Sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych i kredytów hipotecznych analizuje prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej, ekspert Centrum Amron:
- Nieważne, co mówią, ważne żeby mówili... Ta znana zasada polityków i celebrytów pasuje jak ulał do nieruchomości, które przeżywają na całym świecie trzecią już zdaje się młodość.
Ta pierwsza - związana była z dramatycznym rozregulowaniem się rynku mieszkaniowego i dramatem społecznym w XIX wieku. Ta druga - z zachłyśnięciem się polityków i finansistów odkryciem przez nich kamienia filozoficznego na spokój społeczny, zyskowne i bezpieczne lokaty oraz wzrost gospodarczy, czyli kredytem hipotecznym i mieszkaniami własnościowymi.
Szczęście nie trwa jednak wiecznie. Gdy się dużo za dużo buduje, ceny muszą w końcu spaść i pojawić się kłopoty. A gdy nie spadły dotąd, to ten spadek w przyszłości może być bardzo bolesny, bo gwałtowny.
Na rynkach nieruchomościowych państw wysoko rozwiniętych nagromadziły się więc duże napięcia, a ponieważ kredyty hipoteczne to podstawa bilansów sektora bankowego, wszyscy patrzą na ten sektor raczej ze strachem.
A co nas czeka w Polsce, trochę bokiem ostatnio ustawionej do zachodnich partnerów? W Polsce nie występuje nadmiar mieszkań, zwłaszcza na obszarach rozwijających się gospodarczo, a stopy procentowe kredytów,są rekordowo niskie, depozytów wręcz ujemne. Obserwujemy więc pęd budownictwa mieszkaniowego.
Na szczęście w ciągu ostatnich dziesięciu lat zbudowaliśmy silny sektor deweloperski i materiałów budowlanych, który potrafił znacząco zwiększyć produkcję. Bez tego ceny już rok temu mielibyśmy pod sufitem. Na stabilność cen pozytywnie wpływa też wycofywanie się państwa z subsydiów kredytowych ("Mieszkanie dla młodych").
Doświadczenia kilku ostatnich lat pokazały też, że sektor deweloperski jest odporny na koszty utrzymywania nadprodukcji mieszkań przez kilka lat właśnie ze względu na relatywnie niskie lewarowanie i silną bazę kapitałową. Również ceny mieszkań są wysokie i w przypadku problemów jest z czego schodzić w dół nawet o te 10, czy 20 proc. To ważne, gdyż popyt na tym rynku potrafi szybko spaść, zwłaszcza w warunkach nadprodukcji mieszkań, gdy ludzie się wystraszą albo uwierzą że będzie taniej.
Wszystkie modele ekonometryczne po stronie popytu wymieniają: dochody realne (skorygowane o inflację), stopy procentowe, bezrobocie i zmienne demograficzne. W naszym przypadku można się spodziewać, że wszystkie te czynniki - za wyjątkiem demografii - będą oddziaływać raczej w kierunku stabilizacji czy nawet dalszego wzrostu popytu na mieszkania. Może się nawet okazać, że ujemne stopy procentowe na depozytach się pogłębią, co może dodatkowo zwiększyć popyt inwestycyjny, gdyż gospodarstwa domowe nie będą skłonne tracić swoich oszczędności i mogą podjąć inwestycje w mieszkania, pomimo związanych z nimi ryzyk.Z drugiej jednak strony w warunkach dużego wysypu mieszkań na wynajem zaczną spadać czynsze, ograniczając inwestycje.
To jednak scenariusz optymistyczny, połączony z wiarą w równoważące działanie rynku. Świat wchodzi w okres niepewności politycznej i gospodarczej. Nagromadziły się długi, których nikt nie chce spłacać, co powoduje zmiany polityczne i będzie skutkować zmianami gospodarczymi. Zmiany kursowe, wysokie i niskie stopy, ryzyka niewypłacalności państw to kolejne czynniki szokowo oddziałujące na te rynki.
Pamiętajmy też o proporcjach gospodarczych. W obecny boom mieszkaniowy zaangażowane jest nie więcej niż 3 – 4 proc. naszych oszczędności, łatwo możemy sobie wyobrazić popyt mieszkaniowy i rynek przy większych przepływach finansowych. Tym bardziej, że nie uczymy się na błędach.
Do dzisiaj pamiętam głupie dyskusje o stabilnym kursie franka nad wykresami jego 6–8-letniej, strukturalnej i głębokiej zmienności. To mi przypomina dzisiejsze zaklęcia o kredytach ze stałymi stopami procentowymi. Ciekawe, kto przy tych napięciach i niepewności, która zawsze przekłada się ostatecznie w wysoką inflację (że trzeba wydrukować pieniądze jak są kłopoty - każdy głupi wie i potrafi to zrobić) będzie skłonny kupować oprocentowane blisko zera papiery wartościowe na wiele lat?
No może uda się naciągnąć na to jeszcze jakichś emerytów. Ale naprawdę ciekawie to będzie, gdy stopy pójdą ostro w górę i okaże się, że wartość tych papierów to połowa nominału. Czy będzie to wtedy ryzyko reputacyjne czy już bardziej Amber Gold?
Bez dreszczyku emocji nie da się żyć. Nie ulega więc wątpliwości, że o nieruchomościach jeszcze usłyszymy i to zarówno w tym dobrym, jak też złym kontekście. Polska nie jest wyspą, tym bardziej zieloną. W każdym przypadku ten rok i następne lata zapowiadają się bardzo ciekawie w sektorze nieruchomości.
(Opinia do raportu AMRON-SARFIN, luty 2016 r.)
