Z pandemią żyjemy już ponad rok. Wielu inwestorów wyczekiwało wielkich okazji. Pojawiły się? Co dziś jest okazją na rynku nieruchomości?

Okazja to nieruchomość w cenie o ok. 20 proc. niższej od rynkowej. Wysypu takich ofert nie ma i nic nie wskazuje, żeby się miały wkrótce pojawić. Oczywiście, czasem trafiają się mieszkania oferowane z dużymi rabatami, których właściciele mają nóż na gardle. Do szybkiej sprzedaży zmusza ich sytuacja ekonomiczna.

Ale wielkich masowych spadków cen nie widać. Popyt jest bowiem bardzo duży. Inwestorzy są czujni. Jak tylko pojawi się nieruchomość tańsza o 10–15 proc., natychmiast pojawiają się chętni.

Hitem na rynku nieruchomości mają być w tym roku kwatery pracownicze. Znam historię inwestorki z Warszawy, która rozwinęła ten biznes właśnie w czasie pandemii. Dzieli mieszkania na wiele pomieszczeń. Wynajmują się całkiem nieźle. Rzeczywiście to teraz dobra inwestycja?

W czasie pandemii, podczas kolejnych lockdownów, część pracowników z rynku odpłynęła. Niemniej na początku roku inwestorzy poszli w tym kierunku. Kolejne obostrzenia sprawiają wprawdzie, że podaż takich nieruchomości jest na razie większa niż popyt, ale to się przecież zmieni. Szczepimy się, trzecia fala pandemii minie, bo musi minąć.

Mamy duży deficyt pracowników na rynku. Prędzej czy później zaczną więc do nas wracać. Inwestorzy szykują się już na te pracownicze powroty. Rynek kwater rozkwitnie.

Gdzie, w jakich miastach, inwestować w kwatery? Wchodzić także do mniejszych miejscowości?

Nowe ośrodki pracy tworzą się dziś w wielu miejscach. Powstają nowe strefy ekonomiczne. W ślad za tym będą powstawać kwatery czy mieszkania dla rodzin, które będą się do takich ośrodków przeprowadzać.

Miejsca noclegowe trzeba oferować możliwie najbliżej miejsc pracy. Wtedy będzie je łatwiej wynająć. Czasem dojazd do pracy organizuje pracodawca, co też warto brać pod uwagę.

Ile można zarobić na pracowniczej kwaterze?

W ubiegłym roku w takich miastach jak Warszawa stawki za łóżko w pokoju dochodziły do 600 zł miesięcznie. W Łodzi czy Bydgoszczy było to 450 zł. Dziś, ze względu na to, że oferta jest większa niż zapotrzebowanie, stawki np. w Łodzi spadły do ok. 350 zł za łóżko.

Cztery łóżka w jednym pokoju dają teraz ok. 1,2 tys. zł miesięcznie. Wcześniej można było mieć nawet i 2 tys. zł z jednego pomieszczenia, do którego często wstawiano piętrowe łóżka. Dziś standardy są wyższe. Pracodawcy, którzy często organizują noclegi, nie chcą już piętrowych łóżek dla pracowników.

Zwrot z kwater pracowniczych bardzo często sięgał 16–20 proc. w skali roku, mimo że jest to przecież najem długo-, a nie krótkoterminowy. Dziś jest to nieco mniej.

Tymczasem „zwykły" najem na długo, nie kwatery pracownicze, nie radzi sobie najlepiej.

Ze statystyk wynika, że co dziesiąte mieszkanie stoi puste. Nie wszyscy więc najemcy zniknęli. Nie jest tak, że każdy, kto wynajmował mieszkanie przed pandemią, wraca teraz do rodzinnych domów. Właściciele mieszkań na wynajem szukają różnych możliwości. Obniżają czynsze np. o 20 proc., próbują wynajmować lokal innym niż do tej pory grupom najemców, w innym modelu. I tacy inwestorzy przetrwają. To kwestia elastyczności i pewnego wysiłku. Problemy mają ci, którzy na nieruchomość do wynajmu zaciągnęli kredyt. Lokal, który przestaje zarabiać na ratę, trafia często do sprzedaży. Rentowność najmu długoterminowego np. w Warszawie to 5 – 6 proc. w skali roku. Średnia w Polsce wynosi ok. 8 proc.

To bardzo dużo.

Tak, takie zwroty są wciąż możliwe.

A co z flippami? Pandemia zatopiła takie inwestycje?

Absolutnie nie. Dopóki jest handel, popyt na mieszkania, dopóty jest miejsce na flippy. Flipp to przejęcie mieszkania na korzystnych warunkach, odświeżenie albo wyremontowanie go i odsprzedaż. Dopóki będą kupujący i sprzedający mieszkania, dopóty flipper ma szansę, by się między nich wcisnąć i zaoferować swoją nieruchomość.

