fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Gabinety, okna i krótsze umowy

Większość starszych biurowców projektowano, uwzględniając systemy gabinetowe, a nie open space
AdobeStock
Zmiana modelu pracy otwiera przed starszymi budynkami nowe perspektywy. Kuszą elastycznymi warunkami najmu.
Średni wiek polskich biurowców to 21 lat. Starsze obiekty (za takie uznaje się te oddane przed 2005 r.) w Warszawie i na sześciu głównych rynkach regionalnych to 2,6 mln mkw. W samej stolicy stanowią 34 proc. zasobów, w miastach regionalnych – zaledwie 13 proc. – podaje Knight Frank.
Z analiz firmy wynika, że w ciągu ostatnich sześciu lat zasoby biur zwiększyły się w Polsce ponadczterokrotnie – z 2,7 mln mkw. w 2014 r. do niemal 11,4 mln mkw. na koniec I połowy tego roku. Pustostany w starszych biurowcach to ok. 205 tys. mkw., w nowych, wprowadzonych na rynek po 2015 r. – 340 tys. mkw.

Nie oddają pola

Izabela Potrykus-Czachowicz, dyrektor i partner w Knight Frank, zauważa, że budynki klasyfikowane u nas jako „starsze" nie są wcale sędziwe. Empire State Building w Nowym Jorku ma 90 lat. Dodaje, że najlepiej radzą sobie biurowce, których właściciele podnoszą ich wartość m.in. poprzez modernizacje części wspólnych czy wdrażanie nowych technologii. Dla najemców bardzo ważny jest wygląd recepcji, otoczenie budynku.
– Nie zawsze muszą to być ogromne i kosztowne zmiany – zastrzega ekspertka. – Czasem wystarczy wygospodarować przestrzeń na rowerownię, wymienić zniszczone meble, wyremontować łazienki. Starsze biurowce nie będą drastycznie odstawały od nowych, jeśli będą dobrze zarządzane i serwisowane.
Analitycy zauważają, że w porównaniu z krajami Europy Zachodniej nie jesteśmy jeszcze dojrzałym rynkiem biurowym. Już dziś zdarza się jednak, że biurowce są lub będą wyburzane.
Taki los czeka na przykład Ilmet (21 tys. mkw. GLA) przy rondzie ONZ w Warszawie. Obiekt z 1997 r. cztery lata temu kupiła Skanska. Nowa koncepcja zakładała budowę nieruchomości o powierzchni 60 tys. mkw. Kolejny przykład to Skysawa, obiekt powstający w miejscu budynku z lat 70.
Jest wiele starszych obiektów, które dotrzymują kroku tym najnowocześniejszym. W stolicy dobrze radzą sobie np. Warsaw Financial Centre, Spektrum Tower, Focus, Warsaw Trade Tower, CH8. W Krakowie – K1, Jasnogórska 1, w Gdyni – Centrum Biurowe Hossa, Ancora, we Wrocławiu – Pokoyhof, Rynek 49, Kamienica pod Gorgoną.
Starsze biurowce często oferują najemcom elastyczne warunki. Jak podaje Knight Frank, umowa może być zawarta na okres do trzech lat, podczas gdy standardem w nowych obiektach są umowy minimum pięcioletnie. – Właściciele dojrzałych budynków często zgadzają się na podpisanie umów na czas nieokreślony lub na tzw. mechanizm break options – zauważa Izabela Potrykus-Czachowicz. Chodzi o możliwość zakończenia umowy przed jej wygaśnięciem pod warunkiem proporcjonalnego zwrotu udzielonych zachęt.
Zdaniem ekspertki Knight Frank pandemia i zmiana modelu pracy, a także ekonomiczna sytuacja firm otworzyły przed dojrzałymi budynkami nowe perspektywy. Najemcy doceniają elastyczność, możliwość płatności czynszu w złotych. – Oferowane rozwiązania są szczególnie atrakcyjne w epoce Covid. Wiele firm nie chce podpisywać długoletnich zobowiązań. Część najemców zaczęła doceniać kameralność starszych budynków, ich lokalizację, czy np. otwierane okna – mówi Izabela Potrykus-Czachowicz. – Większość starszych biurowców projektowano, uwzględniając systemy gabinetowe, a nie open space.
Właściciele starszych nieruchomości mogą sobie pozwolić na większą elastyczność, bo np. nie mają kredytów.

Wszyscy wygrają

Wojciech Zebura, dyrektor warszawskiego oddziału firmy Nuvalu, dopowiada, że nowe budynki w zdecydowanej większości są objęte długoterminowymi umowami najmu zawartymi jeszcze przed pandemią. Kontrakty wygasają w starszych biurowcach.
– Ich właściciele będą bardziej skłonni do akceptowania krótszych umów na korzystnych warunkach – potwierdza. W dobrej sytuacji są też najemcy, którzy chcą renegocjować umowy. – To sytuacja win-win – ocenia ekspert Nuvalu. – Najemcy mogą wynegocjować krótkoterminowe umowy, zyskując czas na długoterminowe decyzje. A właściciele obiektów zapewniają sobie bezpieczeństwo i płynność.
O skutkach pandemii mówi Jerzy Węglarz, prezes Biura na Miarę. Praca zdalna oznacza mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. – Rekordziści zmniejszyli biura nawet o 90 proc. – wskazuje. Ocenia, że w hybrydowy model pracy może w najbliższej przyszłości objąć 30 – 50 proc. pracowników. – Z perspektywy wieloletnich umów najmu od pierwszego lockdownu minęło jednak niewiele czasu. Potrzeby będą weryfikowane w przyszłym roku i kolejnych latach – mówi Węglarz, zwracając uwagę na podnajmy. Tylko w Warszawie w biurowcach klasy A jest to już ponad 100 tys. mkw. – Dodatkowe metry dokładają zapewne biurowce klasy B i C – mówi prezes Biura na Miarę. – Wiele firm nie podjęło jeszcze decyzji czy będą zmieniać biuro, zmniejszać czy zwiększać powierzchnię, i zdecydowało się przedłużyć umowę w obecnej lokalizacji, by przeczekać.
Zdaniem Moniki Szawernowskiej, prezes pracowni architektonicznej Concept Space, rynek biur na zmiany reaguje z pewnym opóźnieniem, co wynika z długoterminowych umów. – Mimo to wiele firm rozpoczęło już proces optymalizacji powierzchni. Część bierze pod uwagę mniej kosztowne lokalizacje, np. Służewiec, prawy brzeg Wisły czy starsze obiekty – mówi. – To interesująca alternatywa dla rynku pierwotnego, który w ostatnich latach był w centrum zainteresowania najemców. Kierowali się przede wszystkim w stronę nowych budynków klasy A. W obecnej sytuacji makroekonomicznej właściciele budynków z ofertą rynku wtórnego mają większe szanse zarówno na utrzymanie najemców, jak i na pozyskanie nowych.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA