Mieszkanie Plus: rewolucji szybko nie będzie

Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse Franchise SA:

- Program Mieszkanie + może mieć realny wpływ na przyszłość rynku nieruchomości w Polsce. O ile dwa z trzech filarów: powołanie do życia subkont mieszkaniowych oraz wsparcie rządu dla budownictwa komunalnego - nie przełożą się bezpośrednio na komercyjny segment budownictwa, o tyle już obietnica budowy tanich mieszkań na wynajem może zmienić w długofalowym okresie strukturę rynku mieszkaniowego w Polsce.

Przypomnijmy, że założeniem jednego z filarów programu Mieszkanie+ ma być budowa tanich mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Ich cena ma wynosić ok. 3 tys. zł za metr kwadratowy. Tak atrakcyjną stawkę końcową zawdzięczymy temu, że grunty pod inwestycje będą przekazywane przez spółki Skarbu Państwa.

Mieszkania te będą wynajmowane w zależności od lokalizacji w cenie od 10 do 20 zł za metr kwadratowy. Są to wprawdzie wartości bez opłat eksploatacyjnych, ale nawet po ich uwzględnieniu i tak wydają się atrakcyjne dla potencjalnych najemców. Popularność programu będzie wzmagać opcja dojścia do własności, co w praktyce oznacza, że najemca - dopłacając miesięcznie do czynszu ok. 20 proc. jego wysokości - po 30 latach będzie mógł stać się właścicielem najmowanego mieszkania. Chętnych na takie rozwiązanie z pewnością nie zabraknie.

Kto będzie beneficjentem nowego programu? Według założeń rządu mają to być osoby o dochodach z jednej strony zbyt niskich, aby mogły zakupić mieszkanie po cenach rynkowych (być może nie posiadają wcale zdolności kredytowej), a z drugiej strony nie spełniają kryteriów, aby starać się o mieszkania komunalne. Póki co, można oczekiwać, że będzie to dość szeroka grupa, dlatego system punktacji pomoże w wyselekcjonowaniu, przynajmniej w teorii, tych najbardziej potrzebujących. W rezultacie czas oczekiwania na rządowe mieszkanie może być bardzo różny.

Na razie zapowiedzi rządowego programu nie zmieniają sytuacji na rynku. Tysiące nowych mieszkań będą dostępne dopiero za kilka lat, więc do tego czasu nie można spodziewać się, aby rządowe plany spowodowały spadek popytu choćby na budownictwo deweloperskie. Za kilka lat możliwa jednak będzie sytuacja, że potencjalni klienci deweloperów ustawią się w kolejce po rządowe mieszkania, bo opcja dojścia do własności wydaje się atrakcyjnym rozwiązaniem, umożliwiającym zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych bez potrzeby zaciągania zobowiązań kredytowych na długie lata.

Kolejnym pytaniem jest, czy i w jaki sposób nowy program wpłynie na rentowność inwestowania w nieruchomości. Skoro już dziś wiemy, że rządowy program ma szanse skutecznie konkurować z komercyjnymi ofertami wynajmu, można spodziewać się, że zarówno Mieszkanie +, jak i inwestycje Funduszu Mieszkań na Wynajem (o ile ich ceny rzeczywiście będą konkurencyjne do ofert rynkowych), mogą stać się czynnikami kształtującymi lokalny poziom cen wynajmu. Ich wpływ będzie zależeć od intensywności realizacji programu i będzie różny w poszczególnych regionach kraju.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors:

- Wiemy już, że od 2019 r. Mieszkanie dla młodych będzie zastąpione indywidualnymi kontami mieszkaniowymi, które zostaną wprowadzone jako element programu Mieszkanie +. Dopłaty będą wtedy wypłacane wszystkim, który zdecydują się oszczędzać w nich przez przynajmniej 5 lat.

Później zgromadzone pieniądze wraz z odsetkami i dopłatami będzie można przeznaczyć na zakup lub budowę mieszkania czy domu albo na remont. Prawdopodobnie będzie też je można wypłacić wcześniej lub przeznaczyć na inny cel, ale wtedy trzeba będzie zwrócić dopłaty. Nie wiadomo jeszcze, ile one wyniosą, ale najprawdopodobniej będą zdecydowanie niższe niż w MdM. Budżet będzie podobny, ale liczba korzystających znacznie większa. Nie są bowiem planowane ograniczenia dotyczące tego, kto będzie mógł uzyskać dopłatę.