Sukces flippera zależy albo od umiejętności negocjacji ceny mieszkania, które kupuje do remontu, albo od dobrego odświeżenia nieruchomości, którą urządza z myślą o konkretnej grupie docelowej, która szuka gotowego lokalu.

Możliwości wciąż więc są.

Niedawno organizowaliśmy konferencję online, w której wzięło udział 1,5 tys. osób i kilkunastu prelegentów, którzy opowiadali, jak w ostatnich latach realizowali strategię obrotu nieruchomościami i flippowania. Możliwości wciąż są, tylko trzeba być ponadprzeciętnym w tym, co się robi. Liczą się kreatywność, umiejętność negocjacji, umiejętność budowania relacji i wyszukiwania odpowiednich nieruchomości. Mogą to być np. mieszkania po pożarze, które trzeba gruntownie wyremontować, mogą to być lokale oferowane przez ludzi, którzy musieli wyjechać za granicę i chcą się mieszkań pozbyć. Mogą to być lokale z licytacji komorniczych. Trafiają się też mieszkania sprzedawane przez osoby mające kredyty frankowe, które wygrały procesy z bankami.

Te perełki na rynku nieruchomości są, tylko trzeba ich poszukać, a nie liczyć, że okazja zostanie podana na tacy w portalu ogłoszeniowym.

Zajmuje się pan nie tylko flippami i mieszkaniami na wynajem. W Łodzi rewitalizuje pan kamienice w ramach programu „100 kamienic". Jakie budynki mają szanse na nowe życie?

Nie tylko rewitalizujemy kamienice, ale i kupujemy działki – albo zupełnie puste, albo ze starymi, zniszczonymi budynkami do wyburzenia. I na takich parcelach budujemy apartamentowce, np. Słoneczne Tarasy przy ul. Kilińskiego 12 w Łodzi, które oddamy w przyszłym roku.

Przejmujemy też budynki, które się rozsypują, na które nikt nie miał pomysłu. Czasem są to domy z lokatorami, którym trzeba zapewnić mieszkania, do których będą się chcieli przenieść. Zorganizowaliśmy już 50 takich przeprowadzek, czasem sami, czasem przy pomocy miasta. Taką kamienicę można przejąć na dobrych warunkach i ją zrewitalizować. Mieszkania w tych wyremontowanych kamienicach najczęściej trafiają na sprzedaż.

Jeden z budynków przygotowaliśmy jednak w całości na wynajem. To miniakademik w centrum miasta przy ul. 6 Sierpnia 72. Oddajemy go we wrześniu. Także w tym roku skończymy rewitalizację kamienicy przy ul. Tuwima 48. Przy ul. Narutowicza 47 rewitalizujemy Kamienicę przy Operze. Budynek przygotowujemy dla inwestora – na wynajem długo- lub krótkoterminowy.

Zaczęły się do nas odzywać zagraniczne fundusze, np. z Niemiec i Norwegii, zainteresowane nieruchomościami na wynajem, także w modelu aparthoteli. Na takich inwestycjach można zarobić 2–3 proc. w skali roku.

Warto inwestować w nieruchomości na kredyt? Opłaca się zadłużyć na część inwestycji, mając oszczędności tylko na wkład własny?

Kredyt, jako dźwignia finansowa, to dobre rozwiązanie dla inwestora, bo jest to kapitał nisko oprocentowany. Pytanie tylko, w którym kierunku chcemy iść. Czy chcemy nieruchomość wynajmować, czy sprzedać, przechodząc do kolejnej inwestycji.

W przypadku gdy ciągnie się za nami rata kredytu (a kredyty inwestycyjne w przeciwieństwie do hipotecznych są drogie), może się okazać, że nie będziemy mieć przepływów, które pozwolą spłacić ratę i jeszcze zarobić.

Każdy przypadek jest inny. Moja strategia mówi, że jeśli kupujesz mieszkanie na wynajem, to kup je za gotówkę. Jeśli nie masz gotówki, obracaj nieruchomościami przez kilka lat i zarób pieniądze. To naprawdę da się zrobić.

Mając niewielki wkład własny albo nawet nie mając nic, korzystając z dźwigni finansowej, w ciągu sześciu lat można, obracając nieruchomościami, dojść nawet do 2 mln zł kapitału.

Kupujemy nieruchomość, wykładając np. 50 tys. zł, resztę finansujemy kredytem. Remontujemy mieszkanie i sprzedajemy z zyskiem na poziomie 50 tys. zł. Kupujemy kolejne nieruchomości, pomnażając zyski.

Wojciech Orzechowski – biznesmen, inwestor, deweloper, rentier, autor książek. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.PL. Organizator konferencji dla inwestorów. Współwłaściciel firmy deweloperskiej revisithome.pl. Współwłaściciel agencji nieruchomości Gut.pl. W Łodzi prowadzi siedem projektów deweloperskich i renowacyjnych o wartości ponad 200 mln zł.