Sprzedaż mieszkań: zmiany średnich cen

- Przed wakacjami zwykle rośnie zainteresowanie mieszkaniami w atrakcyjnych krajobrazowo miejscach. Nie inaczej było i w tym roku - opowiada Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse Franchise. - W Trójmieście zwiększył się w ostatnim czasie odsetek transakcji z cenami znacznie przekraczającymi średnie wartości notowane w ostatnich miesiącach - zwraca uwagę.

I podkreśla, że w Gdańsku odnotowano najwyższe wzrosty średnich kwot, jakie należało przeznaczyć na zakup nieruchomości. Cena transakcyjna mkw. mieszkania w tym mieście wynosi niespełna 5,4 tys. zł za mkw., o 4,8 proc. więcej niż miesiąc temu. Patrz: Ile za mieszkanie z drugiej ręki.

Wyścig po dopłaty

- Jednak to nie kształtowanie się średnich cen nieruchomości zaprzątało głowy osób przygotowujących się do zakupu mieszkania, a kończąca się pula środków w programie "MdM" - zwraca uwagę Marcin Jańczuk. - Jeszcze niedawno mówiliśmy o zaprzestaniu przyjmowania wniosków o dopłaty z puli środków na 2016 r. Tymczasem, tak jak się można było tego spodziewać, BGK przestał przyjmować wnioski o dopłaty do mieszkań, które będą gotowe w 2017 roku. Pozostała pula środków zarezerwowanych na 2017 roku zostanie odblokowana w styczniu, więc osoby spełniające warunki programu "MdM" będą miały jeszcze szansę na skorzystanie z dopłat - dodaje.

Marcin Jańczuk zauważa, że o ile deweloperzy będą skłonni pójść na ustępstwa i zmienić nieco harmonogramy płatności, aby klienci mogli stać się beneficjentami programu, o tyle na rynku wtórnym takie sytuacje raczej nie będą się zdarzać. - Pieniądze ze sprzedaży mieszkania są natychmiast wykorzystywane do zakupu kolejnej nieruchomości, więc na rynku wtórnym skorzystanie z "MdM" będzie w tym roku właściwie nierealne - mówi ekspert Metrohouse. - Brak dopłat do lokali z drugiej ręki nie wpłynie jednak znacząco na kształtowanie się popytu, ponieważ limity ustalone dla mieszkań z rynku wtórnego powodują, że w wielu dużych aglomeracjach nadal trudno znaleźć oferty spełniające kryteria programu - zwraca uwagę.

Z analiz Metrohouse wynika, że wyraźne zmiany cen mkw. mieszkań z drugiej ręki są zauważalne tylko w dwóch miastach. Pierwszym z nich jest wspomniany Gdańsk, gdzie za mieszkanie płacimy dziś średnio 298 tys. zł. - Ostatnio zwiększył się odsetek mieszkań sprzedawanych w najlepszych gdańskich lokalizacjach, gdzie ceny mkw. wynoszą 8 - 10 tys. zł za mkw. - podaje Marcin Jańczuk. - Charakterystyczne dla gdańskiego rynku nieruchomości są zakupy mieszkań, które trafiają na rynek wynajmu krótkoterminowego. Wiele z nich to oferty o podwyższonym standardzie blisko morza. Taka okresowa zmiana preferencji zakupowych nie jest bez znaczenia dla kształtowania się średnich cen - podkreśla.

W kamienicach

Inaczej jest w Łodzi, gdzie średnia cena mkw. mieszkań używanych spadła w ciągu miesiąca o 5,7 proc., do niespełna 3,4 tys. zł. - Taka cena nie była notowana w Łodzi od trzech lat. W porównaniu do innych dużych aglomeracji na łódzkim rynku jest pokaźna liczba mieszkań w kamienicach o niskim standardzie, gdzie cena mkw., z uwagi na brak podstawowych udogodnień, odbiega znacząco od średnich kwot na lokalnym rynku - wyjaśnia Marcin Jańczuk. - Podaż nowych mieszkań i popyt na lokale w nowszym budownictwie nie są na tyle duże, aby mogły mieć przełożenie na przeciętne ceny nabywanych mieszkań - wyjaśnia.

W trzech kolejnych analizowanych miastach eksperci Metrohouse odnotowali wzrosty cen, choć różnice nie są tak wyraźne jak w przypadku Gdańska i Łodzi. W Poznaniu kupujący mieszkania musieli się liczyć z podwyżką o 2,5 proc. (5,3 tys. zł za mkw.). We Wrocławiu i Gdyni wzrosty wyniosły odpowiednio 1,9 i 1,5 proc. - W Krakowie i Warszawie ceny są na poziomie z ubiegłego miesiąca. W obu miastach stawki za mkw. są niższe o 0,2 proc. Nabywcy mieszkań w stolicy Małopolski wybierali lokale w średnich cenach ponad 6 tys. zł za mkw. - podaje Marcin Jańczuk. - W Warszawie, mimo że transakcje częściej dotyczyły drogich lokali (ponad 10 tys. zł za mkw.), średnie ceny nie zmieniły się znacząco - zwraca uwagę. A to wszystko dzięki mieszkaniom kupowanym w cenach 5 - 5,5 tys. zł za mkw.

- Zwykle są one położone na sypialnianych osiedlach z wielkiej płyty. Często są to mieszkania wymagające remontów - mówi ekspert z Metrohouse. - Analizując ceny z perspektywy ostatnich 12 miesięcy znaczące różnice zauważamy w trzech miastach. W Gdańsku kupujemy mieszkania droższe o 8,5 proc, a w Poznaniu o 6,7 proc. Z kolei liderem obniżek, dzięki ostatnim niskim notowaniom, staje się Łódź, gdzie w porównaniu do zeszłego roku nabywamy mieszkania tańsze o 7,2 proc. Na uwagę w Łodzi zasługuje też dość niska, nawet jak na historyczne wyniki, całościowa średnia cena mieszkania w tym mieście – 167 tys. zł.

Co sprzedaje deweloper

- W minionym kwartale deweloperzy nie mogli już liczyć na tak duże wsparcie, jakim jest program "MdM". Marcowe wyczerpanie puli środków przeznaczonych na 2016 rok znacząco zmniejszyło wartość pomocy przyznanej w kwietniu, maju i czerwcu - komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Tym niemniej, na kilku największych rynkach wciąż była widoczna szybka wyprzedaż tańszych mieszkań. Część lokali na pewno została zakupiona w ramach rządowego programu - dodaje.

Portal RynekPierwotny.pl podaje, jak pod koniec drugiego kwartału tego roku przedstawiała się struktura cenowa mieszkań oferowanych przez deweloperów w sześciu największych metropoliach. - W stolicy aż 61 proc. nowych mieszkań kosztuje co najmniej 7 tys. zł za mkw. W Łodzi pod koniec czerwca niewiele wyższy (64 proc.) był odsetek lokali z ceną ofertową poniżej 5 tys. zł za mkw. - wskazuje Andrzej Prajsnar. - W Krakowie i Poznaniu przeważają lokale z ceną ofertową 6 - 7 tys. zł za mkw. (odpowiednio: 36 i 46 proc. podaży). Nieco tańsze mieszkania oferują deweloperzy we Wrocławiu (41 proc. mieszkań od 5 do 6 tys. zł za mkw.) i Gdańsku (26 proc. mieszkań od 4 do 5 tys. zł za mkw.).

RynekPierwotny.pl strukturę cen na największych rynkach pierwotnych przeanalizował też pod kątem zmian kwartalnych (I i II kwartał tego roku). - Poprzednie takie porównanie wskazywało m.in. na szybki wzrost udziału tańszych lokali (4 – 5 tys. zł za mkw.) w Gdańsku. Wspomniane zjawisko odwróciło się od kwietnia do czerwca 2016 r. - komentuje Andrzej Prajsnar. - Odsetek gdańskich nowych mieszkań kosztujących od 4 do 5 tys. zł za mkw. w ciągu trzech miesięcy spadł aż o 7,6 pkt proc. Wszystkie takie lokale mają cenę niższą od nowego limitu w programie "MdM", który w lipcu wzrósł o 1,5 proc. (do niemal 5,1 tys. zł za mkw.).