Rz: Dotąd inwestorzy instytucjonalni kupowali w Polsce biurowce, centra handlowe, magazyny. W lipcu jeden międzynarodowy fundusz zainwestował w apartamenty w Warszawie, inny kupił cały budynek, a właściwie jego projekt. Natomiast indywidualnych nabywców mieszkań nie brakuje od wielu miesięcy. Skąd bierze się aż taki popyt na nowe mieszkania? Sprzedający lokale z drugiej ręki z zazdrością patrzą na transakcje u deweloperów.

Bartosz Turek, szef działu analiz Lion's Banku: W dużej mierze jest to popyt inwestycyjny. Koniunktura na rynku giełdowym jest nie najlepsza, inwestycja w obligacje przy rekordowo niskich stopach procentowych nie jest najlepszym posunięciem, a roczna lokata oprocentowana na 3 proc. w skali roku, to obecnie gatunek na wymarciu.

Poszukując alternatywy, wiele osób szuka też bezpieczeństwa, a synonimem tego dla wielu Polaków jest rynek nieruchomości. Dodam przy tym jednak truizm, że każda inwestycja, także w nieruchomości, wiąże się z ryzykiem.

A jednak inwestorzy podejmują to ryzyko.

W tym poszukiwaniu poczucia bezpieczeństwa upatruję też powodu, dla którego deweloperzy widzą wzmożony popyt na swoje mieszkania. Osoby posiadające nadwyżki finansowe, wystarczające na zakup mieszkania, najczęściej szukają nowych lokali. Powodów jest kilka. Po pierwsze, jeśli ktoś przyzwyczajony jest do inwestycji bezobsługowej – obligacji, akcji czy bankowych lokat – to mam wrażenie, że ma też nadzieję, że nowe mieszkanie będzie wymagało mniej zachodu niż używane.

U dewelopera można bowiem wykupić od razu pakiet wykończenia wnętrza i nie trzeba samemu się tym zajmować, a do tego najem nowego lokalu jest droższy, a więc oferta będzie kierowana do osób lepiej sytuowanych, czyli w powszechnym mniemaniu (niekoniecznie słusznym) mniej kłopotliwych najemców.

Do tego mam wrażenie, że większość inwestorów, szczególnie nowych, unika wielkiej płyty, bo w narodzie od lat podsycana jest wizja PRL-owskich bloków z betonu lada moment się rozsypią. Eksperci budowlani przeważnie twierdzą, że ta miejska legenda jest bzdurą, ale bez wątpienia służy ona sprzedaży nowych mieszkań.

Skąd napływają pieniądze na rynek pierwotny?

Pieniądze płyną z wielu kierunków. Ustanawianie kolejnych rekordów sprzedaży wymaga, aby kupowali nie tylko inwestorzy. Kupują więc beneficjenci programu Mieszkanie dla młodych, właściciele zmieniają lokale na mniejsze lub większe. Bardzo ważni są jednak inwestorzy.

Fakt ten potwierdzają dane NBP, z których wynika, że w I kwartale 2016 roku dwie trzecie pieniędzy, które trafiły do deweloperów to była gotówka. Co więcej na nowe mieszkania w siedmiu miastach wydano 3,6 mld zł gotówki, czyli najwięcej w historii.

Co do konkretnego źródła pieniędzy – pytanie jest trudne. Na lokatach Polacy trzymają wyraźnie więcej pieniędzy niż w 2012 roku, gdy stopy procentowe były jeszcze wysokie. W czerwcu 2012 roku depozyty terminowe opiewały na 227 mld zł, a teraz na 292 mld zł. Kapitalizacja giełdy w tym czasie spadła z 525 mld do 508 mld, ale ucieczka kapitału prywatnego raczej nie jest odpowiedzią (OFE).

Niedawno jeden z przedstawicieli deweloperów opowiadał, że w działach sprzedaży pojawili się klienci, którzy chcieli płacić za mieszkania gotówką. Domagali się wpłat do kas bezpośrednio, z pominięciem przelewu bankowego. Co to za klienci?

Na to pytanie odpowiedzi mogą być dwie: po pierwsze, do deweloperów mogli się wybrać Polacy, którzy odłożyli spory kapitał w domu – do komody ze skarpetami, bo przecież w jednej skarpecie 200-300 tys. zł się nie zmieści.

Poza tym zakup mieszkań może być atrakcyjnym rozwiązaniem dla osób uzyskujących nie do końca legalne dochody. Tak można tłumaczyć chęć ominięcia systemu bankowego przy zapłacie za mieszkanie.

