rok temu.

NBP tłumaczy, że spadek szacowanego udziału zakupów mieszkań za gotówkę wiąże się z bardzo niską sprzedażą mieszkań w tym okresie. Łączna wartość wszystkich transakcji w omawianej grupie na rynku pierwotnym była warta w II kwartale tylko 3,24 mld zł wobec ponad 9 mld zł w pierwszych trzech miesiącach tego roku. Jednocześnie wartość udzielonych hipotek wciąż była całkiem wysoka.

– Dane te dotyczą okresu zamknięcia gospodarki, gdy obowiązywało wiele restrykcji związanych z przemieszczaniem się z powodu pandemii. W takich warunkach spadek transakcji gotówkowych jest naturalny, a zmniejszenie udziału tych transakcji w sprzedaży ogółem może wynikać z tego, że duża część sprzedaży na kredyt mogła być konsekwencją umów zawartych jeszcze przed wprowadzeniem obostrzeń związanych z epidemią – mówi Wojciech Matysiak z zespołu analiz sektorowych PKO BP.

– Zwłaszcza początek II kwartału to okres dużej niepewności związanej z przebiegiem epidemii oraz jej wpływem na gospodarkę, a co za tym idzie na sytuację finansową potencjalnych inwestorów oraz ceny nieruchomości. Lockdown przełożył się również na załamanie na rynku wynajmu krótkoterminowego, który niepewność tę spotęgował – dodaje Krzysztof Mrówczyński, kierownik zespołu analiz sektorowych w Banku Pekao. W tych czynnikach i generalnie większej elastyczności inwestorów w zakresie podejmowanych decyzji zakupowych (w porównaniu z nabywcami kredytowanymi) upatruje powodów zmiany struktury dokonywanych transakcji w II kwartale. Czynniki te przeważyły, przynajmniej na razie, nad chęcią poszukiwania zysków, bo w obliczu zerowych stóp procentowych i dużej nadpłynności banki ścięły oprocentowanie dużych lokat praktycznie do zera. Oczekiwano więc, że wycofywane z lokat pieniądze zaleją rynek mieszkań (od końca lutego ubyło z nich 65 mld zł).

Rentowność maleje?

Spadek zakupów gotówkowych, utożsamianych z inwestycjami, może mieć zdaniem Matysiaka związek ze wzrostem niepewności inwestorów co do przyszłej sytuacji gospodarczej i rentowności najmu. Mogą mieć obawy o dochody gospodarstw domowych, wzrost bezrobocia czy negatywne tendencje na rynku wynajmu krótkoterminowego wynikające z ograniczenia turystyki oraz rezygnacji z wynajmu przez wielu studentów i pracowników w związku z wdrożeniem nauki i pracy online.

– Niższy popyt znalazł już odzwierciedlenie w stopniowym spadku stawek za wynajem, który obserwujemy od połowy III kwartału – mówi Matysiak. Dla posiadaczy mieszkań pewną rekompensatą za niższe stawki i niższą rentowność najmu są cięcia stóp procentowych, które zmniejszają koszt obsługi długu zaciągniętego na zakup takiego lokalu.

Co dalej? Eksperci PKO BP oceniają, że w najbliższych kwartałach niższy popyt na mieszkania może przyczynić się do spadku cen nieruchomości, bo działanie czynników popytowych zostanie wzmocnione podażowymi. Chodzi głównie o wysoką liczbę rozpoczętych projektów mieszkaniowych, z dominacją mieszkań przewidywanych do przekazania w latach 2021–2022. Niewielki przyrost przedpłat klientów przy istotnym wzroście projektów w toku negatywnie wpływa na płynność finansową deweloperów i może nasilać tendencje spadkowe cen na rynku pierwotnym. – Zmiany cen lokali będą zależały od skali ożywienia gospodarczego, a ono od rozwoju pandemii. Wyhamowania trendu spadkowego cen spodziewamy się w drugiej połowie przyszłego roku, czemu będą sprzyjały niskie stopy procentowe i stopniowe dostosowanie po stronie podażowej.

– Nastroje uległy znaczącej poprawie latem, co w połączeniu z zerowymi stopami procentowymi skutkowało ponownym ożywieniem aktywności inwestorów. W obliczu nasilenia pandemii w ostatnich tygodniach istnieje jednak ryzyko, że ponowny wzrost niepewności i wprowadzane ograniczenia gospodarcze mogą negatywnie wpływać na liczbę transakcji zawieranych. Jednak w naszej opinii w mniejszym stopniu wpłyną na ceny rynkowe mieszkań – uważa Mrówczyński. W II kwartale ceny transakcyjne na rynku pierwotnym zmalały według danych NBP wobec jeszcze niedotkniętego pandemią I kwartału o 1,2 proc. Na wtórnym urosły zaś o 4,5 proc.

Mocne odbicie sprzedaży lokali w III kwartale

Po objętym lockdownem II kwartale br. w okresie lipiec–wrzesień deweloperzy związani z rynkiem kapitałowym odnotowali odbicie sprzedaży.

Skala poprawy może robić wrażenie, ponieważ wzrost kwartał do kwartału sięgnął 44 proc., wynik jest też tylko o 2 proc. słabszy niż uzyskany w III kwartale ub.r. Również jeśli chodzi o rezultat narastająco, lockdownowa wyrwa nie jest głęboka: po trzech kwartałach spółki znalazły nabywców na 15,9 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż rok wcześniej. Wyniki poszczególnych spółek są spolaryzowane: są dwucyfrowe zwyżki, ale i spadki. – Dane dobitnie pokazują, jak w III kwartale, przy ograniczonej podaży kredytów hipotecznych, na rynek mieszkaniowy płynęła potężna fala gotówki, m.in. z niemal nieoprocentowanych lokat. Podobnego efektu spodziewam się w IV kwartale. Rynek mieszkaniowy jest postrzegany jako bezpieczna przystań dla kapitału nawet mimo tego, że wynajem jest teraz trudniejszym i przynoszącym mniejsze zwroty biznesem niż jeszcze rok temu – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, mówi, że sprzedaż spółkom giełdowym wypadła lepiej niż branży w sześciu głównych aglomeracjach, ale nie ujawnia wstępnych szacunków – wyniki monitoringu zostaną ogłoszone za dwa tygodnie.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA