Według firmy JLL sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach w 2020 r. skurczyła się o prawie 19 proc., do 53 tys. I kwartał ub.r. był najlepszy w historii, II kwartał to zapaść spowodowana lockdownem, III i IV kwartał – odbudowa rynku, ale do poziomów wyraźnie niższych niż w szczycie boomu. Jeśli popatrzeć na wasze wyniki, można odnieść wrażenie, że lockdownu nie było, a IV kwartał okazał się wręcz rekordowy. W całym 2020 r. zanotowaliście 3-proc. wzrost sprzedaży do 3,76 tys. lokali – to drugi wynik w historii. Skąd ta anomalia?
Ubiegły rok z pewnością był bardzo wymagający, nie można go porównać z żadnym innym, nie można było wprost czerpać z doświadczeń z różnych poprzednich kryzysów, było wiele zwrotów akcji.
Na sukces złożyło się kilka elementów. Na ogłoszony pod koniec marca lockdown zareagowaliśmy dość spokojnie, postanowiliśmy zachować podstawowe funkcje, a więc sprzedaż mieszkań, obsługę klientów, budowy oraz przygotowanie nowych inwestycji. Okazało się, że właściwie tylko kwiecień był słabszy – z powodu lockdownu – bo potem rynek w miarę szybko powrócił do aktywności, wrócił popyt na mieszkania. Robiliśmy po prostu swoje, odpowiadając elastycznie na zapotrzebowanie, w efekcie wprowadziliśmy w zeszłym roku do oferty 4 tys. lokali – najwięcej w historii.
Prognoza JLL na ten rok mówi o wzroście sprzedaży w sześciu największych aglomeracjach rzędu 3 proc., do 55 tys. – zatem cofamy wskazówki do 2015 r. Jak pan widzi rynek? Jak po rekordowym IV kwartale wypadły styczeń, luty, jak idzie sprzedaż w marcu?
W najbliższych dniach podamy szczegółowe wyniki, mogę tylko powiedzieć, że rynek jest mocny i ze sprzedażą nie ma problemów, mimo że ceny cały czas rosną. Deweloperzy są w dobrej sytuacji, bo pandemia nie zatrzymała budów ani nie odcięła popytu. W środowisku niskich stóp procentowych i obaw o inflację zainteresowanie mieszkaniami jako sposobem na lokowanie oszczędności jest wysokie.
Jak dla rynku mieszkaniowego wypadnie cały rok, trudno przewidywać. Nie jest tak, że czynników ryzyka nie ma. Pandemia się nie skończyła, mamy do czynienia z kolejną falą zachorowań, ogólna sytuacja gospodarcza nie jest łatwa.
Pandemia wyraźnie spowolniła pracę administracji. Skala rynku będzie determinowana podażą i w różnych miejscowościach będzie to różnie wyglądało. Ogólnopolskie statystyki, jeśli chodzi o wydawane pozwolenia, wyglądają nieźle, ale na największym rynku, warszawskim, sytuacja jest sporym wyzwaniem.
W jaką sprzedaż celujecie w 2021 r.?
Chcielibyśmy uzyskać przynajmniej podobną sprzedaż jak w 2020 r. W I kwartale br. wprowadziliśmy do oferty blisko 1 tys. mieszkań i będziemy elastycznie reagować na to, co przyniesie przyszłość, gospodarka i pandemia.
Liczba sprzedawanych mieszkań nie pokazuje w pełni obrazu rynku. Znów sięgając do danych JLL: od rekordowego 2017 r. sprzedaż w ujęciu ilościowym spada, ale wartościowo mamy stabilizację na poziomie 27–30 mld zł. Jeszcze dobitniej widać to w waszych wynikach: mimo wahań w ujęciu ilościowym jest stały trend wzrostowy wartości sprzedaży, od 1,7 mld zł w rekordowym pod względem wolumenu 2017 r. do 2,1 mld zł w 2020 r. Mówił pan, że mieszkania dalej drożeją – dlaczego?
To kwestia gry popytu i podaży. Kiedy widzimy silną podaż, reagujemy odpowiednio. Pamiętajmy, że wzrost przytoczonej przez pana w ciągu lat wartości sprzedaży to także efekt inflacji, rosnących kosztów wykonawstwa, wyższych wynagrodzeń.
Myślę, że dalej jest przestrzeń do wzrostu cen. W II półroczu możemy obserwować presję na wzrost kosztów budowy. Na razie rynek inwestycji infrastrukturalnych nie ruszył, ale wkrótce być może czeka nas kumulacja. Jest presja na płace w budownictwie, skokowo rosną koszty energii elektrycznej, drożeje logistyka, paliwa, proszę zobaczyć, co się dzieje z cenami stali.
Niewątpliwie ostatnie lata boomu wynikały m.in. z tego, że ludzie kupowali mieszkania na wynajem. Pandemia zniszczyła najem krótkoterminowy, turystyczny, a także mocno skomplikowała najem długoterminowy: stawki czynszów poszły w dół. Ale mieszkania są dalej kupowane inwestycyjnie: jako lokata. Czy to zdrowy popyt?
Struktura popytu na mieszkania nie odbiega od normalnej. Wciąż większość lokali kupowana jest na własne potrzeby, z wykorzystaniem kredytu, ludzie więcej zarabiają i chcą mieszkać w lepszych warunkach. Owszem, więcej pieniędzy płynie na rynek nieruchomości w ramach poszukiwania bezpiecznej formy ulokowania oszczędności i ten trend się jeszcze utrzyma, ale to nie jest jakiś niepokojący odsetek.
Wchodzicie na kolejny rynek – do Krakowa – przejmując lokalnego dewelopera, Sento. Kiedy w 2017 r. kupowaliście Euro Styl, by wejść do Trójmiasta, ta spółka miała ofertę rzędu 410 mieszkań, bank ziemi liczył 1,36 tys. lokali, a sprzedaż po czterech miesiącach – 230. Sento jest mniejsze: w latach 2019–2020 firma sprzedawała po sto kilkanaście mieszkań, na koniec 2020 r. w ofercie miała 130 lokali, a w banku ziemi 750.
Wybraliśmy Sento, ponieważ uznaliśmy, że to platforma, która pozwoli nam relatywnie szybko i racjonalnie zostać zauważalnym graczem na krakowskim rynku. Tam jest duże rozdrobnienie i nie ma wyraźnych liderów, jak w Trójmieście, gdzie z wraz Euro Stylem zakupiliśmy istotny udział w rynku. Pod względem produktowym Sento jest z nami spokrewnione, to nie są najtańsze mieszkania. Zamknięcie transakcji przewidywane jest w I półroczu.
Pandemia nasiliła w Polsce aktywność inwestorów z rynku instytucjonalnego najmu mieszkań. Widzimy zakupy portfelowe, widzimy przejęcia deweloperów, którzy mają być nadwornymi budowniczymi funduszy. Czy interesuje was rynek PRS?
Potencjalnie może nas zainteresować. Przyglądamy się, to wciąż młody rynek. Zobaczymy, czym się zakończą te pierwsze kontrakty – szczególnie dla deweloperów. Na pewno nie interesuje nas budowa platformy mieszkań na wynajem.
Jarosław Szanajca to jeden z założycieli Dom Development w 1996 r., od początku jest prezesem spółki. Karierę zawodową rozpoczął w 1985 r. Związany był m.in. ze Społecznym Zjednoczeniem Przemysłowym Libella, a w latach 1992–1996 był prezesem przedsiębiorstwa budowlanego Gres-Investi. Z wykształcenia prawnik, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego. ?