Mimo że sprzedaż nowych lokali znowu pobiła rekord wszechczasów, to jednak już sami producenci mieszkań, a nie tylko analitycy mówią, że to już ostatnie miesiące hossy. Czy zgadza się pan z tym twierdzeniem? Coraz trudniej będzie sprzedać mieszkanie?

Moja wizja dotycząca perspektyw rynku mieszkaniowego jest raczej pesymistyczna. Obawiam się, że już niedługo deweloperów czeka otrzeźwienie z panującego obecnie huraoptymizmu. Widząc historyczne dane wyznaczające kolejne rekordy sprzedaży musimy pamiętać, że boom nie może trwać wiecznie, a dopalacze, które pomagają naszemu rynkowi szybko się wyczerpują.

Pod koniec roku po mieszkania ruszą jeszcze ci, którzy obawiać się będą 20-proc. wkładu własnego. Do tego wiele osób będzie chciało zarezerwować mieszkanie przed nowym rokiem, kiedy odmrożone zostanie około 336 mln zł na dopłaty w programie Mieszkanie dla młodych. Te szybko się jednak wyczerpią i tym samym I kwartał 2017 roku jest moim zdaniem ostatnim okresem, który deweloperzy będą mogli zaliczyć do udanych. Później rynek powinien zacząć wytracać impet.

Nie może być wiecznie tak, że deweloperzy bija kolejne rekordy sprzedaży przy niesprzyjającym otoczeniu. Już od stycznia 2017 r. banki wymagać będą 20-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Do tego szybko kończą się pieniądze z programu „Mieszkanie dla młodych", banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, a klienci mniej chętnie się po nie zgłaszają.

Gdyby tego było mało, rząd zapowiedział budowę tanich mieszkań na wynajem ze stawkami czynszu często dwukrotnie niższymi niż rynkowe. To element programu „Mieszkanie +". Tym samym inwestorzy, którzy myślą o wynajmie narażają się na konkurencję z państwowym molochem.

Podobno na rynku jest deweloper, który ma dużą działkę w stolicy i duży projekt, ale nie może sam mu podołać, więc szuka partnera. Czy to oznacza, że taka inwestycja w ogóle może nie zostać ukończona?

Faktycznie pomimo rekordowego popytu na mieszkania – z jakim mamy dziś w Polsce do czynienia – można znaleźć takie inwestycje, które są za duże, źle zlokalizowane, źle zaprojektowane. To o nich pierwszych usłyszymy gdy rynek faktycznie zacznie zwalniać.

Jakie są niebezpieczeństwa kupowania dziury w ziemi? Czy ustawa deweloperska  zdejmuje ryzyka z nabywcy?

Wszyscy wierzyliśmy, że ustawa z 2012 roku wprowadzi nową jakość i skończy z ryzykiem zakupu nowego mieszkania po stronie klienta . Co do zasady miało być tak, że nawet jeśli deweloper upadnie, to nabywcy mają prawo do działki na której stoją na przykład dwie kondygnacje z docelowych pięciu, a brakujące pieniądze na dokończenie inwestycji leżą bezpiecznie w bankach na specjalnych kontach.

Niestety, w praktyce mechanizm ten nie działa aż tak idealnie. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym wciąż podejmowane jest więc ryzyko, choć już mniejsze niż przed laty. Nabywcy przy okazji upadłości dewelopera nie stracą już wszystkich pieniędzy, ale muszą się liczyć, z tym, że problemy dewelopera mogą i ich zauważalnie uderzyć po kieszeniach.

Jakie marże mają dziś deweloperzy mieszkaniowi?

Dane prezentowane cyklicznie przez NBP sugerują, że w przypadku prostego budynku marża brutto dewelopera może w Warszawie przekroczyć nawet 20 proc.

Czy ruszy sprzedaż mieszkań używanych, gdy skończy się Mieszkanie dla młodych, czyli dopłaty do kredytów?

Nie widzę tu bezpośredniego przełożenia. Pamiętajmy, że z budżetową dopłatą można kupić zarówno nowe jak i używane lokum. Co więcej, z beneficjentów, którzy wykorzystali budżet na rok 2016 ponad 40 proc. to byli nabywcy używanych mieszkań.

Gdyby szukał pan lokum dla siebie, wybrałby pan  to z pierwszej ręki czy z drugiej?

Mieszkam teraz w lokalu kupionym z drugiej ręki i teraz szukając kolejnego lokum, także koncentruję się na rynku wtórnym.

CV

Bartosz Turek – kierownik działu analiz w Lion's Bank. Jest wieloletnim obserwatorem i komentatorem rynku nieruchomości. Specjalizuje się w tematyce ekonomicznej, prawnej i administracyjnej.