fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Deweloper mieszkaniowy chce iść w magazyny

Budujące osiedla firmy szukają alternatyw. Łakomym okiem patrzą na obiekty magazynowe
AdobeStock
Pandemia nakręciła koniunkturę w e-handlu. Firmy z tego sektora szukają nowych przestrzeni. Hale chcą budować nie tylko deweloperzy komercyjni.
Sektor mieszkaniowy i magazynowy są postrzegane przez inwestorów jako relatywnie najbardziej bezpieczne i gwarantujące zwroty – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca firmą doradczą Axi Immo. – Dlatego też deweloperzy mieszkaniowy coraz częściej, w celu dywersyfikacji inwestycji, rozważają projekty magazynowe. Głównie są to średniej wielkości podmioty, które bardzo dobrze znają specyfikę sektora nieruchomości, ale nie specjalizują się w magazynach.
Dodaje, że firmy te dotychczas budowały średniej wielkości osiedla w największych miastach na czele z Warszawą i okolicami, Wrocławiem, Łodzią, Gdańskiem. – Mamy pytania od firm mieszkaniowych, które są zainteresowane inwestycjami związanymi z logistyką ostatniej mili i projektami SBU (Small Business Unit) w największych ośrodkach miejskich – mówi Renata Osiecka.

Szybkie dostawy

Ekspertka Axi Immo przewiduje, że trend będzie przybierał na sile. – Jedną z pozytywnych konsekwencji pandemii jest wzrost sprzedaży w kanałach e-commerce – tłumaczy Renata Osiecka. – Firmy z tego segmentu są absolutnie największym wygranym ostatnich miesięcy. Będą cały czas poszukiwać dodatkowej przestrzeni, aby rozwijać biznes. Co więcej, wiele firm wprowadza lub zapowiada usługę, w której towar zostanie dostarczony do klienta nawet tego samego dnia. Spodziewamy się, że ta sytuacja wpłynie na zwiększenie liczby magazynów w obrębie dużych aglomeracji co pozwoli po pierwsze sprostać presji ze strony klientów, a po drugie otworzy rynek na nowych deweloperów mogących dostarczyć powierzchnię magazynową w relatywnie krótkim czasie.
Deweloperzy mieszkaniowi – i więksi, i mniejsi, zgłaszają się także do firmy doradczej Colliers International. – Szukają alternatyw – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International. – Nie są pewni, jak długo będzie trwała hossa mieszkaniowa. To rynek mocno powiązany z najmem, a ten jest dziś ograniczony. Tymczasem rynek magazynowy dynamicznie się rozwija. Nie można się zatem dziwić zainteresowaniu deweloperów. Na razie przyglądają się sytuacji i rozważają, czy warto wejść na ten rynek.
Z kolei Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w firmie doradczej Savills, nie wyklucza, że pojedyncze spółki mieszkaniowe będą wchodzić w różnego rodzaju partnerstwa z deweloperami komercyjnymi, korzystając ze swojej bazy gruntów.
– Myślę jednak, że rzadko który przedstawiciel sektora mieszkaniowego zdecyduje się porwać na samodzielną budowę obiektów magazynowych o znaczącej skali – ocenia. – Działki w obrębie miast kupowane z myślą o inwestycjach mieszkaniowych mogą być atrakcyjne dla deweloperów magazynowych ze względu na rosnące zapotrzebowanie na magazyny miejskie. Wraz z rozwojem e-commerce takie nieruchomości będą mogły być wykorzystywane na potrzeby logistyki ostatniej mili.
Dyrektor z Savillsa przypomina też, że pierwsze wejścia dużych deweloperów mieszkaniowych na rynek magazynowy odbyły się już dwa lata temu. – Prekursorem był Marvipol, który realizował inwestycje wspólnie z Panattoni. Niedługo później J.W. Construction ogłosił projekt centrum logistycznego w Szczecinie – mówi Kamil Szymański. – Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli dynamiczny rozwój rynku magazynowego i część z nich zaczęła upatrywać w tym okazji biznesowej i sposobu na dywersyfikację przychodów. Oprócz dużych graczy temu segmentowi zaczęły się przyglądać także mniejsze lokalne firmy. Niewiele z nich zdecydowało się jednak na realizację planów, dlatego nie upatrywałbym w tym trendu.

Małe grono

Kamil Szymański zwraca też uwagę, że rynek magazynowy jest bardzo konkurencyjny. – Rządzi się innymi prawami, niż mieszkaniowy. Wyłączając dopiero rodzący się w Polsce rynek instytucjonalnego najmu mieszkań, większość deweloperów z tego segmentu buduje mieszkania na sprzedaż dla klientów indywidualnych, która jest zwykle prowadzona już na etapie budowy – mówi ekspert Savillsa. – W przypadku sektora magazynowego do uruchomienia projektu i jego sfinansowania często wymagane jest zawarcie umowy przednajmu na dużą część powierzchni. Są deweloperzy, którzy budują po to, by trzymać nieruchomości w portfelu. Zdarzają się też transakcje, w których inwestor finansuje inwestycję już na etapie budowy, ale bardzo duża część rynku magazynowego to w dalszym ciągu przedsięwzięcia, w których najpierw trzeba budynek skomercjalizować, by dopiero potem móc sprzedać.
Jest to zatem zupełnie inny profil klienta i inny model biznesowy, w który trudno wejść bez odpowiedniego doświadczenia i zaplecza.
Także Maciej Chmielewski podkreśla, że rynek magazynowy, który wydaje się łatwy pod względem konstrukcji i realizacji inwestycji, jest zdecydowanie mniej rozdrobniony niż rynek mieszkaniowy czy biurowy. – To, że wąskie grono kilkunastu deweloperów skupia go w swoich rękach, może jednak stanowić wyzwanie, co pokazuje przypadek niektórych zagranicznych deweloperów magazynowych, którym nie udało się wejść do Polski – zauważa ekspert Colliers International.
Firma nie zauważyła też zmian planów deweloperów magazynowych. – Duża podaż nowoczesnych powierzchni będzie się utrzymywać tak długo, jak długo trwa na nie popyt, a ten jest niezagrożony – ocenia Maciej Chmielewski.
Axi Immo podaje, że na koniec I połowy 2020 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce to już niemal 19,5 mln mkw.
- Porównując wszystkie sektory nieruchomości komercyjnych w Polsce, z pewnością zwrócimy uwagę, że sektor magazynowy najlepiej poradził sobie i nadal radzi ze skutkami pandemii. Oczywiście jak każdy z rynków musiał dostosować się do nowych reguł i zwiększonych ograniczeń – komentuje Renata Osiecka. - Przyglądając się jednak wyłącznie statystykom dotyczącym np. popytu widzimy, że nie odbiegał znacząco od ubiegłorocznych wyników. Co więcej, tylko w drugim kwartale 2020 r. aktywność najemców była prawie dwukrotnie większa niż w analogicznym okresie rok temu. Naturalną konsekwencją pandemii był także wzrost najmu krótkoterminowego, który stał się niejako nowym trendem. Najemcy m.in. przez wstrzymanie łańcuchów dostaw lub niewystarczające zaplecze produktowe, starają się zwiększać swoje zapasy średnio o 10-20 proc., co powoduje dodatkowy ruch na rynku. Niemniej, wszyscy czekamy na wyniki za III kwartał, które pokażą aktualną kondycję sektora.
Ekspertka Axi Immo zwraca też uwagę na większą wstrzemięźliwość deweloperów. - Przekłada się ona na zmniejszoną liczbę obiektów budowanych spekulacyjnie. Jeżeli możemy spodziewać się jakichkolwiek inwestycji tego typu, to wyłącznie na najbardziej dojrzałych i największych rynkach magazynowych z dużą płynnością – mówi. - Nowa sytuacja sprawia, że deweloperzy chętniej angażują się w projekty na umowach pre-let, a także tych, w których umowa została podpisana na minimum pięć lat. W nowej sytuacji bardzo ważna jest stabilność finansowa najemcy, a także to jak poradził sobie ze skutkami pandemii.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA