Inwestycje: co warto kupić na rynku nieruchomości

Rz: Co jest dziś gorącym towarem na rynku nieruchomości z punktu widzenia inwestorów, a którymi obiektami stracili już zainteresowanie?

Maja Biesiekierska, ekspert firmy Prelios: W Polsce trudno mówić o utracie zainteresowania inwestorów rynkiem nieruchomości. Szczególnie teraz, kiedy stopy procentowe są niskie i nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku. Coraz więcej osób, nawet tych, które nigdy nie inwestowały wcześniej w nieruchomości, zaczyna się interesować tym segmentem.

Oczywiście zainteresowanie biurowcami, galeriami handlowymi i centrami logistycznymi nie spada, ale prawdziwym odkryciem inwestorów są domy opieki senioralnej i akademiki.

Duzi inwestorzy widzą potencjał w nowoczesnych akademikach.

Wszystkie prywatne akademiki, o których wiem, radzą sobie doskonale i są w pełni wynajęte. Jest bardzo duże zapotrzebowanie na nowe grunty, na których można postawić takie obiekty dla studentów. Najczęściej poszukiwane są lokalizacje blisko uczelni lub istniejących już domów studenckich, co daje możliwość stworzenia uniwersyteckich kampusów z pełną infrastrukturą.

Również domy opieki senioralnej to przyszłościowy biznes. W przypadku inwestycji w odpowiednio duże obiekty już od etapu ich budowy po przekazanie ich profesjonalnemu operatorowi inwestorzy mogą się spodziewać nawet dwucyfrowych stóp zwrotu.

Kapitał jakiego pochodzenia szuka okazji na polskim rynku nieruchomości? Co to za inwestorzy?

Od lat w Polsce są obecni inwestorzy z krajów Unii Europejskiej. To dla nich znany i pewny rynek, a nieruchomości w Warszawie są wciąż dużo tańsze niż w innych stolicach UE i to nie tylko tak topowych jak Paryż, Londyn czy Bruksela.

Dobre dane makroekonomiczne i stale rosnący PKB sprawiają, że rynkiem polskim interesują się też kraje pozaeuropejskie.

IIe są gotowi wyłożyć na inwestycje i jakiego rodzaju? O jakiej skali inwestycji myślą i w jakim czasie?

Jeden z naszych klientów, który właśnie energicznie wchodzi na rynek polski, chce w ciągu najbliższych pięciu lat otworzyć 50 domów opieki senioralnej na terenie Polski. Jeśli przyjmiemy, że wybudowanie ośrodka dla ok. 100 osób kosztuje ok. 50 mln zł, to wartość takiego zaangażowania jest znacząca.

Polskim rynkiem senioralnym interesują się firmy europejskie z Francji, Niemiec, Belgii, ale także północnoamerykańskie. Polscy inwestorzy na razie nie są znaczącymi graczami w segmencie opieki senioralnej i poza MEDI-systemem, który ma siedem takich ośrodków, nie ma na razie w Polsce innego operatora, który miałby sieć takich obiektów.

Tak samo sytuacja wygląda w kontekście prywatnych akademików. W obu przypadkach potencjał jest bardzo duży.

Inwestorzy wolą kupić gotowe obiekty czy sami będą budować?

Trudno powiedzieć, że wolą budować, niż kupować. Po prostu są do tego zmuszeni. Niestety, na rynku niemalże nie ma obiektów o odpowiedniej skali, które byłyby do kupienia. W Polsce zazwyczaj prywatne domy opieki czy akademiki są zwyczajnie zbyt małe, aby były interesujące dla dużego funduszu czy operatora. Stąd też inwestor, który chce osiągnąć określone stopy zwrotu, nie ma innej opcji – musi znaleźć odpowiednią lokalizację i  wybudować nieruchomość, która będzie spełniała założenia inwestycyjne.

Mały dom opieki senioralnej to dobry interes dla firmy rodzinnej, ale nie dla funduszu czy operatora, za którym stoją globalne fundusze emerytalne lokujące w to przedsięwzięcie ogromne pieniądze. Nawet gdy już trafia do mnie jakiś gotowy obiekt, to zwykle ma jakiś poważny defekt: albo ma zły układ powierzchni, albo nie ma w nim odpowiednich wind, albo korytarze są zbyt wąskie, aby dwóch pensjonariuszy na wózkach inwalidzkich mogło przejechać bezkolizyjnie obok siebie.

Jakich zwrotów oczekują inwestorzy w Polsce?

Inwestowanie w domy opieki senioralnej nie jest inwestowaniem w nieruchomość, ale przede wszystkim w nową usługę, na którą będzie coraz większy popyt. Domy opieki senioralnej to dopełnienie rynku usług związanych z ochroną zdrowia i opieką medyczną. Tego typu inwestycji nie można porównywać z inwestowaniem w biurowce czy centra handlowe, gdzie zarabia się na czynszu z wynajętych budynków.

Powszechnie wiadomo, że usługi medyczne w Polsce są tańsze niż w wielu innych krajach i pacjenci zagraniczni korzystających z takich usług w Polsce już nikogo nie dziwią. Coraz więcej też mamy zagranicznych seniorów, przyjeżdżających regularnie na dwu–trzytygodniowe turnusy rehabilitacyjne do Polski. Nie tylko z krajów UE, takich jak Niemcy czy Wielka Brytania, ale również np. z dalekiego Izraela.

Zdrowie kosztuje i seniorzy zagraniczni już dawno policzyli, że za swoje pieniądze otrzymają dużo więcej w Polsce niż w kraju swojego zamieszkania. Niektórzy z nich już przenieśli się do Polski na swoją jesień życia.

Niektórzy przedstawiciele funduszy inwestycyjnych twierdzą, że w Polsce nie ma gotowych produktów na rynku komercyjnym - czyli atrakcyjnych budynków do wzięcia - bo to, co atrakcyjne nie jest na sprzedaż. Czy rzeczywiście?

Trochę tak jest, że inwestorzy z braku obiektów komercyjnych w Warszawie w pewnym momencie przenieśli się w Polsce na rynki regionalne i widać, że na rynku jest więcej pieniędzy do wydania niż produktów do kupienia.

Ale transakcje wciąż mają miejsce. Jednak nie spodziewajmy się, że inwestorzy aktywni na rynku biurowym czy handlowym nagle z braku produktu przeniosą inwestycje na usługi senioralne czy akademiki. Tym niemniej, w krajach zachodnich duże firmy ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne, które do tej pory były uczestnikami funduszy nieruchomościowych inwestujących w biurowce, galerie handlowe czy nowoczesne obiekty logistyczne zainteresowały się inwestycjami w domy opieki senioralnej, portfele klinik medycznych, prywatnych szpitali czy centrów rehabilitacji i właśnie w takich przedsięwzięciach coraz chętniej lokują swój kapitał.

Jak Brexit wpłynie na polski rynek nieruchomości? Możemy liczyć, że przeniosą swoje siedziby do nas ważne instytucje czy pojawią się nowi inwestorzy?

Co do potencjalnych przenosin, to szybciej spodziewałabym się relokacji instytucji finansowych do Frankfurtu niż do Warszawy. Jednak nie sądzę, żeby w najbliższej perspektywie wyniki referendum w UK drastycznie wpłynęły na rynek w Polsce. Natomiast ewentualne przeniesienie w ślad za Brexitem siedzib dużych instytucji z Londynu do innych stolic Europy w mojej opinii byłoby groźne przede wszystkim dla inwestorów, którzy właśnie stawiają spekulacyjnie - bez umów najmu - wielkie biurowce w londyńskim City, bo to oni zostaliby z ogromnymi pustostanami.

Kiedy świat poznał wynik brytyjskiego referendum, giełda runęła, kurs funta oszalał, a niektóre banki azjatyckie z dnia na dzień wstrzymały finansowanie zakupów nieruchomości w Londynie. Jednak od tego czasu wszystko spokojnie wraca do normy, bo choć od referendum minęło już kilka tygodni, my wciąż nie wiemy, kiedy i na jakich zasadach Wielka Brytania wyjdzie z Unii Europejskiej.

W związku z tym trudno jest spekulować, jak to wpłynie, i czy wpłynie, na polski rynek nieruchomości. Trzeba spokojnie obserwować rozwój wypadków, nie kreślić czarnych scenariuszy na zapas, ale również nie popadać w skrajny optymizm