Program ma być dostępny dla wszystkich chętnych. Jedyny limit będzie dotyczył maksymalnej wysokości dofinansowania tak, aby nadmiernych korzyści nie uzyskały osoby zamożne. Zakładając, że po dopłaty zgłosi się 5 milionów Polaków, każdy z nich otrzyma średnio ok. 150 zł rocznie. Dla porównania: pomoc z MdM może wynieść od nieco ponad 16 tys. zł do nawet ponad 100 tys. zł, ale oczywiście nie rocznie, tylko jednorazowo. Trzeba jednak dodać, że nie każdy może uzyskać aż tak wiele pieniędzy.

Roger Andersson, członek zarządu spółki Vastint Polska:

- Nie mam wystarczających informacji, aby móc jednoznacznie ocenić wpływ rządowego programu na poziom transakcji w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Zaprezentowano zaledwie ogólne jego założenia i wiele ważnych kwestii wciąż pozostaje w sferze domysłów. A to właśnie szczegóły zadecydują o tym, czy ogłoszony przez rząd program Mieszkanie + będzie na tyle konkurencyjny, aby dokonać istotnych przetasowań na rynku mieszkań na sprzedaż.

Z drugiej strony, jeżeli działania państwa w tym zakresie będą miały charakter długofalowy, nie będą oderwane od praktyki biznesowej, a co ważniejsze, będą miały zapewnione stabilne finansowanie, program może okazać się remedium na problemy mieszkaniowe wielu Polaków.

W Szwecji, która realizuje jedną z lepiej ocenianych polityk mieszkaniowych w Europie, państwo od wielu lat wspiera sektor budownictwa mieszkaniowego. Warto jednak zaznaczyć, że pomoc, chociażby w postaci nisko oprocentowanych pożyczek rządowych dla budownictwa indywidualnego i spółdzielczego, czy dodatków mieszkaniowych dla różnych grup społecznych, jest skierowana w zasadzie do wszystkich obywateli, a nie tylko tych mniej zamożnych. Podstawę szwedzkiego rozwiązania stanowi społeczne budownictwo czynszowe, oferujące mieszkania na wynajem oraz budownictwo spółdzielcze, dostarczające mieszkania dla osób o nieco zasobniejszych portfelach z racji wymaganego wkładu mieszkaniowego. Chętni na mieszkania zapisują się na listy oczekujących.

Bazując na doświadczeniach szwedzkich, musimy jednak pamiętać, że nawet najlepsze rozwiązania programowe nie są wolne od problemów. W sytuacji, gdy brakuje mieszkań na wynajem, czas oczekiwania może wydłużyć się nawet do kilkunastu lat, listy chętnych, zwłaszcza w dużych miastach gdzie jest praca, pęcznieją, co tworzy warunki dla nielegalnych praktyk podnajmu już wynajętych lokali, wreszcie rosną ceny najmu mieszkań.

Krzysztof Oppenheim, prezes Nieruchomości Boża Krówka:

- Mieszkanie + składa się z trzech filarów: budowa tanich mieszkań na wynajem z opcją ich kupna przez najemcę, uwolnienie potencjału, jaki tkwi w towarzystwach budownictwa społecznego oraz spółdzielniach mieszkaniowych oraz projekt kas mieszkaniowych z premią od Skarbu Państwa.

Bez wątpienia najważniejszą częścią programu Mieszkanie + jest pierwszy filar - czyli tworzenie substancji mieszkaniowej, pozostającej w zasobach Skarbu Państwa, przeznaczonej pod wynajem. Przy dodatkowym założeniu, że ceny najmu będą znacznie niższe od tych, które dziś obowiązują na wolnym rynku. Wedle twórców projektu, przyszły najemca będzie ponosił koszty z tego tytułu na poziomie od 10 do 20 zł za mkw. Aby powyższe było możliwe, należy te lokale wybudować w sposób bardzo ekonomiczny, bo wszystkie koszty związane z budową mają być pokrywane z przyszłych czynszów. Przyjęto więc następujące, dodatkowe założenia: osiedla mieszkań pod wynajem będą powstawały na gruntach należących do Skarbu Państwa, a koszt wytworzenia mkw. będzie oscylował w przedziale 2,5-3 tys. zł. Przy czym będą to lokale wykończone pod klucz.

W związku z powyższym powstaną dwa organizmy, które będą ze strony państwa prowadzić projekty. Pierwsza to Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, który dostanie od Skarbu Państwa grunty pod tego typu osiedla oraz Narodowy Operator Mieszkaniowy. Ta instytucja ma być zarówno deweloperem - będzie prowadzić budowę tanich mieszkań, a potem ma zarządzać wynajmem tych lokali.

Powyższe założenia wyglądają na pierwszy rzut oka rzeczywiście rewelacyjnie, szczególnie z perspektywy młodego pokolenia Polaków, którym pracodawcy rzadko chcą zapłacić więcej niż 1,5 tys. zł miesięcznie na rękę. Przy tym założeniu, nawet przyjmując maksymalny koszt najmu 20-metrowego lokalu dla singla – będzie to 400 zł miesięcznie. Za samodzielne mieszkanie. Na dodatek – zgodnie z założeniami – po określonym czasie i po regularnym opłacaniu czynszu, najemca będzie mógł wykupić go za atrakcyjną cenę. Zakłada się bowiem, że w czynszu będzie także jakaś część tej opłaty, która będzie się co miesiąc kumulować, co pomniejszy cenę mieszkania przy ewentualnym zakupie.

No i w tym miejscu zaczynają się schody. Nie wszystkie założenia jednocześnie da się wprowadzić w życie. Przedstawiając Mieszkanie+ minister Adamczyk kilkakrotnie podkreślał, że Skarb Państwa nie dołoży do budowy tanich mieszkań pod wynajem ani złotówki. Czyli inwestycje te nie będą finansowane z naszych podatków. No ale jednak za budowę – nawet po niskich kosztach – trzeba będzie zapłacić. Oznacza to, że Narodowy Operator Mieszkaniowy musi na realizację każdej z przyszłych inwestycji zaciągnąć kredyt. Pojawią się w tym celu specjalne środki m.in. z Banku Gospodarstwa Krajowego, na wyjątkowo preferencyjnych warunkach. Z kredytami jednak jest tak, że nawet te najtańsze trzeba spłacać. Spłata zaś może pochodzić jedynie z przyszłych opłat czynszowych, pobieranych od najemców, a te mają być z założenia malutkie.

Z moich szacunków wynika, że przedstawiony w programie minimalny poziom ceny najmu - od 10 zł za mkw. - to czysty PR, niespójny z innym założeniami programu Mieszkanie +. Skoro bowiem Skarb Państwa ma nie dokładać ani złotówki do powstałej w ramach programu substancji mieszkaniowej, nie może pobierać od najemcy czynszu na poziomie 200 zł miesięcznie. Bowiem rata kredytu do spłaty wytworzenia tego lokalu będzie wynosić więcej. A gdzie koszty związane z administracją, w tym - koszty działania Narodowego Operatora Mieszkaniowego? Pozostają także koszty bieżących remontów.

Wątpliwości jest jednak więcej (...). Nie ukrywam, że bardzo kibicuję programowi Mieszkanie +. I wierzę w sukces tego przedsięwzięcia. Ale aby to było możliwe, twórcy projektu muszą najpierw z obłoków zejść nieco na ziemię. I urealnić niektóre założenia.

Barbara Audycka, Fundacja Habitat for Humanity Poland:

- Ponad połowa Polaków uważa problem mieszkaniowy za jeden z trzech najważniejszych problemów społecznych. Rządowy program Mieszkanie + zakłada budowę tanich mieszkań na wynajem na gruntach państwowych i gminnych. Fundacja Habitat for Humanity Poland od lat wskazuje na potrzebę rozbudowy rynku mieszkalnictwa na wynajem, dlatego pozytywnie ocenia propozycję rządową.

Cieszy nas, że docelowo program ma wspierać gospodarstwa domowe o niskich i niestabilnych dochodach, pozbawione możliwości wzięcia kredytu lub najmu na rynku komercyjnym, a zarazem nieobjęte gminną pomocą mieszkaniową. To istotna część polskiego społeczeństwa – niektórzy eksperci mówią nawet o 60 proc.