Inwestorzy giełdowi mogą pamiętać Capital Park jako spółkę notowaną na GPW, w 2023 r. doszło do delistingu. W tym roku na Catalyście pojawiła się firma Capital Park sp. z o.o., ale to nie do końca to samo. Gdyby ktoś nie śledził zmian od opuszczenia GPW - jaka jest różnica między tamtym a obecnym Capital Parkiem?

Można powiedzieć, że różnica jest, ale też za bardzo jej nie ma. W 2019 r. do akcjonariatu wszedł fundusz Madison, dla niego była to inwestycja w akcje, których kurs był poniżej wartości godziwej, z perspektywą dużego zwrotu przy sprzedaży głównych aktywów: Eurocentrum Office Complex, kompleksu Royal Wilanów oraz będącej wtedy w budowie Fabryki Norblina. W 2023 r. w wolnym obrocie była już garstka akcji, nie było perspektyw, by wykorzystywać giełdę do pozyskiwania kapitału, stąd decyzja o delistingu. W 2024 r. doszło do zmiany struktury – w uproszczeniu Madison pozostał większościowym udziałowcem w Royal Wilanów i Fabryce Norblina, a pozostałe aktywa, cały zespół, prawa autorskie i brand przeszły do Capital Park sp. z o.o., której głównymi udziałowcami – pośrednio przez spółkę Capital Park Investment Management PSA – są prezes Jan Motz, ja oraz pięcioro kluczowych menedżerów, którzy przy okazji transakcji MBO dołączyli do grona wspólników, a 35 proc. ma szwedzki fundusz Europi Property Group, który od 2020 r. był także akcjonariuszem publicznego Capital Parku i postanowił kontynuować z nami współpracę. Zatem postawiliśmy na kontynuację prowadzonego od 20 lat biznesu bez ograniczeń związanych z polityką inwestycyjną Madisona.

W międzyczasie sprzedaliśmy część nieruchomości – bo z firmy trzymającej aktywa, by czerpać z nich przychody, wracamy do korzeni, do roli lokalnego partnera, dewelopera, zarządzającego projektami inwestycyjnymi i gotowymi nieruchomościami.

Zawarliśmy z Madisonem umowy o asset management Royal Wilanów i Fabryki Norblina. Ten pierwszy kompleks właśnie został sprzedany i zostajemy w nim jako property manager. Dodatkowo, wykorzystując doświadczenie zespołu, czasami decydujemy się świadczyć usługi zarządzania również dla projektów, których nie zbudowaliśmy. Najczęściej ma to miejsce w sytuacjach, gdy ktoś kto kupił od nas gotowe projekty posiada również większe portfolio i docenia jakość świadczonych przez nas usług zarządzania.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czeski kapitał przejął kompleks Royal Wilanów w Warszawie za ponad 100 mln euro

Grupa Capital Park sprzedała jeden ze swoich flagowych projektów, ale będzie nim dalej zarządzać. Charakterystyczny kompleks na Wilanowie trafił do...

Royal Wilanów został sprzedany za ponad 100 mln euro czeskiemu funduszowi WOOD & Company. Nie żal, że nie trafił on do polskiego podmiotu? Nawiązuję tu do braku REIT-ów – angażował się pan w konsultacje z decydentami.

Smutno jest sprzedawać, bo bardzo przywiązujemy się do naszych projektów (śmiech). Royal Wilanów oddaliśmy do użytku w 2015 r. Zaczynając ten biznes staraliśmy się zawsze myśleć o naszych inwestycjach jako o takich, które chcielibyśmy trzymać w portfelu na zawsze – stąd dbałość o detale. Owszem, szkoda, że nie mamy do dziś tak zorganizowanego kapitału instytucjonalnego, który inwestuje w nieruchomości komercyjne. Polska ma olbrzymi potencjał do tego, żeby lokalni gracze nie tylko inwestowali w Polsce, ale – na wzór instytucji czeskich czy węgierskich – w całym regionie. I to jest smutne, przestaję powoli wierzyć, że kiedykolwiek się to uda. Początkowo rzeczywiście bardzo się angażowałem w prace konsultacyjne, w tej rundzie już najmniej. Cały czas uważam, że aktywizacja zbiorowego inwestowania w nieruchomości komercyjne jest ważna dla naszego rynku. To kolejny raz, kiedy jesteśmy blisko, ale brakuje woli politycznej. Rozumiem, że są ważniejsze tematy – jak obronność, ale mimo wszystko nie powinniśmy zapominać o tym, że polski rynek kapitałowy bardzo potrzebuje takich instrumentów.

Wracając do Royal Wilanów, bardzo się cieszę, że inwestorem jest WOOD & Company. List intencyjny podpisaliśmy we wrześniu ub.r., w grudniu umowę przedwstępną – Czesi czekali tylko na kredyt i interpretację podatkową. Z finansowaniem nie było problemu, Royal Wilanów jest bankom dobrze znany i Czesi dostali dużo ofert. Cieszymy się też, że pozostaliśmy jako property manager.

Fabryka Norblina została otwarta we wrześniu 2021 r. Co można powiedzieć o perspektywie sprzedaży?

Z naszego punktu widzenia, chcielibyśmy sprzedać cały kompleks w odpowiednim momencie, za odpowiednią cenę, odpowiedniemu kupującemu – i najchętniej pozostać w tym projekcie jako asset manager. Fabryka Norblina to nasze dziecko i oczko w głowie, uważam, że robimy tam po prostu dobrą robotę. Myślę, że kiedy przyjdzie czas, jak zwykle we współpracy z naszymi partnerami i respektując ich potrzeby, wypracujemy takie rozwiązanie, żeby wszyscy byli zadowoleni.

Fabryka Norblina to projekt wielofunkcyjny – poza biurami to część gastronomiczna, handlowa, rozrywkowa, eventowa, BioBazar, KinoGram. Czy są inwestorzy, którzy kupują takie właśnie aktywa w całości, czy jednak oddzielnie interesują się częścią biurową? Jak do tego podejść?

To bardzo dobre pytanie i mamy na ten temat dyskusję np. na forum Urban Land Institute. Do projektów mixed-use są bardzo różne podejścia, rzeczywiście są inwestorzy, którzy dzielą je na kawałki, a my należymy do grupy, która uważa, że to ruch

niekorzystny dla późniejszych właścicieli. Nie wyobrażam sobie specjalnie być właścicielem biur w Fabryce Norblina nie kontrolując tego, co dzieje się w pozostałych częściach, bo dla najemców biurowych i ich pracowników, to właśnie to, co dzieje się w tych pozostałych przestrzeniach jest ogromną wartością. Powierzanie tego zupełnie komuś innemu nie wydaje mi się rozwiązaniem sensownym. Są projekty, które były tak dzielone i sprzedawane po kawałku, a potem proces był odwracany, np. dlatego, że mix najemców części usługowej przestał budować synergie.

Sprytnie rozwiązano to w przypadku Royal Wilanów – kompleks kupiły de facto dwa fundusze WOOD & Company – jeden biurowy i jeden handlowy – przez powołaną wspólnie spółkę celową, ale na koniec decyzje podejmuje jeden zarządzający

W portfelu Capital Park sp. z o.o. są m.in. dwa bardzo ciekawe i duże projekty. Zacznijmy od Nowego Wełnowca w Katowicach, o którym słyszeliśmy już pięć lat temu. To 44 ha terenów do rewitalizacji, po dawnych ZM Silesia. Na jakim jesteście etapie?

Jesteśmy firmą, której doświadczenie jest cenione, często jesteśmy zapraszani do projektów przez podmioty, które zabezpieczyły grunt, ale szukają partnera strategicznego do developmentu i placemakingu. Tak było w przypadku Nowego Wełnowca. To 30 ha w Katowicach i 14 w Siemianowicach. Jesteśmy już bardzo blisko startu, złożyliśmy wniosek o pozwolenie na budowę I etapu – 13 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań i 1 tys. mkw. usług. Mamy nadzieję na start w IV kwartale. Równolegle kończymy prace nad koncepcją i będziemy przygotowywać projekt budowlany dla całej strefy centralnej – przy przyszłym rondzie, które powstanie na skrzyżowaniu ulic Korfantego i Konduktorskiej. W sumie ta strefa, ze wspomnianym I etapem, to 54 tys. mkw. mieszkań i 27 tys. mkw. innych funkcji. Planujemy tu wykorzystać doświadczenia z Fabryki Norblina. Do tego powstanie 4-ha park centralny. Cały teren strefy centralnej mamy nadzieję zabudować do końca 2030 r. Potem kolejne etapy, być może ze startem na zakładkę, w zależności od sytuacji na rynku. Zastanawiamy się jeszcze, jak zagospodarować 14-ha teren w Siemianowicach. To powinno być coś komplementarnego.

