Na rynkach nieruchomościowych państw wysoko rozwiniętych nagromadziły się więc duże napięcia, a ponieważ kredyty hipoteczne to podstawa bilansów sektora bankowego, wszyscy patrzą na ten sektor raczej ze strachem.
A co nas czeka w Polsce, trochę bokiem ostatnio ustawionej do zachodnich partnerów? W Polsce nie występuje nadmiar mieszkań, zwłaszcza na obszarach rozwijających się gospodarczo, a stopy procentowe kredytów,są rekordowo niskie, depozytów wręcz ujemne. Obserwujemy więc pęd budownictwa mieszkaniowego.
Na szczęście w ciągu ostatnich dziesięciu lat zbudowaliśmy silny sektor deweloperski i materiałów budowlanych, który potrafił znacząco zwiększyć produkcję. Bez tego ceny już rok temu mielibyśmy pod sufitem. Na stabilność cen pozytywnie wpływa też wycofywanie się państwa z subsydiów kredytowych ("Mieszkanie dla młodych").
Doświadczenia kilku ostatnich lat pokazały też, że sektor deweloperski jest odporny na koszty utrzymywania nadprodukcji mieszkań przez kilka lat właśnie ze względu na relatywnie niskie lewarowanie i silną bazę kapitałową. Również ceny mieszkań są wysokie i w przypadku problemów jest z czego schodzić w dół nawet o te 10, czy 20 proc. To ważne, gdyż popyt na tym rynku potrafi szybko spaść, zwłaszcza w warunkach nadprodukcji mieszkań, gdy ludzie się wystraszą albo uwierzą że będzie taniej.
Wszystkie modele ekonometryczne po stronie popytu wymieniają: dochody realne (skorygowane o inflację), stopy procentowe, bezrobocie i zmienne demograficzne. W naszym przypadku można się spodziewać, że wszystkie te czynniki - za wyjątkiem demografii - będą oddziaływać raczej w kierunku stabilizacji czy nawet dalszego wzrostu popytu na mieszkania. Może się nawet okazać, że ujemne stopy procentowe na depozytach się pogłębią, co może dodatkowo zwiększyć popyt inwestycyjny, gdyż gospodarstwa domowe nie będą skłonne tracić swoich oszczędności i mogą podjąć inwestycje w mieszkania, pomimo związanych z nimi ryzyk.Z drugiej jednak strony w warunkach dużego wysypu mieszkań na wynajem zaczną spadać czynsze, ograniczając inwestycje.
To jednak scenariusz optymistyczny, połączony z wiarą w równoważące działanie rynku. Świat wchodzi w okres niepewności politycznej i gospodarczej. Nagromadziły się długi, których nikt nie chce spłacać, co powoduje zmiany polityczne i będzie skutkować zmianami gospodarczymi. Zmiany kursowe, wysokie i niskie stopy, ryzyka niewypłacalności państw to kolejne czynniki szokowo oddziałujące na te rynki.
