Fiskus źle ustalił moment przeniesienia własności lokali

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uwzględnił skargę podatnika, który spierał się z fiskusem o skutki umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia w kontekście PIT od sprzedaży nieruchomości.

Spór dotyczył interpretacji. We wniosku mężczyzna wyjaśnił, że jest właścicielem dwóch mieszkań. Nabył je do majątku prywatnego w 2007 r. W maju 2010 r. pożyczył ponad 200 tys. dol. Zabezpieczeniem długu było przewłaszczenie na zabezpieczenie mieszkań na rzecz pożyczkodawcy, który zobowiązał się do zwrotnego przeniesienia ich w terminie dziesięciu dni od uregulowania długu.

Z wniosku wynikało, że z kolei pożyczkodawca w 2014 r. zaciągnął u innej osoby pożyczkę na 700 tys. zł, którą też zabezpieczył umową przewłaszczenia mieszkań podatnika, co nastąpiło za jego zgodą.

Mężczyzna tłumaczył, że na razie ani on, ani pożyczkodawca nie uregulowali swoich długów. Z ustaleń między stronami umów wynikało, że do rozliczenia pożyczek dojść może również w wyniku sprzedaży mieszkań. Ze względu jednak na trudności z ich sprzedażą wszyscy podjęli decyzję o zawarciu dwóch umów zatrzymania lokali. Chodziło o uporządkowanie struktury właścicielskiej, usunięcie roszczeń o zwrot mieszkań z ksiąg wieczystych oraz przyznanie wyłącznej własności osobie, która pożyczyła pieniądze pożyczkodawcy podatnika. Mężczyzna chciał potwierdzenia, że przy takim rozliczeniu nie będzie musiał płacić PIT przewidzianego dla odpłatnego zbycia mieszkań.

Innego zdania był jednak fiskus. Zauważył, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo. Zdaniem urzędników w spornej sprawie ostateczne przeniesienie przez podatnika na rzecz pożyczkodawcy własności mieszkań nastąpiło już z chwilą zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie pożyczki, tj. w 2010 r.

W konsekwencji także odpłatne ich zbycie – ostateczne przeniesienie ich własności na gruncie PIT – miało miejsce w czerwcu 2010 r. A dla podatnika oznacza to powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT, bo odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (2007 r.).

Mężczyzna zaskarżył interpretację i wygrał. Warszawski WSA zgodził się z fiskusem, że co do zasady, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, m.in. mieszkań, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Jak jednak podkreślił sąd, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT reguła ta nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

WSA nie miał wątpliwości, że w spornej sprawie mamy do czynienia właśnie z umową przewłaszczenia na zabezpieczenie. A po analizie przepisów i orzecznictwa sąd nie zgodził się, że w wyniku zawarcia umowy przewłaszczenia dochodzi do ostatecznego przeniesienia własności. Przewłaszczenie rzeczy w celu zabezpieczenia nie następuje bowiem z zamiarem trwałego wyzbycia się jej własności.

WSA podkreślił, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia własności w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki nie wywołuje skutków podatkowych i nie może być uznane za odpłatne zbycie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W spornej sprawie elementem umowy zatrzymania będzie zrzeczenie się przez skarżącego roszczenia o zwrot mieszkań. Dlatego zdaniem sądu to z tą umową, a nie z umową przewłaszczenia, należy wiązać skutek prawny w postaci ostatecznego przeniesienia własności.

sygn. akt III SA/Wa 1618/20

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 85% artykułu