Czytaj więcej

Nieruchomości komercyjne

Bardzo dobry początek roku na rynku inwestycyjnym. Pękło miliard euro

Inwestorzy mieli duży apetyt na nieruchomości komercyjne w Polsce w I kwartale. Wojna w Zatoce Perskiej z jednej strony jest czynnikiem ryzyka, z d...

Z jakich źródeł będzie finansowana ta inwestycja? Wróciliście na rynek kapitałowy jako spółka notowana na Catalyście. W obrocie są papiery o wartości prawie 26 mln zł. Czy są zatem plany, by częściej emitować dług?

W sprawie Nowego Wełnowca jesteśmy w trakcie rozmów z dużym partnerem finansowym. Co do obligacji, jesteśmy absolutnie otwarci. Nowy Wełnowiec to przy tym tak duży projekt, że można sobie wyobrazić, że samodzielnie zaistnieje na rynkach kapitałowych jako emitent obligacji lub nawet akcji. Kto wie, być może dla Capital Parku również pojawi się sensowna perspektywa powrotu na giełdę. Mamy otwarte głowy i zastanawiamy się nad różnymi scenariuszami. Zobaczymy, co będzie najkorzystniejsze.

Nowy Wełnowiec to około 1 tys. mieszkań. Katowice to jedno z miast, które obecnie najmocniej boryka się z nadpodażą – czyli ofertą wobec tempa sprzedaży. Jak oceniacie potencjał mieszkaniowy Katowic?

Trzeba oczywiście mądrze zarządzać fazowaniem, niemniej jesteśmy optymistami, Katowice mają świetną dynamikę i w dłuższej perspektywie na pewno dużo większy potencjał, jeśli chodzi o ręce do pracy, niż Kraków. Obecny nawis podażowy jest chwilowy. Trzeba też patrzeć szerzej – Katowice to część Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, wielkiego organizmu o populacji 2.1 mln. Siła nabywcza jest tu porównywalna z Warszawą. Większość zasobu mieszkaniowego powstał za PRL-u, lub wcześniej. Ludzie chcąprzenosić się do nowej tkanki, szukają jakości. Nowy Wełnowiec, realizujący filozofię wielofunkcyjnego miasta piętnastominutowego, wypełniony zielenią, z ruchem samochodowym schowanym pod ziemią – będzie miejscem bardzo przyjaznym do życia. Nie boimy się konkurencji.

Drugi projekt to Polski Hak w Gdańsku, w portfelu od 2020 r., po drodze były zawirowania, ale w 2025 r. udało się uzyskać pozwolenie na budowę. Kiedy budowa ruszy?

Nie ma formalnych przeszkód, ale musimy najpierw rozwiązać łamigłówkę właścicielską. Mamy w projekcie 26 proc., a resztę partner finansowy, który analizuje, co dalej. Okolica się rozwija, po drugiej stronie rzeki jest Stocznia Cesarska – teren kupiony właśnie przez giełdową Develię. Cieszymy się, że ten projekt, w zasadzie przez lata zamrożony, zyska tempo, i w pewien sposób odblokuje potencjał całej okolicy, sąsiadujące tereny nabiorą wartości.

Zaangażowaliście się też w metamorfozę pełniącej funkcje biurową kamienicy przy ul. Pankiewicza w Warszawie, we współpracy z deweloperską spółką Torus, która swego czasu myślała o adaptacji budynku na hotel. To również projekt „z przygodami”.

Tak, mamy już warunki zabudowy dla tego projektu, ale jeszcze nieprawomocne, bo sąsiedzi zgłosili uwagi. Jesteśmy w dialogu i widać już światełko w tunelu. To butikowy projekt, 44 apartamenty. Liczymy na rozpoczęcie prac w tym roku.

Nad bardzo podobnym projektem pracujemy w Szczecinie, gdzie powstaną 62 apartamenty w ramach rewitalizacji starej, pięknej centralnie położonej kamienicy. Mamy pozwolenie na budowę, rozpoczęliśmy przedsprzedaż mieszkań i chcemy ruszać z budową w II kwartale br.

Czy w tym roku jeszcze o jakimś nowym projekcie usłyszymy?

Nie jest to wykluczone, pracujemy nad kilkoma tematami. Zmniejszyliśmy trochę skalę naszego bilansu, dlatego raczej stawiamy na projekty joint-venture niż realizowanie ich w 100 proc. samodzielnie. To nam pozwoli efektywnie zarządzać kapitałem i jednocześnie budować skalę.