Średni koszt budowy (bez ceny ziemi) 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.) przekroczył 4 tys. zł – podaje Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie, który „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej" publikują jako pierwsze.

– W 2018 roku odnotowaliśmy bardzo duże wzrosty cen mieszkań, które w najlepszych lokalizacjach osiągnęły rekordowe poziomy – komentuje Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation. – Rosły ceny gruntów i koszty wykonawstwa – dodaje. Większość deweloperów zanotowała spadek sprzedaży mieszkań.

Drogie śródmieście

Popyt na mieszkania wciąż jest jednak duży. Deweloperzy nie zwalniają tempa. Emmerson Evaluation podaje, że na koniec II półrocza 2018 r. w warszawskiej ofercie było ponad 16,3 tys. lokali (nowo wprowadzonych – 12,1 tys.). Firmy sprzedały w tym czasie ponad 10,6 tys. mieszkań. Analitycy przewidują, że na koniec I półrocza tego roku w stołecznej ofercie będzie ok. 17,5 tys. lokali.

Emmerson Evaluation przeanalizował też ceny mieszkań, i nowych, i używanych (dane na koniec 2018 r.). W stolicy horrendalnie drogie jest Śródmieście. Mediana cen mkw. mieszkań deweloperskich w tej dzielnicy to niemal 17,6 tys. zł (7-proc. wzrost, r./r.). Na rynku wtórnym to prawie 11,3 tys. zł (11 proc. zwyżki). W peryferyjnej Wesołej mkw. nowego lokalu jest wyceniany na niecałe 6,7 tys. zł (mediana), a używanego na 6,2 tys. zł.

Bardzo drogi jest też Sopot. Mediana cen mkw. nowych mieszkań w tym mieście to prawie 13,8 tys. zł, a używanych 8 tys. zł. Taniej jest w Gdańsku i Gdyni. W tym pierwszym mieście ceny nowych lokali wzrosły jednak w ciągu roku o 18 proc., do 7,9 tys. zł za mkw. (mediana). Na gdańskim rynku wtórnym Emmerson Evaluation odnotował 9-proc. wzrost, do ponad 6,2 tys. zł za mkw. W Gdyni ceny na rynku pierwotnym poszły w górę aż o 28 proc., do 8,3 tys. zł za mkw. Lokale używane zdrożały o 13 proc., do 5,9 tys. zł za mkw.

Drożeją też mieszkania w Krakowie. Mediana cen mkw. lokali na rynku pierwotnym w Śródmieściu to prawie 8,4 tys. zł (16-proc. wzrost), a na rynku wtórnym – ponad 7,6 tys. zł (12 proc.). Pod koniec 2018 r. w ofercie deweloperów w Krakowie było niespełna 6,2 tys. mieszkań (nowo wprowadzonych – 5,8 tys. Sprzedano prawie 5,2 tys.). Eksperci przewidują, że w tym półroczu oferta krakowskiego rynku pierwotnego może objąć ok. 6,9 tys. lokali.

W Śródmieściu Wrocławia mediana cen mkw. mieszkań na rynku pierwotnym to ponad 7,9 tys. zł, na wtórnym – 5,9 tys. zł (wzrost: 24 i 14 proc.). Na koniec II połowy ub.r. deweloperzy oferowali ponad 7,5 tys. lokali (4,5 tys. to mieszkania nowo wprowadzone na rynek), a sprzedali – ponad 4,3 tys. W I półroczu br. oferta Wrocławia ma liczyć 7,4 tys. mieszkań.

W Katowicach mkw. nowego mieszkania kosztuje (mediana) prawie 5,8 tys. zł, używanego – niecałe 4 tys. zł. Pod koniec 2018 r. oferta deweloperska liczyła 1,8 tys. mieszkań (nowo wprowadzonych – ponad 1,4 tys.). Liczba sprzedanych lokali w tym okresie to ponad 1 tys.

Dariusz Książak podkreśla, że mimo raportowanych przez większość deweloperów ujemnych wyników sprzedaży w bilansie na koniec roku oraz problemów z siłą roboczą, rosnącymi cenami materiałów budowlanych, aktywność firm w 2018 r. była duża.

– Większość analizowanych przez nas miast zanotowała wzrost liczby nowo wprowadzonych na rynek mieszkań – mówi prezes. – Liderem są Katowice z niemal 45-proc. wzrostem wobec poziomu z 2017 r. Wynika to ze skumulowania w kilku ostatnich latach liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia.

Szef Emmerson Evaluation zwraca uwagę, że mimo spadków sprzedaży deweloperzy w ub.r. nie byli otwarci na negocjacje. – W wielu miastach cena transakcyjna często zrównywała się z ofertową – zauważa. – Niektóre firmy podnosiły ceny kilka razy w roku. Prawdopodobnie dla znacznej części nabywców, zwłaszcza inwestycyjnych, ceny w pewnych lokalizacjach są już zaporowe. Odpływ części nabywców inwestujących w mieszkania na wynajem może potwierdzać spadek udziału zakupów gotówkowych w transakcjach na rynku pierwotnym.

Dariusz Książak prognozuje, że w tym roku mniej więcej o 5 proc. wzrośnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania, a to ze względu na rekordową liczbę pozwoleń na budowy (od 2016 r. – na ponad 200 tys. mieszkań rocznie). Według niego w tym roku lokale mogą zdrożeć o 5–10 proc.

– Pierwszy raz w historii cena mieszkania w skali kraju może przekroczyć 6 tys. zł za mkw. – przewiduje Książak.

Cenne ruiny

Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl, ocenia, że popyt na mieszkania wciąż przewyższa podaż.

– To skutkuje podnoszeniem cen i rosnącymi obawami, że zbliżamy się do nieakceptowalnego przez kupujących pułapu – mówi. – Dlatego, o ile jeszcze nie widać przesłanek do masowych przecen, o tyle można się spodziewać wyhamowania wzrostu i stabilizacji cen. Taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny, jeśli nie wydarzy się nic nieprzewidzianego jak nagłe załamanie na rynku finansowym i wzrost oprocentowania kredytów.

Drogomirecki ocenia, że na wartości nie powinny stracić lokale o wyższym standardzie w dobrych lokalizacjach w nowoczesnych lub gruntownie zrewitalizowanych blokach.

Pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, zauważa, że absolutnym hitem są małe mieszkania kupowane często także w celach inwestycyjnych – „na flippa" (kupić tanio, wyremontować, sprzedać z zyskiem) lub na wynajem.

– Największe ruiny w blokowiskach, zmora sprzed kilkunastu lat, to dziś łakomy kąsek dla inwestorów – mówi. – Łakomy, bo te mieszkania są wystawiane po najbardziej atrakcyjnych cenach. Dają dobry wynik przy realizacji „flippa". To też dobry towar na rynek najmu. Blokowiska z lat 70. mają topowe lokalizacje i pełną infrastrukturę.

Doskonale radzą sobie także mieszkania premium.

– Apartamenty w prestiżowych rezydencjach, z konsjerżem i innymi udogodnieniami, idą jak świeże bułeczki – mówi pośredniczka.