fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Ceny mieszkań rosną, ale popyt nie maleje

Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group.
materiały prasowe
Rynek nieruchomości będzie się przesuwał w kierunku wynajmu - mówi Renata Cimaszewska, członek zarządu spółki m2 Group.
Rz: W tym roku do historii przeszedł program „Mieszkanie dla młodych". Jak pani ocenia jego wpływ na rynek?
Renata Cimaszewska, m2 Group: Podczas całego okresu działania „MdM" pomocy finansowej udzielono ponad 100 tys. kredytobiorców, dlatego inicjatywę oceniam pozytywnie. Wpływ programu na rynek nieruchomości mógłby być jednak większy, gdyby wyznaczone limity cenowe w większym stopniu odzwierciedlały realia rynkowe. W największych miastach, jak Warszawa czy Kraków, podaż lokali spełniających kryteria była bardzo ograniczona. Deweloperzy często przygotowywali w inwestycji zaledwie kilka mieszkań kwalifikujących się do dopłat. Większa oferta była okupiona mniej atrakcyjną lokalizacją.
Gorzej było na rynku mieszkań z drugiej ręki.
Na rynku wtórnym, na osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą, dostępność lokali objętych dopłatami była jeszcze mniejsza. Pomysłodawcy programu założyli bowiem, że mieszkania z drugiej ręki są o wiele tańsze od nowych. Tymczasem w dużych aglomeracjach nie ma takiej zależności.
Z danych BGK wynika, że niespełna co trzecie mieszkanie, do którego dopłaciło państwo, pochodziło z rynku wtórnego. Szkoda, że potencjał programu nie został w pełni wykorzystany.
Rynek poradzi sobie bez państwowego wsparcia?
Dobra sytuacja gospodarcza, rosnące wynagrodzenia oraz niskie stopy procentowe sprawiają, że Polacy coraz chętniej kupują nowe mieszkania, zarówno dla siebie, jak i inwestycyjnie. Pomimo rosnących cen popyt wciąż przewyższa podaż, więc rynek najprawdopodobniej nie odczuje zakończenia programu „MdM". Można się jednak spodziewać zmian preferencji klientów.
Kupujący coraz częściej poszukują kompaktowych mieszkań – kawalerek oraz 45-metrowych dwupokojowych lokali w atrakcyjnych lokalizacjach, jak Mokotów, Ochota, Stary Żoliborz, Saska Kępa i Śródmieście w Warszawie. Jednocześnie widać rosnące zainteresowanie dużymi, ponad 90-metrowymi lokalami. Obie kategorie mieszkań, niezależnie od tego, czy pochodziły od dewelopera czy z rynku wtórnego, nie kwalifikowały się do „MdM" ze względu na wysokie ceny.
Państwo stawia dziś na lokale na wynajem. Nowy rządowy program Mieszkanie+ zrewolucjonizuje rynek?
Pierwotnie program Mieszkanie+ zakładał budowę bardzo tanich lokali na wynajem, poniżej cen rynkowych. Koncepcja okazała się nierealna. Wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów pracy przy ograniczonej dostępności pracowników sprawiły, że deweloperzy nie byli zainteresowani współpracą. W efekcie inwestycje oraz wynajem mają być realizowane na zasadach rynkowych, a najemcy będą mogli liczyć na państwowe dopłaty do czynszów. Prace nad zmianą koncepcji trwają. Biorąc jednak pod uwagę doświadczenia z „MdM", zakładam, że program będzie skierowany głównie do najuboższych rodzin wielodzietnych, a więc grupy, która dotychczas nie była obecna na rynku wynajmu. Dla większości osób zainteresowanych wynajem mieszkań realną alternatywą pozostanie rynek komercyjny, m.in. z uwagi na bardziej atrakcyjne lokalizacje.
Już dziś coraz częściej wynajmujemy mieszkania.
Niezależnie od realizacji rządowego programu rynek nieruchomości będzie przesuwał się w kierunku wynajmu, upodobniając się do rynków Europy Zachodniej. Zmienia się bowiem nasz model życia. Polacy, szczególnie ci młodzi, są coraz bardziej mobilni, chętnie zmieniają miejsce zatrudnienia, a tym samym zamieszkania. Zamiast obciążać się kredytem na całe życie, wolą wynajmować, tym bardziej że rynek oferuje lokale o coraz wyższym standardzie. Pomimo że trend ten będzie się nasilał, własność powinna zostać dominującą formą korzystania z nieruchomości mieszkaniowych w naszym kraju.
Jednym z większych problemów, z jakimi borykają się deweloperzy, jest brak dobrych działek inwestycyjnych. Parcele, które przynajmniej teoretycznie mogliby zagospodarować, sprzed nosa zabierze im państwo. Mieszkanie+ to duże zagrożenie dla sprzedających mieszkania?
Niesłabnący popyt na nowe mieszkania oraz dobre perspektywy rozwoju rynku sprawiają, że deweloperzy aktywnie poszukują gruntów pod kolejne inwestycje. Niestety, trudno znaleźć atrakcyjne działki szczególnie w dużych miastach. Podaż ogranicza również zamrożenie gruntów na potrzeby Mieszkania+.
To sprawia, że koszty ziemi pod inwestycje deweloperskie rosną, co może się odbijać na cenach mieszkań. Część firm ma jednak zapasy gruntów, które pozwalają na uruchamianie kolejnych inwestycji. Sytuację może poprawić zapowiadana przez rząd specustawa mieszkaniowa, która pozwoli skrócić proces odrolnienia gruntów nadających się pod zabudowę mieszkaniową oraz uzyskania pozwoleń na budowę. Procedury zamiast pięciu lat mają trwać rok.
Ograniczona podaż gruntów w pobliżu centów miast oraz w prestiżowych dzielnicach będzie stymulować sprzedaż na rynku wtórnym. Mieszkania z drugiej ręki są zwykle położone na osiedlach o rozbudowanej infrastrukturze lokalnej oraz komunikacyjnej, co podnosi ich wartość.  
Na rynek trafia coraz więcej mieszkań na wynajem. Czy państwowe czynszówki popsują biznes prywatnym inwestorom? Mieszkanie+ wymusi spadek stawek najmu?
Oferta preferencyjnego wynajmu mieszkań w ramach programu Mieszkanie+ będzie skierowana gównie do osób, które dotychczas nie były obecne na rynku wynajmu. Klienci poszukujący mieszkania położonego w atrakcyjnej lokalizacji będą nadal kierować swoją uwagę na segment najmu komercyjnego. Inwestorzy będą musieli jednak dbać o odpowiednio wysoki standard wykończenia, a tym samym liczyć się z koniecznością większych nakładów inwestycyjnych. W przeciwnym razie ich mieszkania będą stały puste. Trend ten już dziś jest bardzo wyraźny. Wprowadzenie na rynek rządowych czynszówek nie powinno się przełożyć się na spadek stawek najmu. Dopóki popyt będzie przewyższał podaż, atrakcyjne nieruchomości utrzymają swoją cenę.
W co i gdzie warto zainwestować? Na jakie zyski można liczyć?
W przypadku zakupu inwestycyjnego warto wybrać stosunkowo nieduży lokal w atrakcyjnej lokalizacji, w pobliżu centrum lub innej popularnej dzielnicy. Korzystniejszą rozwiązaniem wydaje się nabycie kawalerki niż lokalu dwupokojowego. Różnica w przychodach z wynajmu nie będzie na tyle duża, aby zrekompensować nakłady, jakie trzeba ponieść na zakup większej nieruchomości.
Dla przykładu, aby zainwestować w mieszkanie o powierzchni 25 mkw. położone na warszawskim Mokotowie, trzeba mieć budżet rzędu 262,5 tys. zł (cena 9 tys. zł za metr, plus koszty remontu: 1,5 tys. zł za metr). Na dwupokojowy, 45-metrowy lokal, przy zachowaniu takich samych parametrów cenowych, trzeba mieć 472,5 tys. zł. Przy założeniu dochodowości z wynajmu 25-metrowej kawalerki na poziomie 1,8 tys. zł miesięcznie, po uwzględnieniu czynszu rzędu 10 zł za metr, rentowność inwestycji wyniesie 1,55 tys. zł miesięcznie, a dla lokalu 45-metrowego 2,5 tys. zł miesięcznie.
Biorąc pod uwagę powyższe założenia, inwestycja w kawalerkę zwróci się w nieco ponad 14 lat, a w mieszkanie 2-pokojowe w ponad 15,5 roku. Pomimo zbliżonej perspektywy czasowej, z uwagi na niszy próg wejścia bardziej rentowna będzie inwestycja w małe mieszkanie. Warto również pamiętać, że w porównaniu do dużego mieszkania, kawalerkę znacznie łatwiej wynająć oraz w razie potrzeby sprzedać.

CV

Renata Cimaszewska, współzałożycielka i członek zarządu agencji nieruchomości m2 Group. Specjalizuje się w obsłudze transakcji prowadzonych na wtórnym rynku mieszkaniowym oraz w sprzedaży gruntów pod inwestycje deweloperskie. Pasjonuje się architekturą wnętrz oraz home stagingiem.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA