Rynek jest atrakcyjny, ale będzie się zmieniać

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce dobrze sobie radzi i powinniśmy się z tego cieszyć. Szkoda, gdyby miało się to zmienić nie z powodów ekonomicznych, lecz tych niezwiązanych bezpośrednio z rynkiem – mówi „Rzeczpospolitej" Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills Polska.

Pozytywny obraz

Według wstępnych szacunków firmy doradczej Savills w tym roku zasoby biurowe w Polsce zwiększyły się o 0,8 mln mkw., do prawie 10 mln mkw., magazynowe aż o 2,1 mln mkw., do 13,2 mln mkw., a handlowe o 0,39 mln mkw., do 11,5 mln mkw. Zwłaszcza w tych dwóch pierwszych obszarach deweloperzy pracują na wysokich obrotach przy kolejnych projektach.

Jeśli chodzi o wartość transakcji na rynku, mimo relatywnie słabego wyniku po trzech kwartałach (2,4 mld euro) analitycy Savills spodziewają się, że w całym roku uda się wyrównać lub przebić ubiegłoroczny poziom ponad 4,5 mld euro.

– Wiele transakcji może być zamykanych nawet w ostatnich dniach grudnia. Inwestorzy są wciąż zainteresowani aktywami w Polsce, jednak ze względu na zmiany otoczenia podatkowo-prawnego proces zamykania transakcji znacznie się wydłużył. Nie jest wykluczone, że część umów będzie zawierana dopiero w I kwartale 2018 r. – mówi Tomasz Buras. – 2017 r. powinien być oceniany pozytywnie, bo mimo utrudnień w finalizowaniu transakcji wartość obrotu zapowiada się nie gorzej niż w bardzo mocnym 2016 r. Także początek przyszłego roku będzie udany, zapowiadane są przynajmniej dwie transakcje po kilkaset milionów euro każda – podkreśla. Niemniej bolączką jest niska podaż nowych obiektów – szczególnie biur w Warszawie – względem kapitału, który szuka okazji inwestycyjnych.

– Nie widzę perspektyw skokowego wzrostu, np. podwojenia wartości transakcji na naszym rynku w najbliższej przyszłości. Musiałyby zacząć rosnąć czynsze, a te w ostatnich latach są generalnie stabilne – odmiennie niż w krajach Europy Zachodniej, a to dlatego, że wciąż mamy bogate zasoby gruntów pod nowe inwestycje we wszystkich klasach aktywów – wskazuje ekspert.

Jego zdaniem mocną stroną naszego rynku jest silna gospodarka. – PKB rośnie, firmy się rozwijają. – W segmencie biurowym i magazynowym popyt na powierzchnie jest wysoki i to napędza lokomotywę deweloperską – mówi Buras. Zaznacza, że polski rynek korzysta z rozgłosu na świecie, jaki zapewniają wejścia tak znaczących instytucji, jak JP Morgan, Goldman Sachs czy Credit Suisse.

Wzmożony popyt na biura może w końcu doprowadzić do „zinstytucjonalizowania się" rynku najmu mieszkań. – Pojawienie się nowej klasy aktywów byłoby cenne. Wyspecjalizowane fundusze zagraniczne są przyzwyczajone do kupowania portfeli mieszkań na wynajem, szukają więc wśród deweloperów partnerów, którzy takie portfele mogliby dostarczyć. Obserwujemy bardzo duże zainteresowanie funduszy europejskich czy amerykańskich, w tym kwartale odbyło się wiele spotkań. Wcześniej czy później takie portfele zaczną powstawać – mówi Tomasz Buras.

W segmencie handlowym czas budowy wielkich galerii już się kończy. – W wielu miejscach nasycenie dużymi obiektami jest wysokie, powstaje za to więcej mniejszych inwestycji. Ponadto od pewnego czasu zmieniają się zwyczaje zakupowe konsumentów, rośnie rola e-commerce. Popyt na nowe powierzchnie będzie więc bardzo selektywny. Zwłaszcza że dodatkowo zarówno najemcy, jak i właściciele obiektów,\ będą się przyzwyczajać do świeżo uchwalonego, częściowego zakazu handlu w niedziele – mówi Buras. Zaznacza, że już teraz najemcy domagają się zmian zapisów w umowach w zakresie obniżki czynszów z tego powodu.

Jednocześnie zapowiadane są wejścia do Polski nowych najemców związanych z gastronomią i rozrywką – obszarami, na które właściciele obiektów handlowych kładą teraz bardzo duży nacisk.

Słabą stroną i zagrożeniem dla polskiego rynku, zdaniem eksperta, mogą być zawirowania polityczne. – Czynniki ekonomiczne, gra popytu i podaży, cykliczność rynku – to kwestie, które dla inwestorów są naturalne i można się do nich dostosować, o ile otoczenie prawne i polityczne jest stabilne. Decydenci mają oczywiście prawo wprowadzać zmiany, m.in. opodatkowywać nieruchomości komercyjne czy zakazywać handlu w niedzielę. Inwestorzy patrzą jednak na tempo wprowadzania zmian. Tu mamy niestety nową jakość, a rynek lubi konsultacje i komunikowanie zmian z wyprzedzeniem – mówi ekspert. – W ogólnym rozrachunku miniony rok należy uznać za udany, a perspektywy dla rynku nieruchomości na kolejne miesiące z pewnością są pozytywne – podsumowuje.

Jak było

Analitycy Savills zidentyfikowali kilka trendów, które były wyraźne na rynku nieruchomości komercyjnych w mijającym roku.

Po pierwsze, galerie handlowe zmieniają się w galerie społecznościowe. Z miejsc, gdzie robi się zakupy, duże obiekty zmieniają się w miejsca, gdzie spędza się czas. Zauważalna jest ekspansja w zakresie oferty gastronomicznej i rozrywki. Sytuację wymusza rozwój internetu jako kanału sprzedaży.

Po drugie, w segmencie handlowym obserwowana jest konsolidacja. Karty rozdają szeroko pojęta grupa Griffin z zagranicznymi partnerami finansowymi oraz fundusz Rockcastle. Ci gracze zainwestowali w całe pakiety nieruchomości handlowych, budując platformy o dużym zasięgu i określonych celach strategicznych.

Po trzecie, branży dotknął podatek nazwany galeryjnym. Nowelizacja ustawy o CIT wprowadziła minimalny podatek od budynków handlowo-usługowych oraz biurowych w wysokości 0,035 proc. miesięcznie, płacony od nadwyżki wartości początkowej powyżej 10 mln zł. Zdaniem analityków Savills danina może sprawić, że inwestorzy będą chcieli przerzucić część kosztów na najemców. Zmiana może być szczególnie dotkliwa dla właścicieli nieruchomości z dużym odsetkiem pustostanów.

Po czwarte, eksperci zwracają uwagę na renesans Służewca – obszaru Warszawy, który z uwagi na przerost funkcji biurowych jest określany Mordorem. Jednak dzięki rozwojowi infrastruktury i projektom mieszkaniowym ta część Mokotowa staje się bardziej przyjazna. Choć nowym biurowym magnesem stała się Wola, to jednak Służewiec nie został skreślony – to tu w 2017 r. został oddany i komercjalizowany największy stołeczny biurowiec – D48 (23,4 tys. mkw. powierzchni najmu).

Po piąte, obserwowany jest boom na elastyczne miejsca pracy. Coraz większym wzięciem cieszą się przestrzenie coworkingowe i biura serwisowane. Także tradycyjne biura zaczynają adaptować elastyczne rozwiązania – jak choćby strefy relaksu.

Co przed nami

Analitycy Savills wyróżnili też kilka trendów, które mogą dominować w nadchodzącym roku.